不動産

千葉県印旛郡酒々井町の戸建て購入決定!

前回の記事の続きです。 売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30%以上の指値を入れてみることにしました。 元々土地として売り出されていたこと...
不動産

印旛郡酒々井町に戸建てを見に行ってきました!

ネットで気になった戸建て資料を取り寄せ、物件を見にいってきました。 ・千葉県印旛郡酒々井町 ・価格 約500万円 ・築35年程度 ・土地 190㎡ 建物120㎡ ・駐車場スペース2台 ・駅徒歩10分程度 もともと700万円くらいで売られて...
不動産

やっぱり山手線駅まで1時間エリアの戸建てが最強!

過去の記事にも書きましたが、私の戸建て投資のスタイルは「首都圏」「土地値」であり、一部例外はあるとはいえ「山手線のどこかの駅まで1時間程度で行くことが出来る」距離感であること、を意識しております。 アパートであれば、山手線駅まで1時間エ...
不動産

湯河原町へ戸建てを見に行ってきました!

投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。 ・価格 約600万円 ・真鶴駅 徒歩圏(やや坂の上) ・築25年前後 ・土地110㎡ 建物80㎡ ・駐車場2台分あり。 ・残置物...
不動産

今の時期、本当に規模拡大すべきか? 法人化は必要か?

戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却(4年)が終了し始めます。 特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。 こ...
不動産

横浜市南区へ戸建てを見に行ってきました!

横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。 ・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度 ・価格 約700万円 ・土地45㎡ 建物65㎡ ・築30年弱 ・建蔽率・容積率...
不動産

千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居決定!

昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居者が「やっと」決定しました。 この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった...
不動産

物件の購入費用を公庫で借りました!(必要書類一覧付き)

先般、売買契約を締結した鎌ヶ谷市(初富)の戸建ては現金で決済予定ですが、今年は日本政策金融公庫(公庫)を使っていないので、平行して融資申込みを行いました。 公庫は、原則年間1回しか融資はしてくれませんので、使えるタイミングで使わない手はありません。 再建築不可や建蔽率・容積率オーバー等の違法物件への融資は原則行いませんが、今回の物件は遵法性を満たしており、土地の評価に対して購入金額が低いことから満額融資も期待出来そうです。 そして以下の書類をいつもの公庫の支店へ郵送しました。 ・借入申込書(公庫所定) *公庫のホームページよりダウンロード ・事業計画書(月別収支計画書) ・所有物件一覧表(自分で作成) ・確定申告書(2期分) *毎年借入れ時に提出していても、都度2期分の提出を求められます。 ・物件資料(マイソク・謄本・公図・固定資産税評価書・ヤフー地図の物件場所画像・近隣の賃貸募集中の物件・近隣で売り出し中の同程度の中古戸建 など) ・金融資産エビ(通帳コピー、ネットバンク・ネット証券・仮想通貨取引所の資産額が分かる箇所の画像) ・公共料金支払いのエビ(カード明細書コピー) 郵送後、3日程度で担当のAさんより電話が来ました。 面談予約日を決定の上、当日は通帳現物や運転免許証等を持参すること、また面談時にネットバンク・証券等へスマホでログインし資産額のチェックを行うと事前予告がありました。 数日後、面談に公庫を訪問し、事業計画についてヒアリングを受け、想定家賃の根拠や購入金額が割安である旨を説明しました。 私の感覚だと、仮にこの物件の運営が上手く行かなかったとしても、他の物件のキャッシュフローや給与収入を原資に返済は十分可能であること、物件を割安で購入出来ていることから最悪売却すれば返済に行き詰ることはあり得ないことを控えめに伝えましたが、公庫の考え方は以下の通りであると説明を受けました。 ・物件購入価格に妥当性があること。(割高で購入していない) ・物件単体で、10年返済で、一定のストレスを掛けても、収支がプラスとなること。 ・所有物件全体で収支が回っていること。(ただし、それをプラス評価することにより融資額は増やせない) ・あくまで事業に対する融資なので、サラリーマンの収入はプラス評価されない。 今回の融資申込み金額は物件購入金額としており、諸費用とリフォーム費用は自己資金で賄うと説明しましたが、公庫のストレスを掛けると満額の融資は難しいと思うと言われて、面談は終了しました。 公庫返済歴7年で、毎年新規借り入れをして、返済遅延歴は一度もないVIP客のはずなのですが・・(笑) 面談の2日後にAさんより、融資申込み金額の約9割にて融資決定の旨の電話がありました。 減額されたのは残念ですが、期間10年・金利1%台前半、さらには最近始まった「設備資金貸付利率特別制度」により当初2年は金融優遇(▲0.5%)が適用されるとのことです! https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/setsubishikin_zenkoku_m.html 「5年間に2%以上の付加価値額の伸びが見込まれる設備投資を行う方」向けの制度で、リフォームを行い物件を再生させる私のためにあるような制度です(笑) 公庫は原則10年払いまでなのでキャッシュフローは出にくいですが、金利が安く固定、無担保(抵当権設定費用も無し)、且つ事務手数料なども掛かりませんので、民間の金融機関から「2~3%・30年・変動金利・抵当権設定・事務手数料あり・解約ペナルティあり」で借入する場合と比較すると、かなり有利です。 必要以上に規模拡大を目指さない方針であれば、「公庫(もしくは現金払い)を使って」「土地値の」「賃貸需要のそこそこある」「高利回りな」戸建てを購入することは、2021年現在、零細大家にとって一番手堅い不動産投資のやり方だと思います。 どこかのタイミングで、一気に規模拡大させるべくアパートへシフトしたいと考えておりますが、首都圏近郊~郊外エリアで、土地値以下で買えるアパートは殆んど無く、あっても数千万円単位で現金を出せるメガ大家か買取再販業者が速攻で購入してしまいます。 しばらくは身の丈に合った投資をコツコツを継続していきたいと思います。
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千葉県鎌ケ谷市(初富)戸建て購入決定!

