不動産 松戸市戸建て_内見後の顛末は・・・
前回、千葉県・松戸駅徒歩圏の戸建ての内見に行ったことを記事にしました。購入するかかなり迷い、次の内見者が来るまでの限られた時間で、頭の中を整理しました。【良い点】・直近、都内のファミリータイプの賃貸物件は家賃が上昇しているようで、その恩恵を...
不動産 
不動産 松戸市の戸建てを内見してきました！
ネットの新着物件をすぐに資料請求をして、松戸市の戸建てを見に行ってきました。・価格 約600万円・松戸駅徒歩圏・土地・建物 ともに80平米弱・ギリギリ旧耐震w・駐車場1台付き ネット掲載直後から、かなりの問い合わせがあったようですが、内見の...
不動産 横浜市戸建て_入居直後の初期不良と嬉しかったこと
先般、入居が決まった横浜市金沢区の戸建てですが、入居2日目に早速管理会社から連絡がありました。「前の入居者が、洗濯機の排水溝の中にちぎれたホースを残してしまい、水が流れなくなり、洗濯が出来ない状況のようです。提携している水道工事業者へ連絡を...
不動産 最近内見した物件（①横浜市栄区戸建て ②横浜市南区区分 ③東京都荒川区戸建て）
4月と５月に立て続けに内見した物件について、備忘録も兼ねて記載したいと思います。①横浜市栄区戸建て・価格 400万円弱・築40年強（旧耐震か新耐震か判定微妙な築年月日）・土地・建物ともに70平米前後・駅徒歩15分弱・上下水道・敷地の一部が土...
不動産 横浜市金沢区戸建て_入居決定し満室へ！
2月末に横浜市金沢区の戸建てが退去となっておりました。2月のうちから若干家賃を上げて募集を再開しておりましたが、家賃が高過ぎたのか、なかなか決まりませんでした。SUUMOの閲覧件数も好調で、近隣の戸建てやアパートを見ても十分競争力はある家賃...
不動産 生活保護の入居者から家賃の引き下げ依頼が！
今まで、入居者から修繕の依頼はあっても家賃の引き下げ依頼はありませんでした。が、今回初めて生活保護の入居者から「離婚することになり、役所から支給される家賃が減少することになるので、その分の家賃を引き下げて欲しい」と管理会社経由で連絡がありま...
不動産 初めて購入した千葉県八街市の戸建てを売却！
2017年に購入した千葉県八街市の戸建てが、2023年より長期譲渡扱いとなったことから売却活動を行っておりました。購入時に仲介頂いた不動産業者に、そのまま物件の管理をお願いし、そのまま5年以上が経過し、そのまま売却もお願いすることにしました...
不動産 固定資産税もPAY払いが可能に！ 楽天PAYでポイントGET！
私は、各種税金は現金もしくは手数料が掛かるのを覚悟でクレジットカードで支払っておりました。今年から国税は「PAY払い」が可能となり、私はクレカでAMAZONギフトを購入し、AMAZON PAYで所得税を納税しました。クレカの手数料が掛からな...
不動産 再建築不可の横須賀市戸建て_隣地買取交渉！
先日、入居が決まった横須賀市戸建ては、再建築不可です。隣地の家は物件を仲介してくれた管理会社の管理物件であることを、物件購入時点で確認しており、将来的には購入させてもらうことにより接道義務をクリアさせることを目論んでおりました。私の戸建ては...
不動産 横須賀市戸建て_入居決定！ 利回り20%超えました。
昨年の秋に購入した神奈川県横須賀市の戸建ての入居が決まりました。この物件は、地元の収益物件専門のリフォーム業者さんへ工事を依頼し、昨年末から2月末初旬まで工事を行っておりました。3年ほど空き家期間がありましたが、室内は普通に汚れている程度で...
