不動産

不動産は〇に買って〇に売る!、また〇〇から買って〇〇へ売る!

ここ最近、複数の戸建ての内見に行ったり、馴染みの業者さんから公開前の物件の詳細・写真を送ってもらったりしてましたが、中々ピンとくる物件がありません。 仮に良い物件の紹介が来たとしても、保有物件のリフォーム完成や空室を埋める方が先なので、正...
不動産

戸建が完全な収益物件になった後の未来予測

築古戸建て投資、空き家再生といった、古い戸建てを収益物件へ生まれ変わらせ、市場へ供給する動きがかなり進んでおります。 1棟モノの融資が閉まったこともありますが、おそらく区分で失敗した人が、「ボロ戸建てって利回り15%で管理費・修繕積立金も...
不動産

価格が下がってきたアパートはいつ買うべきか?

コロナ禍で「若干」ですが、アパートの価格が下がってきたような気がします。 といっても2009年~2012年頃の水準には程遠く、融資環境が良いとも言えないので、ついつい様子を見てしまいます。 仮に、現在の水準から、さらに利回りが1%程度上昇...
不動産

鎌ヶ谷市戸建てが退去に! ただし・・・

少し前に、管理会社より鎌ヶ谷市の戸建て入居者が退去するという連絡を受けておりました。 戸建は長期入居があたり前と思ってましたが、直近1年で、三郷市戸建て(2度退去)、千葉市緑区に続き3戸目の退去です。 理由ははっきりしていて、「子供が出...
不動産

商工会議所で融資面談をしてきました!

先日、商工会議所へアポイントを取り、訪問してきました。 私は公庫からの借入金額が一般的に上限と言われている4,800万円に限りなく近くなっており、商工会議所の「マル経融資」を使いたいというのが本音です。 1年以上前に商工会議所の会員となり...
不動産

千葉市戸建ての購入が決定しました!

8月上旬に内見に行った、千葉市戸建てを購入することが決定しました! ・千葉市緑区 JR駅 徒歩17分 ・価格 320万円  *リフォーム費用50~100万円程度 ・土地150㎡ 建物80㎡(昭和60年築) ・公道接道の角地 ・自治会費が...
不動産

謎の手紙が自宅へ! 地上げか?

ある日突然、知らない個人名で自宅に封書が届きました。恐る恐る中を見ると、便せんに手書きでびっしり何か書いてあります。 「不動産や太陽光の投資関連か? 不幸の手紙か?」と、ドキドキしながら読み進めると、私が所有している戸建ての登記簿謄本を上...
不動産

千葉市の戸建ての内見へ行ってきました!

最近は、公庫のコロナ融資と信金の運転資金融資を受けて現金に余裕があることから、割とガチで物件を検索&内見へ行っております(笑) ということで、数日前に「土地」で掲載されていた千葉市の物件(戸建て)に仲介業者と行って来ました。 居住者は高...
不動産

川口市戸建ての入居がやっと決まりましたが・・・

昨年6月に購入した川口市の戸建ての賃貸がやっと決まりました。(入居は9月~です) この物件は「土地」で売られていた物件で、周辺の同様の土地(駅距離・面積・接道が微妙なところまで)と比較して、かなり安く出ており、もろもろリフォーム費用を掛け...
不動産

戸建投資バブルを実感! ~複数物件視察結果~

手元資金に余裕が出来たこともあり、久々に気合を入れて物件リサーチ&視察へ行ってきました。   まずは埼玉県北西部郊外の利回り20%越え確定の物件をリサーチしてきました。 この物件は、非公開物件ですので、タッチの差で競争相手にさらわれてしま...
不動産

千葉県郊外の高利回り狭小アパート

収益物件を検索していて、久々に気になる物件が見つかり資料請求をしてみました。千葉県郊外 で価格は2700万円利回り16%  *ただし半分空室、一部屋雨漏りあり駅徒歩10分程度路線価10万円土地・建物ともに200㎡強木造2階建て 1K・12...
不動産

公庫コロナ融資と、地元信金の融資結果

コロナを受けての、政府による「融資ジャブジャブ」に感化され、私も、以下の通り融資を申し込みしておりました。   今週立て続けに結果の連絡がありました。 ①公庫コロナ融資  500万円申込み→結果300万円  15年 1.44%(ただし...
投資全般・戦略