先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。 駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。 土地の...
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横浜市戸塚区戸建て、売却へ・・・

実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。 この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪く...
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国分寺市に戸建てを見に行ってきました!

珍しく、東京都下で安価な戸建てを発見し、夜に資料請求をして、物件資料が届く前に物元の財閥系仲介業者の営業開始時間に合わせて、アポなしで事務所を訪問しました。

 

・東京都国分寺市

 

・価格 約600万円

 

土地120㎡ 建物95㎡

 

・私鉄駅 徒歩10分

 

・築25年程度

 

・再建築不可

 

国分寺市役所も徒歩圏で、周辺の土地価格は坪70~100万円程度、この物件の接道状況が良かった場合、土地として3000万円近くで売れてもおかしくない立地で、路線価も約20万円あります。

 

旧耐震でも見に行ったであろうスペックですが、何と平成一桁台後半の築浅戸建てで、想定賃料は10万円前後です!

 

物件がネットに掲載された日の夜に資料請求出来たはずなので、上手く行けば内見1番手の可能性もあります。

 

久々にアドレナリンが出ました(笑)

 

ネットの写真を見ると、外観は築年数相応でまずまず、室内の写真が屋根裏部屋しか掲載されていないのが、価格が安い「答え」であると判断出来ます。

 

再建築不可とはいえ、仮にリフォームに200万円掛かったとしても、都内の整形地で擁壁なしの築浅で利回り15%近くが狙えるという近年稀に見るスペックの物件です。

 

 

 

緊張の中、営業開始と同時に仲介業者を訪れ、担当者の方を呼び出した所、外出していて不在でしたので、訪問の趣旨を伝えると、「あ~、その物件、昨日決まったはずですよ~」とさらっと言われました・・・

 