投資全般・戦略 クレカ→AmazonPayで所得税の納税完了！
今年から、所得税などの国税が「●●PAY払い」が可能となりました。国税庁のサイトを見ると、Paypay・ⅾ払い・auPay・LINEPay・メルPay・AmazonPayが使用出来るようです。 今までは、ポイント半減と決済手数料負担を覚悟の...
他の投資・その他 ご近所とトラブル後に退去へ・・・
昨年末の水漏れ2連発後、年末年始は何事もなく平和だったのですが、1戸退去が決まってしまいました。横浜市の戸建てなのですが、昨年6月に今迄の入居者が退去し、8月に新しい入居者が決まったばかりの物件でした。ところが、入居直後から近所迷惑となるよ...
不動産 今の市況下における2023年の戸建て投資戦略
現在の市況をもとに、私なりの2023年の戸建てと中心とした投資戦略を考えてみたいと思います。前提は以下の①～⑤の通りです。①金利上昇の動きあり②円安・資源高によるインフレが本格化③不動産価格の高止まり④ウィズコロナ禍における賃貸需要の変化⑤...
不動産 戸建て投資を5年間実践して感じたこと
2017年末に1戸目の戸建てを購入してから、丸5年が経過しました。当時はアパートの価格が既に高騰しており、不動産投資初心者だった私は、まずは手堅く少額の戸建て投資からスタートさせるべく、大量の不動産投資本を読み漁るとともに、物件探しを開始し...
不動産 【2022年版】1年間に掛かった戸建ての経費
例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。2020年・2021年に続き、今回が3回目です。 2022年初めの時点で所有戸建ては10戸、年末時点で12戸となりました。どの物件も共通して、固定資産税・火災保険料・...
不動産 戸建ての水漏れ2連発！合わせて80万円・・・
今年は戸建ての入退去は1戸のみで、修繕費用も数万円程度の細かいものが少しあった程度で極めて順調でしたが、ついにデカい修繕が発生してしまいました。・川口市戸建：原因不明の水漏れが発生。漏水場所が特定出来ず、一部の既存配管は残しつつも大半の配管...
不動産 埼玉県北東部戸建て買付けの最終結果
前回、埼玉県北東部の戸建ての外観のみ確認し、「室内ノールック」で買付けを入れました。境界非明示に加えて、残置物撤去も買主負担という出血大サービスの条件です。仲介は売主へ話をしてくれたのですが、売主からは、室内を確認してもらってから改めて買付...
不動産 埼玉県北東部へ戸建てを見に行ってきました！
手元資金がキツくなってきたので本気で物件を探す気が薄れてきていたのですが、たまたま目についた新着物件（戸建て）に、冷やかし半分で資料請求をしてみました。・価格 400万円台半ば・駅徒歩20分弱・東武伊勢崎線沿いの埼玉県北東部（もうすぐ栃木県...
不動産 今思えば、買ったのは失敗だった戸建て
戸建投資初期の頃に購入した物件は「なぜ、こんな物件を購入してしまったのだろう」「購入するとしても、なぜもっと指値を大きくしなかったのだろう」などと、今振り返ると購入したこと・購入した価格を、誤ったと感じる戸建てもあります。特に後悔しているの...
不動産 やっぱり公庫は最強！ 10口目の契約完了
私は以前より日本政策金融公庫を重宝しており、先般購入した11戸目の戸建ても利用させて頂きました。太陽光購入時よりお世話になっており、戸建ても約半分は公庫から借入をしていることから、契約本数がついに10口となってしまいました・・・エリアによっ...
不動産 オーナーチェンジのファミリー向け区分も探し始めました！
私は不動産投資開始直後は中古ワンルームも物色しておりましたが、既に価格が高騰し始めていて儲かるイメージが持てず、「入居付けが容易「高利回り」「土地という資産が残る」「実需層へ売却出来る」といったメリットに魅かれて戸建て投資を開始しました。結...