地元信金への融資申し込み

コロナによる実態経済の悪化を防ぐべく、金融機関からの融資・助成金は「ジャブジャブ」となっております。 不動産投資家や太陽光発電家は、コロナによる影響はあまりないのですが、私も色々考えた末に、以下の通り公庫へ融資申し込みをしました。   ...
不動産

ボロ戸建ての出口について ~10年前との違い~

不動産投資は、物件を売却して初めて利益確定となりますので、出口戦略は非常に重要です。 私は物件の売却経験が無いですが、今思うと出口が微妙な物件も一部保有しております。 ボロ(築古)戸建て投資の良い所は、アパートのように投資家へオーナーチェ...
不動産

低利無担保公庫10年 VS 高利有担保BK30年

コロナ突入後も、一部の郊外を除きアパート価格はさほど下がっておりません。 金融緩和により一定の資金が流入している他、ここ数年に高値で購入した人でも築古物件に30年融資が付いていたこともあり、多少入居率が下がってもキャッシュフローは出ている...
投資全般・戦略

そうだ公庫、行こう。

第二次補正予算案が成立し、コロナ対策の融資や給付金はますます充実してきました。   居住用不動産や太陽光メインの投資家は、前年比の売上が大きく減少することはあまりなく蚊帳の外でしょうし、無理に恩恵を受けようと融資の申し込みするのはモラル...
不動産

賃貸向けに適正な広さの戸建てとは?

戸建を購入する際に、一般的に重要なポイントとしては、築年数や建物の状態・接道に加えて、「土地・建物の面積(広さ)」かと思います。 土地については当然広いに越したことはありませんし、建物も狭いよりは広い方が良いです。 ただし広ければ広いほど...
不動産

横浜市戸塚区戸建てのリフォーム決定!

4月末に決済した横浜市戸塚区の戸建ての今後の対応について、複数の選択肢がありました。 かなり色々検討しましたが、最終的に「賃貸募集すべくリフォームを開始」することとしました! 当初は「土地として売却」も検討し、大手建売住宅メーカーへ査定...
不動産

「今」、法人設立して不動産投資を拡大すべきか?

私は今迄、何度も法人設立を検討しては見送ってきました。 太陽光はかかる経費が少なく、4基所有していると青色申告控除(65万円)を差し引いても大きくプラスとなります。 その黒字分を相殺するために、購入直後に大きく経費計上が可能な「原状回復費...
不動産

「今」、土地から新築はアリか?

私は2017年に不動産投資を開始して、築古戸建てばかり7戸購入しておりますが、特に築古戸建てにこだわっている訳ではなく、そのタイミングで、自分自身のステージで、最も投資妙味があるものを選択した結果が「たまたま」築古戸建てだっただけです。 ...
不動産

土地値と土地売却可能性の重要性

このブログは私の投資日記であるとともに、タイトルにもある「首都圏」「土地値」の築古戸建て投資のススメでもあります。 「首都圏」については私が首都圏に住んでいるという単純な理由ですが、「土地値」については不動産投資において全国共通の重要なポ...
不動産

再建築を認めることの自治体のメリット

日本の空き家は郊外を中心に年々増加しておりますが、主な要因は人口減少・都心回帰です。 それ以外にも、本当は取り壊して再建築したいが、接道の関係で再建築が出来ず、建物を取り壊してしまうと固定資産税が6倍になることから、そのまま放置していると...
不動産

値下がりしてきたアパートは「買い」か?

さすがに4月頃から、コロナ禍の影響でアパートの価格が低下してきた感があります。 ただし現在売りに出しているのは以下のパターン化と思います。 ①コロナ禍の前から、高値で売る気満々で掲載していたが、売れずにコロナ禍に巻き込まれ、まだ売れ残って...
不動産

横浜市戸塚区戸建ての今後の戦略

過去3回に渡り記事にしてきた横浜市戸建ての決済が無事完了しました。 ・横浜市戸塚区  駅から徒歩30分弱 *バス便は充実 ・昭和41年築の2階建て築古戸建て ・台風19号の被害が大きく、雨漏り跡や室内の壁な剥がれなどあり ・建物は70㎡弱...
不動産

またもや三郷市戸建が退去決定・・・

埼玉県三郷市の戸建ては、2018年12月に購入し、2019年5月~12月まで、自宅建て替え期間限定の短期入居者に住んでもらっておりました。 予定通り昨年末に退去しましたが、幸い今年1月にすぐに入居者が決定して一安心しておりましたが、その入...
不動産