商談が流れる可能性もゼロではないため、担当者から折り返しの連絡を依頼すると、昼過ぎに電話がありました。

 

「来て頂いてすいません! さっき現金払いで契約締結したところなんですよ。またこんな物件が出てきたら連絡しますね!」と、有難い(?)お言葉を頂き、アドレナリンが引っ込んでしまい、私の夏が終わりました(笑)

 

仮に物件情報をより早く入手出来たとしても平日は仕事があるため、結局負けていたと思います。

 

ただし室内の写真を掲載出来なかったのは、「ゴミ屋敷」で、床も一部抜けていて、建物に傾きもあったとのことです。リフォーム費用は200万円では足りなかったと思いますので、潔く諦めることにしました。

 

不動産

千葉県鎌ヶ谷市へ戸建てを見に行ってきました!

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度

・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強(ギリギリ旧耐震・・・)

・土地 100㎡ 建物 70㎡  *南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃 6万円~6.5万円

・私道(位置指定道路)に接面  *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100%を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価 7.4万円 

・土地の固定資産税評価 約570万円

 

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

 

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500~3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水+浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15%位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

 

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度

・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強(ギリギリ旧耐震・・・)

・土地 100㎡ 建物 70㎡  *南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃 6万円~6.5万円

・私道(位置指定道路)に接面  *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100%を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価 7.4万円 

・土地の固定資産税評価 約570万円

 

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

 

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500~3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水+浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15%位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

 

 

 

 

不動産

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不動産は〇に買って〇に売る!、また〇〇から買って〇〇へ売る!

ここ最近、複数の戸建ての内見に行ったり、馴染みの業者さんから公開前の物件の詳細・写真を送ってもらったりしてましたが、中々ピンとくる物件がありません。 仮に良い物件の紹介が来たとしても、保有物件のリフォーム完成や空室を埋める方が先なので、正...
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戸建が完全な収益物件になった後の未来予測

築古戸建て投資、空き家再生といった、古い戸建てを収益物件へ生まれ変わらせ、市場へ供給する動きがかなり進んでおります。 1棟モノの融資が閉まったこともありますが、おそらく区分で失敗した人が、「ボロ戸建てって利回り15%で管理費・修繕積立金も...
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価格が下がってきたアパートはいつ買うべきか?

コロナ禍で「若干」ですが、アパートの価格が下がってきたような気がします。 といっても2009年~2012年頃の水準には程遠く、融資環境が良いとも言えないので、ついつい様子を見てしまいます。 仮に、現在の水準から、さらに利回りが1%程度上昇...
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鎌ヶ谷市戸建てが退去に! ただし・・・

少し前に、管理会社より鎌ヶ谷市の戸建て入居者が退去するという連絡を受けておりました。 戸建は長期入居があたり前と思ってましたが、直近1年で、三郷市戸建て(2度退去)、千葉市緑区に続き3戸目の退去です。 理由ははっきりしていて、「子供が出...
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商工会議所で融資面談をしてきました!

先日、商工会議所へアポイントを取り、訪問してきました。 私は公庫からの借入金額が一般的に上限と言われている4,800万円に限りなく近くなっており、商工会議所の「マル経融資」を使いたいというのが本音です。 1年以上前に商工会議所の会員となり...
不動産

千葉市戸建ての購入が決定しました!

8月上旬に内見に行った、千葉市戸建てを購入することが決定しました! ・千葉市緑区 JR駅 徒歩17分 ・価格 320万円  *リフォーム費用50~100万円程度 ・土地150㎡ 建物80㎡(昭和60年築) ・公道接道の角地 ・自治会費が...
不動産

謎の手紙が自宅へ! 地上げか?

ある日突然、知らない個人名で自宅に封書が届きました。恐る恐る中を見ると、便せんに手書きでびっしり何か書いてあります。 「不動産や太陽光の投資関連か? 不幸の手紙か?」と、ドキドキしながら読み進めると、私が所有している戸建ての登記簿謄本を上...
不動産

千葉市の戸建ての内見へ行ってきました!