不動産 売買契約と賃貸借契約を同時に締結！
千葉県八街市の戸建てを購入することになり、契約に行ってきました。私にとって初となるリースバック案件で、購入時も価格と、その後の賃料・条件をセットで提示して購入するというやり方で、色々と考えることが多かったです。まずは、売買契約ですが、こちら...
不動産 八街市戸建買付けの最終結果
前回のブログで、八街市戸建に買付を入れるとことまで記事にしました。売主は、売却後近所のご子息の所へ引っ越すか、そのまま住み続けるリースバックにするか迷っております。当初はリースバックに魅かれて、この物件を内見することになったのですが、住宅ロ...
不動産 横須賀市に戸建てを見に行ってきました&購入してきました！
先日、アットホームの新着に良さげな戸建てが掲載され、急遽現地に行ってきました。・神奈川県横須賀市 ・価格 300万円弱・築35年ほど ＊新耐震・土地100平米 建物90平米・横須賀市内のまずまずの駅からバス便・段差・擁壁無し・軽自動車1台...
不動産 5年振りに八街市へ戸建てを見に行ってきました！
私は1戸目の戸建てを千葉県八街市に購入しましたが、戸建て賃貸の供給過剰エリアになりつつあったことから、物件検索対象エリアとはしていましたが、実際に内見に行くことは全くありませんでした。今回、ある仲介さんより情報を頂き5年振りに八街市へ物件の...
不動産 酒々井町にオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました！
最近、少し手持ち資金に余裕が出来たこと、満室に返り咲いたことから、精力的に物件探しをしております(笑)ネットで見つけた以下の物件を見に行ってきました。・千葉県印旛郡酒々井町・価格 約550万・駅徒歩15分弱・駐車場3台分のスペースあり・市街...
不動産 横須賀市の階段上の戸建てを見に行ってきました！
お盆前に、物件サイトで見つけ資料を取り寄せていた横須賀市内のオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。・価格 400万円弱・土地110平米 建物70平米・ギリギリ新耐震・路線価約80,000円（ただし年々ダダ下がり）・京急線沿いの、やや不...
不動産 三浦市(三崎港近く）へ物件を見に行ってきました！
投資仲間から物件情報をもらい、神奈川県三浦市・三崎港近くの築古戸建を見に行ってきました。・価格 約350万円・昭和末期築(新耐震）・土地 100平米 建物70平米・三崎口駅からバスで15分、バス停から10分・市街化区域・路線価は3万円台（た...
不動産 横浜市金沢区戸建て_急遽内見→草むしり→内見者と挨拶→そして・・・
前回の記事の通り、横浜市金沢区戸建の退去に伴う管理会社との打ち合わせ後、近隣のファミリー物件の賃料が4年前より明らかに上昇しているので、最終的に自分で相場を調べ尽くして、今迄よりも数千円程度賃料を上げて募集を開始することにしました。これでも...
不動産 横浜市の戸建て賃貸需要は高そう！？
先般、2018年より入居頂いていた横浜市金沢区の戸建ての退去が発生してしまいました。退去直後に管理会社の担当者と現地へ訪問し、7月初旬に室内の状況を確認してきたところ、猫を飼育していた割には匂いも無く、クロスの張替えなども必要無いなど、思っ...
不動産 埼玉県北部（東武東上線）へ内見してきました！
少し前の平日に、珍しく割安な戸建てがアットホームへアップされ、その直後に仲介業社へ問い合わせ「今から内見させて下さい！」と電話をしました。・埼玉県北西部（東武東上線・快速で池袋駅から1時間前後） ＊「市」では無く「町」・約500万円・築25...
不動産 広い戸建てと狭い戸建て
戸建ては、土地（敷地面積）・建物ともに、狭いよりも広い方が当然よいです。私は戸建て投資初期の頃は「核家族化が進んでいる日本で、昭和に建築された(無駄に）広い戸建ては数が余っており、増築の逆の「減築」という言葉もあるくらいなので、比較的小振り...