不動産投資と他の投資・ギャンブルとの比較

不動産投資は、格好よく言えば「不動産賃貸業」ですが、地主ではないサラリーマンが融資を受けて、土地と建物を一から購入して家賃を得ようとする行為は、やはり「投資」の要素が強いと思います。 株やFXを経験した後に不動産投資を始める方は多い...
不動産

横浜市郊外の戸建てを見てきました!③

2月24日のブログ以降、横浜市郊外の超・ボロ戸建て購入について記事に出来る進展がありませんでしたが、やっと動きがありました。 売主とは2時間くらい話しましたが、結局まだ一度も顔を合わせていない仲介業者の営業マンから連絡がありました。 横...
不動産

不動産投資は「宝探し」「釣り」「パチンコ」?

不動産投資は、「投資」ではなく「事業」として行うと、それなりの労力がかかります。 業者が勧めてくる物件を業者と提携している銀行で審査し、購入後はその業者が物件を管理し、修繕が発生した際もその業者が全て行うというスキームであれば、大してやる...
不動産

不動産投資におけるドルコスト平均法とは?

不動産の価格は7~10年周期で上下することが、ここ30年くらいのトレンドです。 景気が悪くなれば金利を下げて(≒金融緩和を起こし)、市中に現金が行き渡りやすくして、融資も緩くさせることにより不動産購入の動きが活発になり、不動産の価格が上が...
不動産

川口市戸建て購入後の状況③

前回の本記事②にて、メインのリフォーム業者がようやく決定し、水道工事業者、プロパンガス屋さんとの段取りも全て決定し、完工までの道筋がついたことを記事にしました。   先日、ほぼ全ての作業が終了したとリフォーム業者・水道工事業者・プロパン...
不動産

ファミリー世帯の賃貸需要増加?

コロナの影響はかなり幅広く、飲食店・小売店などの政府の営業自粛要請業種以外でも、比較的大きな業界でいえば、以下の業界がかなり雲行きが怪しくなりそうだと感じております。 ・自動車業界 ・不動産業界 ・金融業界   自動車業界は完成車メーカー...
太陽光

コロナ不況は中古太陽光の購入のチャンス?

コロナウィルスの影響により、飲食店・小売店・宿泊業が壊滅的な状況になってきております。 これらの業種は景気が良い時にはかなり儲かりますが、コロナのような有事の際や景気後退期においては、一気にキャッシュフローが悪化します。   また、サラ...
不動産

コロナ時はどんな物件を買うべきか?

コロナウィルスの影響が長期化することがほぼ確定してきた状況下で、今後首都圏においては、どのような物件を購入すべきか?、逆にどのような物件は手放すべきかを考えてみたいと思います。 収益物件全般の価格が下落することは間違いないと思いますが、供...
不動産

都内7%と首都圏郊外12%はどちらが良いか?

ここ数年は、今後の人口推移も加味して「不動産投資は都心部で行うべきだ」という風潮が強いですが、実際はどうでしょうか?   アパート投資を前提に考えてみたいと思います。 ・東京23区内のやや外れ  築20年 利回り7% ・物件から山の手線の...
不動産

不動産と株式投資における「塩漬け」の違い

株価が壮絶に下落してます。 完全に景気がリセッション入りしたと思われ、今後は不動産も株式も売るに売れない状況に陥り、「塩漬け」になることも増えてくるかと思います。 「不動産は株式と違って、価格が下がっても家賃が入ってくるので、持ち続けれ...
不動産

私道のガス管・水道管の掘削(横浜市金沢区戸建て)

所有している横浜市金沢区の戸建ては、接面している私道の持ち分がありません。 接面部分は2mという、典型的な旗竿地です。 公図を見ると筆の数がかなり多く、ガス管や水道管を将来掘削する際に、どの筆の所有者の掘削承諾書が必要になるのかを確認す...
不動産

不動産投資における「PER・PBR」の考え方

コロナショックで、2月以降株価が大きく下がっており、最近控えめだった株の購入を再開すべく、銘柄の発掘を行っております(笑) 不動産投資を勉強していると、株式投資にも応用が効く部分は非常に多く、「いかに良い物件(銘柄)を割安な価格で購入す...
不動産

川口市戸建て購入後の状況②

前回の続きです。 購入したことを若干後悔しつつも、リフォームを開始するにもまずは電気を開通させる必要がありますので、ネットで電気設備業者を検索し、良心的な個人事業者(職人)に、分電盤の取り付けや配線、東京電力への申請まで行ってもらい、7月...
不動産

