不動産

郊外や地方の土地値物件はアリか?

私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。 ①土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。 ②建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。...
不動産

資産価値が減るスピードについて【戸建て編】

前回の記事で、太陽光の年間の資産価値の目減り額・率について算出しましたが、今回は築古戸建ての資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。   <前提> ・購入価格 500万円  *土地400万円 建物100万円   築35年の新...
太陽光

資産価値が減るスピードについて【太陽光編】

不動産や太陽光は、物件にもよりますが基本的には毎年価値(相場価格)が低下していきます。 今回は太陽光発電設備一式(土地+設備)の資産価値の目減りについて定量分析してみたいと思います。 <前提> ・購入価格 2000万円  *うち土地200...
不動産

ついつい忘れがちな不動産購入時に一番重要なポイント

目の前の不動産を購入するか否かを決定する最大の要因は何でしょうか?   自分でインターネット上で見つけた物件、もしくは不動産業者から勧められた物件など、色々なケースがあると思います。   当然、土地や建物は狭いより広い方が良く、建物も古い...
投資全般・戦略

融資が付かない不動産投資家は今、何をしているのか?

不動産投資向け融資が引き締められ、1棟ものを中心に物件を買いにくくなったことに加えて、物件価格が下落傾向にあることから、無理して買わない(買えない)という投資家も増えております。   まだ融資が付く区分や新築アパートはまだそれなりに活況の...
不動産

土地値を取るか利回りを取るか   ~その②~

昨日の記事の続きです。 土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレー...
不動産

土地値を取るか利回りを取るか   ~その①~

戸建投資をしている人の中には、利回り30%・50%といった高利回りを叩き出している人も多いですが、よく聞くとリフォーム費用を購入費用に含んでいなかったり、ド田舎で家賃3~4万円だったりするケースもあります。   私は1戸目の戸建てを除いて...
他の投資・その他

消費増税が大家に与える影響

2019年10月の消費増税が確定的となりました。 私は消費税免税事業者なので、消費増税により太陽光の売電収入が2%増えるので、むしろ歓迎です^^   一方、不動産賃貸業に与える影響はどうでしょうか? 居住用不動産の家賃は非課税のため、収入...
不動産

地方RCの出口戦略

最近、大家の会やセミナーへ参加する機会が増えておりますが、地方RC物件を所有している人の話を聞く機会も多いです。   2013年くらいまでに高利回り物件を購入して含み益が相応にある方は良いですが、その後の高騰期に築20~30年くらいの地方...
太陽光

太陽光投資の異常気象リスクについて

私の太陽光(4基)の中で、一番古く運営しているものは、売電開始からほぼ丸5年経過しております。 時系列で月ごとの売電収入をエクセル入力しておりますので、発電所ごとの対前年実績、特定月の前年実績などは管理出来ております。   2019年7月...
太陽光

表面利回り10% 金利2.5%の太陽光投資は儲かるのか?

久々に太陽光の記事です。   太陽光は買取単価14円になっても、販売は好調なようです。 「融資が付く→多少高くても売れる」という図式のためですが、数年前より確実に販売されている物件の利回りは落ちています。   一番多いパターンは、大体以下...
不動産

区分投資はこれからどうなるのか?②

昨日の続きです。 区分の価格が天井を打ち、融資も引き締まり価格が下落し始めると、1棟ものと同じく、融資は厳しいわ、今無理して買ってももっと価格は下がって損するわ、、、で需要(=買う人)が急速にしぼみます。   ここで区分を既に買っている人...
不動産

区分投資はこれからどうなるのか?①

区分の融資は、1棟ものの融資が引き締まった今でもかなり緩いようです。 よって不動産業者が1棟ものが売れなくなった今、効率良く稼げるのが、まだ融資が付く区分マンションです。 平成バブル前からサラリーマン向けのワンルームマンション投資は存在...
他の投資・その他

戸建投資セミナーに参加にして思ったこと

私は直近1年の間に、4,5回戸建てセミナーに参加してみました。   本来は戸建ての購入前の段階でセミナーに参加して理解を深めた上で、購入というステップに進むべきなのですが、本で学んだ知識のみで我流で購入を進めていたため、改めてプロの意見・...
他の投資・その他