不動産 2年振りの退去！ ～横浜市金沢区戸建て～
2019年・2020年は退去が相次ぎ、且つ入居もなかなか決まらず厳しい状況でしたが、2020年7月以来、退去が無くなり順調に「物件購入→入居付け」が進み、本日時点で保有戸建て10戸が満室でした。が、久々に管理会社より「ご無沙汰しております！...
不動産 物件を買い続けないと納税額は上がる！ ～経費で落とせそうな項目一覧～
昨年の9月・10月・11月・12月と、4か月連続で物件を購入したため、激しい金欠病に陥ってます。幸い都内の更地以外の、3つの戸建てについては無事客付けまで完了しており、キャッシュフロー拡大に寄与してくれておりますが、不動産取得税の支払なども...
不動産 アパートではなく戸建てを買い進めて「良かったこと」「後悔していること」
私は2017年に不動産投資を開始しましたが、当時はスルガショック前だったので「融資ジャブジャブ」「多法人スキーム全盛期」「消費税還付スキーム全盛期」という、物件購入には追い風の時代でした。一方でアパート等の収益物件の価格は2012年頃から上...
不動産 今後の不動産価格の上昇と下落の要因
ロシアによるウクライナ侵攻、中国（上海）のロックダウン、アメリカ金利の高騰に伴う円安、資源価格高騰、食料品や資材など輸入物価の高騰など、国内不動産投資における環境は基本的にはイマイチと感じております。ただし市場の買い意欲は依然として強いこと...
不動産 戸建て10戸が満室になりました！ ~やはり山手線駅まで1時間程度の戸建ては強いと実感！~
私は戸建てに絞って不動産を買い続けてきましたが、やっと所有戸建て（10戸）が満室になりました！昨年12月に購入した10戸目の埼玉県鴻巣市の告知事項有り物件（孤独死）のみ募集中でしたが、募集から1か月強で無事埋まりました。・購入金額＋リフォー...
不動産 強烈なインフレ！ 実需向け戸建てを仕込みたい
ロシアとウクライナの戦争が長引き、コロナによる金融緩和・資源価格高騰なども重なり、ますますインフレが加速しそうです。アメリカと違って日本は「所得が増えない→家賃も上げられない」という図式であるにも関わらず、ガソリン代・電気やガス代・食料品価...
不動産 戸建ての入居者から家賃引き下げ交渉が・・・
3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度の賃...
不動産 土地から新築戸建て投資_融資付け苦戦の結果
東京都江戸川区に購入した原則再建築不可の土地に、賃貸用戸建て建築を目指すプロジェクトですが、融資付けが想定以上に苦戦しております。当初、利用を想定していたオリックス銀行や静岡銀行では融資を受けられず、物件近くの信用金庫や過去に取引がある地元...
不動産 今、投資しても良い対象は？
2022年に入り、アメリカのインフレが高止まりしていることから利上げ観測が強まり、その結果日米の株価が下落傾向にあります。日本でもガソリンや食料品、リフォームの部材などの価格が上昇しており、インフレが本格的に始まりそうな予感がします。コロナ...
不動産 楽待の投資用戸建ての利回りが凄いことに！！
私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート（1棟もの）は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。その後、戸建て投資家の増加とともにマーケッ...
不動産 規模拡大しなくても一番儲かりそうな戸建て投資のやり方
私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、一棟モノを中心に物件価格は既に高騰しておりましたが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートや一棟マンションを購入するのが割と一般的でした。「今の相場で1棟ものに手を出したら...
不動産 土地から新築戸建て投資_ハウスメーカーは決まったけど融資が・・・
東京都江戸川区に購入した土地へ賃貸用新築戸建てを建築するプロジェクトについて、A社・B社へ平行してプラン作成や価格交渉を行っておりましたが、最終的にやる気がありプランの提案内容も良く、価格面でも納得感があったB社で商談を進めることに決定しま...