最近は、公庫のコロナ融資と信金の運転資金融資を受けて現金に余裕があることから、割とガチで物件を検索&内見へ行っております(笑) ということで、数日前に「土地」で掲載されていた千葉市の物件(戸建て)に仲介業者と行って来ました。 居住者は高...
不動産

川口市戸建ての入居がやっと決まりましたが・・・

昨年6月に購入した川口市の戸建ての賃貸がやっと決まりました。(入居は9月~です) この物件は「土地」で売られていた物件で、周辺の同様の土地(駅距離・面積・接道が微妙なところまで)と比較して、かなり安く出ており、もろもろリフォーム費用を掛け...
不動産

戸建投資バブルを実感! ~複数物件視察結果~

手元資金に余裕が出来たこともあり、久々に気合を入れて物件リサーチ&視察へ行ってきました。   まずは埼玉県北西部郊外の利回り20%越え確定の物件をリサーチしてきました。 この物件は、非公開物件ですので、タッチの差で競争相手にさらわれてしま...
不動産

千葉県郊外の高利回り狭小アパート

収益物件を検索していて、久々に気になる物件が見つかり資料請求をしてみました。千葉県郊外 で価格は2700万円利回り16%  *ただし半分空室、一部屋雨漏りあり駅徒歩10分程度路線価10万円土地・建物ともに200㎡強木造2階建て 1K・12...
不動産

公庫コロナ融資と、地元信金の融資結果

コロナを受けての、政府による「融資ジャブジャブ」に感化され、私も、以下の通り融資を申し込みしておりました。   今週立て続けに結果の連絡がありました。 ①公庫コロナ融資  500万円申込み→結果300万円  15年 1.44%(ただし...
投資全般・戦略

地元信金への融資申し込み

コロナによる実態経済の悪化を防ぐべく、金融機関からの融資・助成金は「ジャブジャブ」となっております。 不動産投資家や太陽光発電家は、コロナによる影響はあまりないのですが、私も色々考えた末に、以下の通り公庫へ融資申し込みをしました。   ...
不動産

ボロ戸建ての出口について ~10年前との違い~

不動産投資は、物件を売却して初めて利益確定となりますので、出口戦略は非常に重要です。 私は物件の売却経験が無いですが、今思うと出口が微妙な物件も一部保有しております。 ボロ(築古)戸建て投資の良い所は、アパートのように投資家へオーナーチェ...
不動産

低利無担保公庫10年 VS 高利有担保BK30年

コロナ突入後も、一部の郊外を除きアパート価格はさほど下がっておりません。 金融緩和により一定の資金が流入している他、ここ数年に高値で購入した人でも築古物件に30年融資が付いていたこともあり、多少入居率が下がってもキャッシュフローは出ている...
投資全般・戦略

そうだ公庫、行こう。

第二次補正予算案が成立し、コロナ対策の融資や給付金はますます充実してきました。   居住用不動産や太陽光メインの投資家は、前年比の売上が大きく減少することはあまりなく蚊帳の外でしょうし、無理に恩恵を受けようと融資の申し込みするのはモラル...
不動産

賃貸向けに適正な広さの戸建てとは?

戸建を購入する際に、一般的に重要なポイントとしては、築年数や建物の状態・接道に加えて、「土地・建物の面積(広さ)」かと思います。 土地については当然広いに越したことはありませんし、建物も狭いよりは広い方が良いです。 ただし広ければ広いほど...
不動産

横浜市戸塚区戸建てのリフォーム決定!

4月末に決済した横浜市戸塚区の戸建ての今後の対応について、複数の選択肢がありました。 かなり色々検討しましたが、最終的に「賃貸募集すべくリフォームを開始」することとしました! 当初は「土地として売却」も検討し、大手建売住宅メーカーへ査定...
不動産

「今」、法人設立して不動産投資を拡大すべきか?