初心者は要注意!成功大家の特徴

私は不動産投資関連の本は100冊以上は読んでおりますが、読み始める前に必ず確認することは、初版時期に加えて、「誰が書いたか」という点です。   ①不動産(投資)の専門家・有識者   ②不動産業者(宅建業者) ③(元)サラリーマン投資家(今...
不動産

都心なのにこれから不動産価格が下がりそうなエリア

昨日の記事の続きで、今後不動産価格や路線価が下がりそうなエリアと、私なりの根拠を記載したいと思います。(あくまでマクロ的な一般論です)   ①世田谷区・練馬区  生産緑地面積が23区内で特に多く、2022年以降はまとまった土地が大量に市場...
不動産

私が思う都内通勤エリアの路線価の「歪み」

東京23区は土地が高いですが、その分高い家賃が取れます。 特に山手線沿いや内側は多くの企業の本社や大学も多く、1都3県から多くの人が通勤・通学しております。 「都内の一等地に通勤・通学する人=お金持ちで会社や学校のすぐ近くに住んでいる人」...
他の投資・その他

融資が厳しい時期の転貸借投資(民泊・会議室・シェアハウス等)

1棟ものの融資が厳しくなり、まだ融資が出る区分や、戸建ての現金買いがサラリーマンの不動産投資の主流になりつつありますが、銀行融資を引かなくても可能な不動産投資として、「転貸借」を活用したものがあります。   サラリーマンでも可能なものは、...
投資全般・戦略

法人化について思うこと

私は過去に、何度か法人設立を検討しましたが、いずれも見送っております。   一般的に、サラリーマン投資家が法人化する主な理由は以下の2つだと思います。 ①本業の給与所得と不動産所得を合算すると、法人設立(物件所有)する方が税率・税額が少な...
不動産

共同担保向けの戸建てとは?

市況に応じて購入する物件を選定することは重要だと思いますが、私は2019年は1棟物は購入せず、将来中古アパートをスムーズに購入することを目標に、比較的「土地値」が出る戸建てを意識して購入しております。   建物の固定資産税評価額は築古です...
不動産

戸建とアパートの価格妥当性の比較

戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。   同じ立地・築年数と仮定して、路線価5~10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。 戸建    土地80平米 建物80平米   → 5...
不動産

今、中古アパートを買うとしたら?

近々に中古アパートを購入するつもりはありませんが、私が考えるアパート(木造or軽量鉄骨)の築年数ごとの傾向と、狙い目のアパートについて考えてみます。 ①新築or超築浅アパート(築0~5年) 価格高騰期に大量に建てられた。サラリーマン投資...
不動産

2019年以降の不動産投資戦略②

前回、今後の不動産投資に対するマイナス要因を羅列しましたが、決してマイナス要因ばかりではありませんので、今回はプラス要因(=物件価格が今後上昇する、家賃が上がる・空室率が下がる)を記載します。 ①近い将来、金利が上昇する気配が全くない。(...
不動産

2019年以降の不動産投資戦略①

2017年を頂点に、都心の真ん中以外は徐々に1棟ものの価格が下がってきております。 スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件、レオパレス(違法建築)やTATERU(上場企業によるエビデンス偽造)などが新聞沙汰となり、金融機関が融資を締め始めたた...
不動産

戸建投資編【埼玉県三郷市】~2018年⑤~

8月に横浜市金沢区の戸建て決済後、無事11月に入居者が付き、千葉市緑区の戸建て買付後の売主の状況に進展がなかったことから、平行して物件探しを再開しました。 エリアは、引き続き「山手線の駅まで、(ギリギリ)1時間以内」を目安に探し始めてすぐ...
不動産

戸建投資編【千葉市緑区】~2018年④~

実は横浜市金沢区に購入した戸建てより前に、先に買付けを入れて購入が決まっていた物件がありました。 アットホームに、6月の日曜日の夕方?に新規掲載された物件です。 200万円と安く土地も広めです。 駅徒歩圏ですし「間違いない!」と確信し、グ...
不動産

戸建投資編【横浜市金沢区】~2018年③~

2戸目の戸建てもなんとか入居者が決まり、3戸目の物件探しを再開しました。 この頃は千葉県にはとらわれず、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける」エリアとして、埼玉県・神奈川県も検索エリアに追加しました。(東京都でも一応、探してま...
不動産

戸建投資編【千葉県鎌ヶ谷市】~2018年②~ 

前回の記事の通り、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける戸建て」に絞って、実需系サイトをくまなく探しました。 ここで言う「ギリギリ1時間」とは最寄り駅からではなく物件所在地からです。大体、路線価で50,000円~100,000円...
不動産