不動産 2022年の不動産投資環境の予測 ～いよいよ新規参入者が減少か？～
本屋へ行くとFIRE本ばかりですね。。。機関投資家や富裕層が購入する都内一等地の10億以上の不動産のみならず、サラリーマン投資家が購入するような1億以下のRCマンション・アパート・戸建てなど、全ての投資用不動産の価格が高止まりしております。...
不動産 【千葉県印旛郡酒々井町戸建て】入居決定！ ~久々の利回り20％越え~
10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、リフォームが年末に終わったのですが給湯器の設置時期が確定してから募集開始するという管理会社の方針に従ってしばらく寝かしていたのですが、「おそらく2月中には」入荷と設置の目途が立ったとプロパンガ...
不動産 江戸川区土地_ハウスメーカーとの2度目の接触
東京都江戸川区の土地から新築戸建てプロジェクトについて、年末年始にローコストハウスメーカーA社とB社へ接触しました。B社は面談した次の日に、早速間取りプラン付きで暫定見積書をメールで送ってきました。建物建築費に加えて、解体費や建築申請費、外...
不動産 いよいよ築古戸建て投資受難の時代到来！
私が、築古戸建て（ボロ戸建て）投資を始めて、丸4年が経過しました。開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー（ライバル）は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。さらに...
不動産 江戸川区土地_ハウスメーカーの訪問結果！
再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるクロスな...
不動産 江戸川区_再建築不可土地の建築に向けて
2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身分証明書...
不動産 戸建ての地震保険適用（2戸）
2021年10月7日に、千葉県北西部を震源とする大きな地震が発生しました。首都圏全域で、震度3～5強程度の揺れがあり、私も久々に身の危険を感じました。そこで、私の保有する物件のうち特に震度が大きかった埼玉県川口市・三郷市、千葉県鎌ケ谷市の戸...
不動産 【2021年版】1年間に掛かった戸建ての経費
2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。＊物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸建てを8...
他の投資・その他 千葉県鎌ケ谷市戸建て_入居決定！
9月に購入（決済）した千葉県鎌ケ谷市の戸建てが、募集開始後、約1か月で入居が決まりました！2019年・2020年に購入した、埼玉県川口市（16か月）・横浜市戸塚区（入居決まらず売却）・千葉市緑区（9カ月）と、決済～リフォーム～募集開始～入居...
不動産 利回り20％は目指さない！ 固定資産税評価額を重視した首都圏・土地値の戸建て投資
最近は、ボロボロの戸建てを激安で購入して、DIYでリフォームするという「利回り最低20％以上」「利回り50％も当たり前」を謳ったボロ戸建て投資や、そのコンサルが急増しております。主に、路線価無しや市街化調整区域エリア・駅から徒歩30分以上・...
不動産 イマイチ新築物件を購入する気になれない12の理由
不動産投資は過熱しておりますが、築古物件は残耐用年数の関係で融資が出にくいこともあり、融資が付きやすい「新築物件」を購入する人が増えているようです。アパート建売業者の物件だけではなく、土地から新築を手掛ける中級者以上の投資家も多いですが、私...
不動産 【祝・戸建て10戸達成】埼玉県鴻巣市戸建て購入決定！
前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。そして以下を根拠に、30％以上の指値を入れることにしました。・仲介の...
不動産 埼玉県鴻巣市に告知事項あり戸建てを見に行ってきました！
前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。・埼玉県鴻巣市（高崎線沿い）・価格 約400万円・駅徒歩15分程度・土地 約110㎡ 建物（古家）約95㎡・路線価 約40,000円・公道角地・...
不動産 東京23区土地の買付結果 ～まさかの展開に！～
先般のブログで、東京23区の古屋付き土地へ買付する展開となったことを記事にしました。売主は高齢で売却目的は「資産整理」、仲介業者は安価な案件ためさっさと両手仲介で話をまとめてしまいたいに違いないと推察し、過去に無いレベルの非常識な金額の指値...
