不動産

さらにアパート価格下落か? ~大きなニュース2つあり~    

今週、不動産投資家が注目すべきニュースが2つありました。   ①相続税で「路線価」が否定される。 富裕層の節税封じへ!   ②スルガ銀行 シェアハウス手放せば借金帳消しへ   ①は、さほど不動産に興味のない富裕層が、銀行・FP・不...
不動産

不動産投資家らしい火災保険の使い方  ~千葉市戸建ての保険金が下りました!~

不動産投資を進めていく上で、欠かせないのが「火災保険」への加入です。 不慮の自然災害や事故などで大きなダメージを受けて経営破綻しないためには、しっかりとした補償を付けておくことが不動産賃貸経営のリスクヘッジにつながります。   一般の持...
不動産

不動産取引における「強者」と「弱者」

株式取引においても情報格差や実力など勝ち負けにつながる要素は多々ありますが、不動産取引においては単純に知識・情報の格差以外にも、株式以上に様々な要素が重なり合い、売買価格が決定されます。 株式売買であれば、決まった時間に決まった銘柄を売買...
不動産

再建築不可ではないが、再建築「出来ない」土地とは・・・

戸建やアパートには「土地」が付いていることから、利回りに加えて、土地の価値をきちんと見極めることが重要です。 土地の価値を見極める、主なポイントは以下の通りです。 ・土地の路線価や固定資産税評価額 ・建蔽率・容積率 ・接道の良し悪し(公道...
不動産

サラリーマン投資家が増えて、アパートの「買い圧」は高まるか?

副業解禁の流れを受けて、サラリーマンが副収入を得ようとした場合に、バイトや転売などの「労働収入」以外に取り組みするのは主に以下の2つかと思います。   ①金融商品へ投資(株、FX、REIT、債券・仮想通貨・保険 など) ②現物商品へ投資(...
投資全般・戦略

「プチバブル」と「超バブル」な投資案件!           ~ただし、〇〇リスクは真逆!~

投資全般に言えることですが、出口が求められる投資の鉄則は「安く買って、高く売る」です。 株、FX、金、仮想通貨、不動産、太陽光・・・・   金融商品であれば分かりやすいのですが、これが現物投資となると「買いたい病」にかかり、高い時期に高値...
投資全般・戦略

不動産・太陽光投資を始めて悪かったこととは・・・・

前回、「不動産・太陽光投資を始めて良かったこととは・・・」という記事を書きましたが、今回は逆に、投資を始めてから「悪かったこと」「困っていること」「後悔していること」「へこむこと」などを列挙したいと思います。 ・手持ちの現金は常に少ない...
投資全般・戦略

不動産・太陽光投資を始めて良かったこととは・・・

不動産や太陽光投資は、株式と違って確定申告が必要となるなど完全な「副業」ですので、会社員が始める際には、それなりの精神的ハードルが存在します。 また株やFXのように、思い付きでクリック1回で購入出来る手軽さもありませんが、その分しっかりと...
不動産

不動産業者の手の内を知るための良い教科書

不動産業者、特に投資物件の販売業者は、良い業者から法律すれすれの微妙な業者まで様々です。 特に買主の投資家が「ずぶの素人」であれば、都合の悪いマイナスなことは触れずに成約に持ち込もうとすることも十分あり得ます。 「騙されやすい・騙されにく...
不動産

物件を買うべきではない「売主」、買ってよい「売主」とは?

投資物件を購入する際には、一般的には不動産仲介業者を通じて、「売主」から不動産を購入します。   さて、売主や不動産仲介業者にはどのようなタイプ・ケースがあるのでしょうか? <売主>    ①今、物件に住んでいる人(売れたら引っ越す) *...
不動産

45歳でリストラされても大丈夫! 計算すると確かに・・・

ここ1年、再びリストラが盛んになり、特に45歳以上をターゲットにしたリストラが活発なようです。     以前は業績悪化に伴うものが大半でしたが、過去最高益を出したような企業でも、将来に備えて生産性が低くそこそこ給料が高い40代・50代...
不動産