戸建投資編【今後の戦略】~2018年①~

2017年末に初の不動産投資物件(戸建て)を購入しましたが、物件を仲介してくれた不動産業者へ管理を委託した後は、オーナーチェンジ物件なので「全く」やることがありません(笑) 火災保険に入ることも忘れたまま、早速2戸目の戸建てを年明けから探...
不動産

戸建投資編【千葉県八街市】~2017年~

2016年までに、①低圧敷地分割(大型分譲案件)②遊休土地への設置③1区画のみの土地から購入 ④借地 と4パターンの太陽光を購入しました。 公庫の融資もきつくなり、これ以上購入すると年間売電額(課税売上)が1000万円越えとなる可能性も出...
太陽光

太陽光発電量シミュレーション簡易計算式公開します!

太陽光物件サイトを見ていると発電量(売電収入)のシミュレーションが必ず出ていますが、同じような設置場所・パネル容量なのに業者によって発電シミュレーション値が大きく異なります。 売電が18円になっても利回りを10%以上に見せるために多めに記...
太陽光

太陽光は「事業所得」申告と「消費税還付」をお勧めします!

太陽光の売電収入(10KW以上の全量買取)については、「雑所得」ではなく「事業所得」で申告する方が税制面で有利となります。 私の場合は、1基目購入のタイミングで「個人事業開業届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を最寄りの税務署へ提出し...
太陽光

野立太陽光、同じ利回りならどっちを買いますか?

過去記事の通り、私は投資用の低圧太陽光を4基保有しております。 最初に購入したのが2014年で36円案件を2000万円弱で購入し、年間売電量は約220万円(表面利回り約11%)です。当時は「過積載」という概念がなくパワコン・パネルともに5...
太陽光

太陽光投資編【千葉県外房】 ~2016年当時の私~

2015年までに太陽光3基を購入し、引き続き個人のまま買い進めることとしたので、税負担が軽くなるよう、「借地案件」を探すこととしました。 減価償却が出来ない土地は購入しないことにより、購入費用=全て減価償却費の対象 となるため、借地案件の...
太陽光

太陽光投資編【茨城県中部】 ~2015年当時の私②~

実家の遊休土地に設置した2基目の連係開始とほぼ同時期に、3基目の購入が決定しました。 ◆場所:茨城県中部 ◆価格とスペック:約1800万円(土地代・連係負担金・フェンス・除草シート込み) パネル55㎾ ◆買取単価:29円  利回り11.5...
太陽光

太陽光投資編【埼玉県北部】 ~2015年当時の私①~

2014年に太陽光投資を開始し、順調に売電金額が口座へ入金され始めた私は、現物投資の世界に味をしめ、次なる戦略を立て始めた矢先に、北関東の実家に遊休土地があることを思い出しました。   それも南側が開けており、電柱も近く、長方形に近い形の...
太陽光

太陽光投資編【茨城県南部】~2014年当時の私②~

初の現物投資物件として購入したのは、野立て太陽光発電業者が紹介してくれた、以下のようなスペックの物件でした。 ◆場所:茨城県南部   ◆価格とスペック:2000万円弱(土地込み)パネル49kw(現在は増設し57kw) ◆買取価格 36円+...
不動産

太陽光投資編【戦略決定!】 ~2014年当時の私①~

2013年に築浅都内ワンルームと、太陽光の投資の検討を開始しましたが、何も購入しないまま2014年となってしまいました。   2014年になり、都内のワンルームが2013年以上に、明らかに価格が上昇しているのを感じました。素人の私でも分か...
不動産

現物投資への目覚め ~2013年当時の私~

私は株式投資は10年以上前から行ってましたが、2013年に「アベノミクス」「東京オリンピック開催」という名のもと不動産投資ブームが始まったことから、私も不動産投資に興味を持ち始めました。 当時は、大きな借金をする気概もなく、様々の投資の...
投資全般・戦略

【ご挨拶】今迄の投資とこれから

<20代> 株式投資を開始、それまではパチンコ・麻雀程度(笑) <30代> かなり気合を入れて株式投資をするもトータルでは大きく負け TOT <40代> 「現物投資」に目覚め、太陽光・不動産投資を開始。また2016年より仮想通貨の購入も開始
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