不動産 酒々井町戸建て購入後の経過と、アットホームのお気に入りの数
少し前に、千葉県印旛郡酒々井町の戸建てを購入出来たことを記事にしました。実はこの戸建ては、売り出し価格更新後にアットホームへ再度掲載されてから、すぐに現地へ内見に行き3週間後に契約をしたのですが、アットホーム削除直前のお気に入り登録者数がわ...
不動産 東京23区の「土地」に買付を入れました！
私は首都圏、特に山手線のどこかの駅まで1時間圏内の築古戸建てを買い進めてきましたが、今回は全く視点が違う投資案件についての記事です。ネットで、戸建てやアパート、古屋付き土地などを検索している中で、何故か気になる物件を目に留まりました。・価格...
不動産 神奈川県西部の買い付け殺到戸建ての顛末
前回、神奈川県西部の買い付け殺到戸建てが、急遽入札制へ移行したことを記事にしました。 私にとって初めての経験であり、どの程度の金額で入札すれば購入できるのかはライバル次第であり、売主との心理戦とは全く違う戦いとなりました(笑)逆に、入札締め切り日まで2週間程度の猶予があることから、リサーチ不足のまま、エイヤで買い付けを入れる必要もありません。ライバルは10名弱のようですが、実需層が本気で「ここに住みたい！」と思ったら、法外な金額で入札してくると思われ諦めが付くのですが、投資家が私のより少しだけ高値で入札され、持っていかれるのは避けたいところです。（ただし高値掴みは厳禁です・・・）最低入札金額は約300万円なのですが、一通りリフォームをしたら、実需層に1000万円前後で売れても不思議ではない物件です。転売も視野に強気の価格で攻めることも検討したのですが、擁壁物件・地価下落中であることがどうにも引っ掛かり、考え抜いた末に400万円台前半で入札しました。リフォーム込みで15％前後となる目線です。結果は・・・・・・・ 500万円台での入札者が2名おり、私は惨敗しました。正しくは「高値掴みというリスクを無事回避した」が正解かもしれません。（負け惜しみですが・・・）この物件は秦野市の駅から徒歩圏の物件だったのですが、このエリアで平成築で再建築可の戸建ては500万円以下ではまず出てきません。物件は購入できませんでしたが、・仲介業者とのつながりが持てた・入札という貴重な経験を積むことができた・この物件を見送った（見送らされた）ことにより、次により良い物件を購入出来る（かもしれない）と、前向きに考え、「年内もう一戸」を目標に物件探しを継続したいと思います。
不動産 神奈川県西部へ買付殺到戸建てを見に行ってきました！ ～まさかの入札へ～
ネットの新着情報で、かなりアツいと思われる物件を発見し、資料請求するとともに、平行して現地へ向かいました。・神奈川県西部・価格 約300万円・駅徒歩15分程度・ギリギリ平成築・路線価6万円弱 ＊年々低下傾向・土地 100㎡ 建物90㎡・角地...
不動産 埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました！
古家付き土地として掲載されている良さげな物件を見つけ、埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました。・価格 400万円・土地 約110㎡ 建物75㎡・路線価 45,000円・建物 昭和50年代前半（旧耐震）・JR籠原駅 徒歩15分程度 少し歩い...
不動産 千葉県印旛郡酒々井町の戸建て購入決定！
前回の記事の続きです。売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30％以上の指値を入れてみることにしました。元々土地として売り出されていたことから、契約...
不動産 印旛郡酒々井町に戸建てを見に行ってきました！
ネットで気になった戸建て資料を取り寄せ、物件を見にいってきました。・千葉県印旛郡酒々井町・価格 約500万円・築35年程度・土地 190㎡ 建物120㎡・駐車場スペース2台・駅徒歩10分程度もともと700万円くらいで売られていたのですが、2...