私は今迄、何度も法人設立を検討しては見送ってきました。 太陽光はかかる経費が少なく、4基所有していると青色申告控除(65万円)を差し引いても大きくプラスとなります。 その黒字分を相殺するために、購入直後に大きく経費計上が可能な「原状回復費...
不動産

「今」、土地から新築はアリか?

私は2017年に不動産投資を開始して、築古戸建てばかり7戸購入しておりますが、特に築古戸建てにこだわっている訳ではなく、そのタイミングで、自分自身のステージで、最も投資妙味があるものを選択した結果が「たまたま」築古戸建てだっただけです。 ...
不動産

土地値と土地売却可能性の重要性

このブログは私の投資日記であるとともに、タイトルにもある「首都圏」「土地値」の築古戸建て投資のススメでもあります。 「首都圏」については私が首都圏に住んでいるという単純な理由ですが、「土地値」については不動産投資において全国共通の重要なポ...
不動産

再建築を認めることの自治体のメリット

日本の空き家は郊外を中心に年々増加しておりますが、主な要因は人口減少・都心回帰です。 それ以外にも、本当は取り壊して再建築したいが、接道の関係で再建築が出来ず、建物を取り壊してしまうと固定資産税が6倍になることから、そのまま放置していると...
不動産

値下がりしてきたアパートは「買い」か?

さすがに4月頃から、コロナ禍の影響でアパートの価格が低下してきた感があります。 ただし現在売りに出しているのは以下のパターン化と思います。 ①コロナ禍の前から、高値で売る気満々で掲載していたが、売れずにコロナ禍に巻き込まれ、まだ売れ残って...
不動産

横浜市戸塚区戸建ての今後の戦略

過去3回に渡り記事にしてきた横浜市戸建ての決済が無事完了しました。 ・横浜市戸塚区  駅から徒歩30分弱 *バス便は充実 ・昭和41年築の2階建て築古戸建て ・台風19号の被害が大きく、雨漏り跡や室内の壁な剥がれなどあり ・建物は70㎡弱...
不動産

またもや三郷市戸建が退去決定・・・

埼玉県三郷市の戸建ては、2018年12月に購入し、2019年5月~12月まで、自宅建て替え期間限定の短期入居者に住んでもらっておりました。 予定通り昨年末に退去しましたが、幸い今年1月にすぐに入居者が決定して一安心しておりましたが、その入...
不動産

不動産投資と他の投資・ギャンブルとの比較

不動産投資は、格好よく言えば「不動産賃貸業」ですが、地主ではないサラリーマンが融資を受けて、土地と建物を一から購入して家賃を得ようとする行為は、やはり「投資」の要素が強いと思います。 株やFXを経験した後に不動産投資を始める方は多い...
不動産

横浜市郊外の戸建てを見てきました!③

2月24日のブログ以降、横浜市郊外の超・ボロ戸建て購入について記事に出来る進展がありませんでしたが、やっと動きがありました。 売主とは2時間くらい話しましたが、結局まだ一度も顔を合わせていない仲介業者の営業マンから連絡がありました。 横...
不動産

不動産投資は「宝探し」「釣り」「パチンコ」?

不動産投資は、「投資」ではなく「事業」として行うと、それなりの労力がかかります。 業者が勧めてくる物件を業者と提携している銀行で審査し、購入後はその業者が物件を管理し、修繕が発生した際もその業者が全て行うというスキームであれば、大してやる...
不動産

不動産投資におけるドルコスト平均法とは?

不動産の価格は7~10年周期で上下することが、ここ30年くらいのトレンドです。 景気が悪くなれば金利を下げて(≒金融緩和を起こし)、市中に現金が行き渡りやすくして、融資も緩くさせることにより不動産購入の動きが活発になり、不動産の価格が上が...
不動産

川口市戸建て購入後の状況③

前回の本記事②にて、メインのリフォーム業者がようやく決定し、水道工事業者、プロパンガス屋さんとの段取りも全て決定し、完工までの道筋がついたことを記事にしました。   先日、ほぼ全ての作業が終了したとリフォーム業者・水道工事業者・プロパン...
不動産

ファミリー世帯の賃貸需要増加?