物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら?②

前回、中長期的な戦略を立ててサラリーマンをリタイアするために、今からすべきことは?ということをを記事にしました。   現在の市況を鑑みて、「土地値の高い」「戸建て」を購入することについて説明しましたが、実際にどうやって買い進めていくのが...
不動産

物件を持っていない初心者が今日からサラリーマンリタイアを目指すとしたら?①

2019年時点で、ゼロから不動産投資を開始し、いずれサラリーマンをリタイアするとしたら、どのようにアクションを起こすのが得策か? について考えてみたいと思います。   自身の属性や自己資金の金額によって動き方は変わってくると思いますが、一...
不動産

戸建購入後に修繕が必要となる可能性がある箇所の一覧

築古戸建て購入後は、オーナーチェンジ物件でなければ、入居者募集までに少なからず修繕が必要となります。   私の場合、今迄50~100万円強の修繕費用となるケースが大半でしたが、今年6月に購入した埼玉県川口市の戸建ては、初の旧耐震物件でもあ...
不動産

台風15号+台風19号の影響は・・・

9月の台風15号に続き、10月12日夕方現在、関東地方に台風19号が接近しており、物凄い雨・風となっております。   台風15号の際に、千葉市と鎌ヶ谷市の戸建てが一部損傷し、リフォーム業者へ見積手配や保険請求代行業者へ手続きを依頼しており...
不動産

「土地値アパート!」が増えておりますが・・・

1棟モノの価格が多少下落傾向にあり、首都圏郊外では利回りも2年前より1~2%上昇している感があります。   私は不動産業者から、毎日数十通の物件メールが来ますが、最近多いのが 「相続税路線価の〇%! ほぼ土地値!」 「近隣相続税路線価〇万...
不動産

あえて新築建売アパートを買うのが「アリ」なタイミングとは?

不動産融資が引き締まり、特に中古1棟ものは融資が厳しいようですが、新築を中心とした「区分」マンションについては活況のようです。   エフジェーネクスト  8935    プロパティエージェント 3464   これらの新築区分の分譲会社の業...
不動産

投資家目線で、「今」首都圏に自宅を買うとしたら?

私は首都圏の賃貸マンションに住んでおりますが、築古戸建てばかり購入していると、立派なマイホームが欲しくなることが時々あります。   自宅も投資用不動産と同じで、価格高騰期に購入すべきではないというのが私の基本的な考え方ですが、皆それぞれ購...
不動産

【番外編】海外土地投資話② ~ 5年で6倍? ~

前回の記事で、私が築古戸建て投資開始前に投資した、ある海外の土地について説明しました。   まずはこれらの写真をご覧になって下さい。 物凄い人の数です!      結構都会ですが、未開発の土地もまだまだ多いです。   人口世界1位と世...
不動産

【番外編】海外土地投資話① ~ 5年で6倍? ~

私は築古戸建て投資を開始する以前から、実は海外の土地に投資しております。   海外不動産は、日本人は基本的には買うべきではないと今でも思っておりますが、買っても良いのは以下のケースくらいかと思っております。 ①信頼出来る現地のエージェント...
投資全般・戦略

ブログのタイトルの変更を決意した理由とは? ~マーケティングの重要性~

このブログは2018年4月に開設しました。 当初は、「太陽光・不動産・仮想通貨」をテーマとしていくつか記事を書きましたが、「投資」というキーワードでは括れるのですが、太陽光・不動産は現物投資ですが、仮想通貨は株やFXなどの括りの金融商品投...
太陽光

築5年の中古太陽光のキャッシュフローはオイシイ!?

太陽光は15年ローンが一般的であり、FIT20年間の最初の15年のキャッシュフローは薄く、ローン返済が終わったラスト5年がボーナスゲームのようなものです。 よって投資初期のキャッシュフローを重視した「まずは規模拡大」という不動産では一般的...
不動産

これから需要が増える住居タイプとは?