川口市戸建て購入後の状況①

諸藩の事情でブログの記事に出来るような進展がなく放置されておりましたが、実は2019年6月に以下の戸建てを購入しておりました。   埼玉県川口市  *埼玉高速鉄道線沿い 徒歩15分弱 価格 420万円 築45年 土地・建物  ともに80㎡...
不動産

不動産投資家目線での現在のスルガ銀行の株価について

コロナショックの影響で、順調に株価が下がっております。 私はここ数年の景気過熱感により、近い将来の景気・株価・不動産価格の大暴落を予想し、景気に左右される収益物件(アパートなど)や、値動きの荒い株式の投資を控えており、株式は配当が高く値...
不動産

横浜市郊外の戸建てを見てきました!②

私は不覚にも、「超・ボロ戸建て」の購入を真剣に検討し始めていました。 屋根修理の金額が読めないですが、少し前まで売主が生活していたこともあり、電気・ガス・水道のインフラは問題なく、水回りの出費は、洗面台設置・場合によってはキッチン交換・...
不動産

横浜市郊外の戸建てを見てきました!① 

横浜市郊外のアパート視察に続いて、今週は横浜市郊外の「ボロ戸建て」を見てきました。 「なんとなく」請求してしまった資料が次の日の午前中にメールで届きました。 写真を見ても、まぁボロい(笑) ネットに掲載されてから丸1日以上経過しており、...
不動産

横浜市郊外の中古アパートを見てきました!

現在、戸建てと中古アパート両方の物件を定期的に検索しておりますが、以下のアパートを見つけ、早速資料請求&現地視察をしてきました! 横浜市郊外 *相鉄線沿い 駅徒歩10分程度 価格 3000万円強 築30年弱の2階建てアパート 2DK×4室...
不動産

千葉市緑区戸建てもすぐに入居決定! ~その要因とは?~

昨年末に、三郷市戸建てに加えて、千葉市緑区の戸建てもほぼ同時に退去が決まり、ブルーな年末年始を過ごしておりました(笑) こちらの物件も賃貸と売却の両面で攻める予定でしたが、どちらかと言えば賃貸で決まって欲しかったので、先に賃貸募集を開始...
不動産

築古戸建ての「以外な出口戦略」とは?

先日、埼玉県三郷市の戸建てを、売却と賃貸募集の両面から動いておりましたが、あっさり賃貸が決定し、保有し続けるかオーナーチェンジで売却するかを検討しております。   しばらく保有して、退去のタイミングで実需向けに売却に動こうかな・・・と考...
不動産

公庫で2%・10年・500万円の戸建ては5年後いくらで売れば儲かるのか?

前回の「イールドギャップ10%アパート」記事に続いて、今回は「戸建て編」です。 築古戸建て  500万円(もしくは400万円+リフォーム費用100万円) 築35年   利回り約14%(家賃6万円) 金利     日本政策金融公庫で2%  ...
不動産

イールドギャップ10%の築古木造アパートは、5年後いくらで売却出来れば儲かるのか?

今年こそは戸建てから中古アパートへステップアップしたいと思いつつも、明らかに割安な戸建てを見つけたら勢いで買ってしまいそうな今日この頃です(笑) そんな中でも、アパートを中心に物件検索をしていると、以下のようなアパートをよく見つけます。 ...
不動産

持ち分無しの私道修復問題②

昨年12月に発生した横浜市金沢区戸建ての私道陥没問題について、第二回住民集会が開催され、再度参加してきました。 簡単におさらいすると、台風19号の影響により住民が通行している私道が陥没してしまったため、どのような形で修復かを決めるための...
不動産

「相続時精算課税制度」を使って不動産投資を有利に展開!

不動産投資は、地主のような土地持ち資産家や、年収が超高いサラリーマンや士業の方は有利ですが、フツーのサラリーマンはコツコツ現金を貯めたり、不動産の実績を積み上げて金融機関へアピールしていくしかありません。 私の場合、太陽光投資から開始し...
不動産

三郷市戸建ての「売却と賃貸募集同時平行作戦」の結果は!?

年末に入居者が退去した埼玉県三郷市戸建ての今後について、年末に管理会社を訪問して、「売却」と「賃貸募集」を平行して行いたい旨を伝え、それぞれの条件について希望を伝えてきました。 第一希望は「高値売却」であり、やや高めの金額で「実需用」の...
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