不動産 やっぱり山手線駅まで1時間エリアの戸建てが最強！
過去の記事にも書きましたが、私の戸建て投資のスタイルは「首都圏」「土地値」であり、一部例外はあるとはいえ「山手線のどこかの駅まで1時間程度で行くことが出来る」距離感であること、を意識しております。アパートであれば、山手線駅まで1時間エリアで...
不動産 湯河原町へ戸建てを見に行ってきました！
投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。・価格 約600万円・真鶴駅 徒歩圏（やや坂の上）・築25年前後・土地110㎡ 建物80㎡・駐車場2台分あり。・残置物モリモリ・原則...
不動産 今の時期、本当に規模拡大すべきか？ 法人化は必要か？
戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却（４年）が終了し始めます。特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。このまま...
不動産 横浜市南区へ戸建てを見に行ってきました！
横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度・価格 約700万円・土地45㎡ 建物65㎡・築30年弱・建蔽率・容積率オーバー、建...
不動産 千葉市緑区（土気駅）戸建ての入居決定！
昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区（土気駅）戸建ての入居者が「やっと」決定しました。この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった箇所...
不動産 物件の購入費用を公庫で借りました！（必要書類一覧付き）
先般、売買契約を締結した鎌ヶ谷市（初富）の戸建ては現金で決済予定ですが、今年は日本政策金融公庫（公庫）を使っていないので、平行して融資申込みを行いました。公庫は、原則年間1回しか融資はしてくれませんので、使えるタイミングで使わない手はありません。再建築不可や建蔽率・容積率オーバー等の違法物件への融資は原則行いませんが、今回の物件は遵法性を満たしており、土地の評価に対して購入金額が低いことから満額融資も期待出来そうです。そして以下の書類をいつもの公庫の支店へ郵送しました。・借入申込書（公庫所定） ＊公庫のホームページよりダウンロード・事業計画書（月別収支計画書）・所有物件一覧表（自分で作成）・確定申告書（2期分） ＊毎年借入れ時に提出していても、都度2期分の提出を求められます。・物件資料（マイソク・謄本・公図・固定資産税評価書・ヤフー地図の物件場所画像・近隣の賃貸募集中の物件・近隣で売り出し中の同程度の中古戸建 など）・金融資産エビ（通帳コピー、ネットバンク・ネット証券・仮想通貨取引所の資産額が分かる箇所の画像）・公共料金支払いのエビ（カード明細書コピー）郵送後、3日程度で担当のAさんより電話が来ました。面談予約日を決定の上、当日は通帳現物や運転免許証等を持参すること、また面談時にネットバンク・証券等へスマホでログインし資産額のチェックを行うと事前予告がありました。数日後、面談に公庫を訪問し、事業計画についてヒアリングを受け、想定家賃の根拠や購入金額が割安である旨を説明しました。私の感覚だと、仮にこの物件の運営が上手く行かなかったとしても、他の物件のキャッシュフローや給与収入を原資に返済は十分可能であること、物件を割安で購入出来ていることから最悪売却すれば返済に行き詰ることはあり得ないことを控えめに伝えましたが、公庫の考え方は以下の通りであると説明を受けました。・物件購入価格に妥当性があること。（割高で購入していない）・物件単体で、10年返済で、一定のストレスを掛けても、収支がプラスとなること。・所有物件全体で収支が回っていること。（ただし、それをプラス評価することにより融資額は増やせない）・あくまで事業に対する融資なので、サラリーマンの収入はプラス評価されない。今回の融資申込み金額は物件購入金額としており、諸費用とリフォーム費用は自己資金で賄うと説明しましたが、公庫のストレスを掛けると満額の融資は難しいと思うと言われて、面談は終了しました。公庫返済歴7年で、毎年新規借り入れをして、返済遅延歴は一度もないVIP客のはずなのですが・・(笑)面談の2日後にAさんより、融資申込み金額の約9割にて融資決定の旨の電話がありました。