次回どのような物件を購入しようかと投資物件サイトを見ていて、改めて感じるのは、「東京都内の物件は、なぜこんなに高いのだろう?」ということです。
人口が増加していたり、利便性が良かったり、ブランド力もあるからなのは理解出来ますが、それにしても実力以上の価格では?と私は感じております。
23区と、その近隣エリア(川口市、八潮市、三郷市、草加市、松戸市、市川市の北部など)では、アドレスが変わり数キロ離れるだけで1.5倍くらい高くなるイメージです。
私は川口市と三郷市に戸建てを所有しておりますが、都内は高くて(利回りは低くて)とても買えません(笑)
江戸川区の、旧耐震・再建築不可・借地の狭小戸建てでも1000万円くらいします(笑)
改めて、「なぜ、都内の投資物件はこんなに高いのか?」を考えてみました。
・人口が増加している、利便性が良い、ブランド力がある(上記の通り)
・まだ値上がりすると思っている人が多い
・郊外や地方では不動産投資するものではないという風潮が強まっている
・地方在住者が、好んで購入しているから
・外国人が好んで購入しているから(世界の主要都市の中では、まだ割安である)
・相続が近い富裕層(資産家)が購入しているから
世界中の金融緩和による不動産バブルにつられて東京も上昇していることと、2015年の相続税課税強化により、路線価と実勢価格乖離が大きい東京の不動産が高齢な資産家にとって購入のメリットがあるためですね・・・
価格が上昇基調の時は都内の上り幅が一番大きいと思いますが、景気が悪化したら一番影響を受けるのも都内です。
容積率も緩和し過ぎで、実質的に土地が上に広がっている訳ですから土地の有効面積は増加しております。
不動産投資上級者はアベノミクス初期に都内で不動産を購入していますが、これから不動産投資初心者~中級者が買ってもババを引くだけな気がします。
仮に10年後、購入額と同じで売却出来るとしたら、都内の利回り6%と、周辺エリアの利回り10%であれば、空室率や家賃に対する経費率を考慮しても周辺エリアの方が確実に儲かると思います。
相続税対策封じも現実味を帯びてきましたし、相続税対策を目的としていない個人投資家が背伸びをして都内に不動産を購入するのは、実は一番危険かもしれませんね。