都内23区で、新築アパート・利回り8%・駅徒歩9分の物件案内がメールで来ました。 低利で融資が引ければ当面は安泰かと思い、一瞬欲しくなりました(笑)   実際良い物件かと思いますが、今後の不動産賃貸経営を進めていく上で、改めて中長期的...
太陽光

借地太陽光の「20年後、地主による設備撤去条件」はアリか?

ここ、1,2年で時々見かける太陽光案件の中に、「20年後は地主が責任を持ってパネルなどの設備撤去を行うので、オーナーは将来の撤去の費用を気にしなくて良いですよ~」というものがあります。   20年後以降がまだ不透明な中、相応の金額となる設...
太陽光

太陽光の「管理条件付き」物件はアリか?

太陽光の分譲物件を見ていると、売主業者による「管理条件付き」というものがあります。   買取単価が下がりパネルや施工費も下がったとはいえ売主業者は以前よりも利益は出しにくくなっているはずであり、「管理」によって利益を確保(上積み)しようと...
不動産

築古アパートの30年ローンはアリか?

前回の記事で、戸建ての規模拡大のためにあえてアパートを購入することも検討しているということを書きました。   私は太陽光は15年、戸建ては10年の融資を受けて購入しておりますが、元本の減りは早くて嬉しいのですが、いかんせんキャッシュフロー...
不動産

戸建の規模拡大スピードを上げるためには?

私は物件価格が高騰している時期のアパートは、よほどの物件でないと購入すべきでないと思っており戸建てに絞って購入し続けてきましたが、最近は「これは!!」というアパートもちらほら見かけるようになってきたので、戸建てと平行してアパートもそろそろ...
不動産

戸建・太陽光投資と、アパート投資の根本的な違い

私は投資物件の市況が過熱し始めたタイミングで現物投資を開始し、まずは太陽光と戸建ての購入からスタートしましたが、物件を購入していく中で気付いたことは戸建て・太陽光投資と、アパートなどの1棟ものには根本的な違いがある ということです。   ...
不動産

郊外・地方の狭小物件はアリか?

アパート・マンションと言った集合住宅を物色するケースは、少しでも高い利回りの物件を探すべきだと思います。 1年ほど前に、新築アパート建売業者のセミナーに行ってみて、売出中の物件資料を見せてもらいましたが、東京23区の外れ(やや不人気エリア...
不動産

郊外や地方の土地値物件はアリか?

私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。 ①土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。 ②建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。...
不動産

資産価値が減るスピードについて【戸建て編】

前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。   <前提> ・購入価格 500万円  *土地400万円 建物100万円   築35年の新...
太陽光

資産価値が減るスピードについて【太陽光編】

不動産や太陽光は、物件にもよりますが基本的には毎年価値(相場価格)が低下していきます。 今回は太陽光発電設備一式(土地+設備)の資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。 <前提> ・購入価格 2000万円  *うち土地200...
不動産

ついつい忘れがちな不動産購入時に一番重要なポイント

目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか?   自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。   当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古い...
投資全般・戦略

融資が付かない不動産投資家は今、何をしているのか?

不動産投資向け融資が引き締められ、1棟ものを中心に物件を買いにくくなったことに加えて、物件価格が下落傾向にあることから、無理して買わない(買えない)という投資家も増えております。   まだ融資が付く区分や新築アパートはまだそれなりに活況の...
不動産

土地値を取るか利回りを取るか   ~その②~

昨日の記事の続きです。 土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレー...
不動産

土地値を取るか利回りを取るか   ~その①~

戸建投資をしている人の中には、利回り30%・50%といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3~4万円だったりするケースもあります。   私は1戸目の戸建てを除いて...
他の投資・その他

消費増税が大家に与える影響

2019年10月の消費増税が確定的となりました。 私は消費税免税事業者なので、消費増税により太陽光の売電収入が2%増えるので、むしろ歓迎です^^   一方、不動産賃貸業に与える影響はどうでしょうか? 居住用不動産の家賃は非課税のため、収入...
不動産