コロナの影響はかなり幅広く、飲食店・小売店などの政府の営業自粛要請業種以外でも、比較的大きな業界でいえば、以下の業界がかなり雲行きが怪しくなりそうだと感じております。 ・自動車業界 ・不動産業界 ・金融業界   自動車業界は完成車メーカー...
不動産

コロナ時はどんな物件を買うべきか?

コロナウィルスの影響が長期化することがほぼ確定してきた状況下で、今後首都圏においては、どのような物件を購入すべきか?、逆にどのような物件は手放すべきかを考えてみたいと思います。 収益物件全般の価格が下落することは間違いないと思いますが、供...
不動産

都内7%と首都圏郊外12%はどちらが良いか?

ここ数年は、今後の人口推移も加味して「不動産投資は都心部で行うべきだ」という風潮が強いですが、実際はどうでしょうか?   アパート投資を前提に考えてみたいと思います。 ・東京23区内のやや外れ  築20年 利回り7% ・物件から山の手線の...
不動産

不動産と株式投資における「塩漬け」の違い

株価が壮絶に下落してます。 完全に景気がリセッション入りしたと思われ、今後は不動産も株式も売るに売れない状況に陥り、「塩漬け」になることも増えてくるかと思います。 「不動産は株式と違って、価格が下がっても家賃が入ってくるので、持ち続けれ...
不動産

私道のガス管・水道管の掘削(横浜市金沢区戸建て)

所有している横浜市金沢区の戸建ては、接面している私道の持ち分がありません。 接面部分は2mという、典型的な旗竿地です。 公図を見ると筆の数がかなり多く、ガス管や水道管を将来掘削する際に、どの筆の所有者の掘削承諾書が必要になるのかを確認す...
不動産

不動産投資における「PER・PBR」の考え方

コロナショックで、2月以降株価が大きく下がっており、最近控えめだった株の購入を再開すべく、銘柄の発掘を行っております(笑) 不動産投資を勉強していると、株式投資にも応用が効く部分は非常に多く、「いかに良い物件(銘柄)を割安な価格で購入す...
不動産

川口市戸建て購入後の状況②

前回の続きです。 購入したことを若干後悔しつつも、リフォームを開始するにもまずは電気を開通させる必要がありますので、ネットで電気設備業者を検索し、良心的な個人事業者(職人)に、分電盤の取り付けや配線、東京電力への申請まで行ってもらい、7月...
不動産

川口市戸建て購入後の状況①

諸藩の事情でブログの記事に出来るような進展がなく放置されておりましたが、実は2019年6月に以下の戸建てを購入しておりました。   埼玉県川口市  *埼玉高速鉄道線沿い 徒歩15分弱 価格 420万円 築45年 土地・建物  ともに80㎡...
不動産

不動産投資家目線での現在のスルガ銀行の株価について

コロナショックの影響で、順調に株価が下がっております。 私はここ数年の景気過熱感により、近い将来の景気・株価・不動産価格の大暴落を予想し、景気に左右される収益物件(アパートなど)や、値動きの荒い株式の投資を控えており、株式は配当が高く値...
不動産

横浜市郊外の戸建てを見てきました!②

私は不覚にも、「超・ボロ戸建て」の購入を真剣に検討し始めていました。 屋根修理の金額が読めないですが、少し前まで売主が生活していたこともあり、電気・ガス・水道のインフラは問題なく、水回りの出費は、洗面台設置・場合によってはキッチン交換・...
不動産

横浜市郊外の戸建てを見てきました!① 

横浜市郊外のアパート視察に続いて、今週は横浜市郊外の「ボロ戸建て」を見てきました。 「なんとなく」請求してしまった資料が次の日の午前中にメールで届きました。 写真を見ても、まぁボロい(笑) ネットに掲載されてから丸1日以上経過しており、...
不動産

横浜市郊外の中古アパートを見てきました!