減額されたのは残念ですが、期間10年・金利1％台前半、さらには最近始まった「設備資金貸付利率特別制度」により当初2年は金融優遇（▲0.5％）が適用されるとのことです！https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/setsubishikin_zenkoku_m.html「5年間に2％以上の付加価値額の伸びが見込まれる設備投資を行う方」向けの制度で、リフォームを行い物件を再生させる私のためにあるような制度です(笑)公庫は原則10年払いまでなのでキャッシュフローは出にくいですが、金利が安く固定、無担保（抵当権設定費用も無し）、且つ事務手数料なども掛かりませんので、民間の金融機関から「2～3％・30年・変動金利・抵当権設定・事務手数料あり・解約ペナルティあり」で借入する場合と比較すると、かなり有利です。必要以上に規模拡大を目指さない方針であれば、「公庫（もしくは現金払い）を使って」「土地値の」「賃貸需要のそこそこある」「高利回りな」戸建てを購入することは、2021年現在、零細大家にとって一番手堅い不動産投資のやり方だと思います。どこかのタイミングで、一気に規模拡大させるべくアパートへシフトしたいと考えておりますが、首都圏近郊～郊外エリアで、土地値以下で買えるアパートは殆んど無く、あっても数千万円単位で現金を出せるメガ大家か買取再販業者が速攻で購入してしまいます。しばらくは身の丈に合った投資をコツコツを継続していきたいと思います。
不動産 千葉県鎌ケ谷市（初富）戸建て購入決定！
先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。土地の固定資産税評価が570万円程度と...
不動産 横浜市戸塚区戸建て、売却へ・・・
実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪くありません。...
不動産 国分寺市に戸建てを見に行ってきました！
珍しく、東京都下で安価な戸建てを発見し、夜に資料請求をして、物件資料が届く前に物元の財閥系仲介業者の営業開始時間に合わせて、アポなしで事務所を訪問しました。
・東京都国分寺市
・価格 約600万円
土地120㎡ 建物95㎡
・私鉄駅 徒歩10分
・築25年程度
・再建築不可
国分寺市役所も徒歩圏で、周辺の土地価格は坪70～100万円程度、この物件の接道状況が良かった場合、土地として3000万円近くで売れてもおかしくない立地で、路線価も約20万円あります。
旧耐震でも見に行ったであろうスペックですが、何と平成一桁台後半の築浅戸建てで、想定賃料は10万円前後です！
物件がネットに掲載された日の夜に資料請求出来たはずなので、上手く行けば内見1番手の可能性もあります。
久々にアドレナリンが出ました(笑)
ネットの写真を見ると、外観は築年数相応でまずまず、室内の写真が屋根裏部屋しか掲載されていないのが、価格が安い「答え」であると判断出来ます。
再建築不可とはいえ、仮にリフォームに200万円掛かったとしても、都内の整形地で擁壁なしの築浅で利回り15％近くが狙えるという近年稀に見るスペックの物件です。
緊張の中、営業開始と同時に仲介業者を訪れ、担当者の方を呼び出した所、外出していて不在でしたので、訪問の趣旨を伝えると、「あ～、その物件、昨日決まったはずですよ～」とさらっと言われました・・・
商談が流れる可能性もゼロではないため、担当者から折り返しの連絡を依頼すると、昼過ぎに電話がありました。
「来て頂いてすいません！ さっき現金払いで契約締結したところなんですよ。またこんな物件が出てきたら連絡しますね！」と、有難い（？）お言葉を頂き、アドレナリンが引っ込んでしまい、私の夏が終わりました(笑)
仮に物件情報をより早く入手出来たとしても平日は仕事があるため、結局負けていたと思います。
ただし室内の写真を掲載出来なかったのは、「ゴミ屋敷」で、床も一部抜けていて、建物に傾きもあったとのことです。リフォーム費用は200万円では足りなかったと思いますので、潔く諦めることにしました。
不動産 千葉県鎌ヶ谷市へ戸建てを見に行ってきました！
過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
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