このブログは私の投資日記であるとともに、タイトルにもある「首都圏」「土地値」の築古戸建て投資のススメでもあります。
「首都圏」については私が首都圏に住んでいるという単純な理由ですが、「土地値」については不動産投資において全国共通の重要なポイントかと思います。
当然、土地値が低い郊外・田舎エリアは利回りは高い代わりに、入居付けの問題以外にも、建物が朽ちた際に戸建て・アパートを再建築する価値があるか？に疑義が生じ、建築コストを家賃で回収出来ない（＝高い利回りが期待出来ない）のであればアパート用地としては価値がなくなってしまいますし、そこに戸建てを建てて住みたいと思ってくれる人がいなければ戸建て用地としての価値も無い土地となります。
30年以上前は人口も増加傾向にあり、賃貸経営が成り立つと判断して（もしくはアパートメーカーにそそのかされて）建築されたアパートも、人口減少・都心回帰・建築費高騰の現在では、新規で建築しても採算が取れないエリアは多々あると思います。
私の場合、太陽光の借入れで信用棄損を起こしている状態で不動産投資を開始したので、銀行目線で見て、信用棄損状態が拡大しないよう、なるべく土地値が出る戸建てを購入してきました。
将来は「戸建て」として、投資家もしくは実需層へ売却することを想定しながら購入しておりましたが「建物が朽ちても、本当に土地として相応の価格で売却出来るのか？」については軽視しておりました。
改めて土地としてきちんと売却出来る条件・前提について整理してみました。
①再建築不可ではない
②建替え時の権利関係において、やっかい事が無い
③戸建てorアパート建築の需要が期待出来る立地である
④高低差・擁壁などのマイナス要因が無い（少ない）
⑤面積が狭すぎない、広すぎない
その他、まだまだあると思いますがザックリと上記の点が主なポイントかと思います。
正直、上記全てをキレイに満たしている物件は所有しておりません(笑)
横浜市の2物件はともに②④に難ありで、鎌ヶ谷市と三郷市の物件は⑤に難あり、八街市の物件は③に難ありです。
千葉市と川口市の物件は、まぁまぁ満たしている感じです。
戸建ては解体して再度戸建てを建築するのが妥当かと思いますが、アパートについてもアパート用地としては難しくても、敷地面積が戸建て用地としてマッチするようなら、戸建用地として売却出来る可能性もあると思います。
一般的に都内の土地実勢価格は路線価よりはるかに高く、路線価10万円前後の郊外であれば路線価×1.2倍程度、超郊外や田舎であれば路線価よりも実勢価格の方が安いことが多いです。
物件サイトでは、「路線価以下！」などと記載される物件も多いですが、実際は旗竿地であったり、高低差・擁壁があったり、面積は大きくても接道面積（間口）が狭かったりなどと、金額の補整が必要な土地も多いです。
正直、路線価はイマイチあてにならないので、私の場合「本来の土地値」に近いと認識して重要視しているのが「固定資産税評価額」です。
過去に購入した物件の固定資産税評価額を見ると、接面が長い整形地である土地ほど、固定資産税路線価×平米数とほぼ一致しており、逆に接面が短い旗竿地や高低差がある、といった土地ほど掛け目が大きく入った金額になるので、より実態に近くなります。
実際の物件サイトを見てみても、路線価10万円前後のエリアでは、固定資産税評価額が700万円の土地であれば、大体1000万円くらいで売りに出ている印象です。
私は（土地の固定資産税評価額×1.4倍）ー残債 ＝純資産 と勝手に定義付けしております(笑)
ここ数年はアベノミクスのおかげで土地価格が上昇傾向にあったので、特に上昇幅が大きい都内は地主は年々純資産が増大することもあり、安易に土地を手放したがらなかったのは分かる気がしますが、このタイミングでコロナショックです！
既に土地の売買自体が減少しているようですが、確実に半年後は実勢価格が下がり、来年発表の路線価は、エリアにも寄りますが大きく下落しそうです。
そうなると私が「純資産」と思い込んでいた金額も目減りしてしまいます・・・
コロナが完全に収束し、実態経済が完全復活すれば、現在の金融緩和によってインフレ化（＝不動産価格が上昇）する可能性もありますが、まぁ数年は暗黒の時代になると思います。
私のように土地値を意識して戸建てを購入する不動産投資家も増えていると思いますので、来年の路線価の発表前に、雲行きが怪しい物件は売却して手持ち資金を厚くしておくこともアリかと感じる今日この頃です(笑)