現在、戸建てと中古アパート両方の物件を定期的に検索しておりますが、以下のアパートを見つけ、早速資料請求&現地視察をしてきました! 横浜市郊外 *相鉄線沿い 駅徒歩10分程度 価格 3000万円強 築30年弱の2階建てアパート 2DK×4室...
不動産

千葉市緑区戸建てもすぐに入居決定! ~その要因とは?~

昨年末に、三郷市戸建てに加えて、千葉市緑区の戸建てもほぼ同時に退去が決まり、ブルーな年末年始を過ごしておりました(笑) こちらの物件も賃貸と売却の両面で攻める予定でしたが、どちらかと言えば賃貸で決まって欲しかったので、先に賃貸募集を開始...
不動産

築古戸建ての「以外な出口戦略」とは?

先日、埼玉県三郷市の戸建てを、売却と賃貸募集の両面から動いておりましたが、あっさり賃貸が決定し、保有し続けるかオーナーチェンジで売却するかを検討しております。   しばらく保有して、退去のタイミングで実需向けに売却に動こうかな・・・と考...
不動産

公庫で2%・10年・500万円の戸建ては5年後いくらで売れば儲かるのか?

前回の「イールドギャップ10%アパート」記事に続いて、今回は「戸建て編」です。 築古戸建て  500万円(もしくは400万円+リフォーム費用100万円) 築35年   利回り約14%(家賃6万円) 金利     日本政策金融公庫で2%  ...
不動産

イールドギャップ10%の築古木造アパートは、5年後いくらで売却出来れば儲かるのか?

今年こそは戸建てから中古アパートへステップアップしたいと思いつつも、明らかに割安な戸建てを見つけたら勢いで買ってしまいそうな今日この頃です(笑) そんな中でも、アパートを中心に物件検索をしていると、以下のようなアパートをよく見つけます。 ...
不動産

持ち分無しの私道修復問題②

昨年12月に発生した横浜市金沢区戸建ての私道陥没問題について、第二回住民集会が開催され、再度参加してきました。 簡単におさらいすると、台風19号の影響により住民が通行している私道が陥没してしまったため、どのような形で修復かを決めるための...
不動産

「相続時精算課税制度」を使って不動産投資を有利に展開!

不動産投資は、地主のような土地持ち資産家や、年収が超高いサラリーマンや士業の方は有利ですが、フツーのサラリーマンはコツコツ現金を貯めたり、不動産の実績を積み上げて金融機関へアピールしていくしかありません。 私の場合、太陽光投資から開始し...
不動産

三郷市戸建ての「売却と賃貸募集同時平行作戦」の結果は!?

年末に入居者が退去した埼玉県三郷市戸建ての今後について、年末に管理会社を訪問して、「売却」と「賃貸募集」を平行して行いたい旨を伝え、それぞれの条件について希望を伝えてきました。 第一希望は「高値売却」であり、やや高めの金額で「実需用」の...
不動産

埼玉県は投資エリアとして有望?

私は、千葉県・埼玉県・神奈川県に戸建てを保有しておりますが、今後アパートや戸建てをどのエリアで購入するかを日々考えております。 ぶっちゃけ、相場より安い物件が出てくれば極端な遠方でなければどこでも良いのですが、それでも効率的に探すには、...
不動産

サラリーマン投資家は不動産転売で儲けられるか?

不動産への融資が厳しくなり、融資を使った数千万の物件購入の難易度が上がっていることから、戸建てなどの「転売」が脚光を浴びております。 ボロボロの戸建てを激安で購入し、リフォームの上、投資家や実需層へ転売、もしくは明らかに安い戸建てを買って...
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