地方RCの出口戦略

最近、大家の会やセミナーへ参加する機会が増えておりますが、地方RC物件を所有している人の話を聞く機会も多いです。   2013年くらいまでに高利回り物件を購入して含み益が相応にある方は良いですが、その後の高騰期に築20~30年くらいの地方...
太陽光

太陽光投資の異常気象リスクについて

私の太陽光(4基)の中で、一番古く運営しているものは、売電開始からほぼ丸5年経過しております。 時系列で月ごとの売電収入をエクセル入力しておりますので、発電所ごとの対前年実績、特定月の前年実績などは管理出来ております。   2019年7月...
太陽光

表面利回り10% 金利2.5%の太陽光投資は儲かるのか?

久々に太陽光の記事です。   太陽光は買取単価14円になっても、販売は好調なようです。 「融資が付く→多少高くても売れる」という図式のためですが、数年前より確実に販売されている物件の利回りは落ちています。   一番多いパターンは、大体以下...
不動産

区分投資はこれからどうなるのか?②

昨日の続きです。 区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要(=買う人)が急速にしぼみます。   ここで区分を既に買っている人...
不動産

区分投資はこれからどうなるのか?①

区分の融資は、1棟ものの融資が引き締まった今でもかなり緩いようです。 よって不動産業者が1棟ものが売れなくなった今、効率良く稼げるのが、まだ融資が付く区分マンションです。 平成バブル前からサラリーマン向けのワンルームマンション投資は存在...
他の投資・その他

戸建投資セミナーに参加にして思ったこと

私は直近1年の間に、4,5回戸建てセミナーに参加してみました。   本来は戸建ての購入前の段階でセミナーに参加して理解を深めた上で、購入というステップに進むべきなのですが、本で学んだ知識のみで我流で購入を進めていたため、改めてプロの意見・...
他の投資・その他

初心者は要注意!成功大家の特徴

私は不動産投資関連の本は100冊以上は読んでおりますが、読み始める前に必ず確認することは、初版時期に加えて、「誰が書いたか」という点です。   ①不動産(投資)の専門家・有識者   ②不動産業者(宅建業者) ③(元)サラリーマン投資家(今...
不動産

都心なのにこれから不動産価格が下がりそうなエリア

昨日の記事の続きで、今後不動産価格や路線価が下がりそうなエリアと、私なりの根拠を記載したいと思います。(あくまでマクロ的な一般論です)   ①世田谷区・練馬区  生産緑地面積が23区内で特に多く、2022年以降はまとまった土地が大量に市場...
不動産

私が思う都内通勤エリアの路線価の「歪み」

東京23区は土地が高いですが、その分高い家賃が取れます。 特に山手線沿いや内側は多くの企業の本社や大学も多く、1都3県から多くの人が通勤・通学しております。 「都内の一等地に通勤・通学する人=お金持ちで会社や学校のすぐ近くに住んでいる人」...
他の投資・その他

融資が厳しい時期の転貸借投資(民泊・会議室・シェアハウス等)

1棟ものの融資が厳しくなり、まだ融資が出る区分や、戸建ての現金買いがサラリーマンの不動産投資の主流になりつつありますが、銀行融資を引かなくても可能な不動産投資として、「転貸借」を活用したものがあります。   サラリーマンでも可能なものは、...
投資全般・戦略

法人化について思うこと

私は過去に、何度か法人設立を検討しましたが、いずれも見送っております。   一般的に、サラリーマン投資家が法人化する主な理由は以下の2つだと思います。 ①本業の給与所得と不動産所得を合算すると、法人設立(物件所有)する方が税率・税額が少な...
不動産

共同担保向けの戸建てとは?

市況に応じて購入する物件を選定することは重要だと思いますが、私は2019年は1棟物は購入せず、将来中古アパートをスムーズに購入することを目標に、比較的「土地値」が出る戸建てを意識して購入しております。   建物の固定資産税評価額は築古です...
不動産

戸建とアパートの価格妥当性の比較

戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。   同じ立地・築年数と仮定して、路線価5~10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。 戸建    土地80平米 建物80平米   → 5...
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