不動産投資における「PER・PBR」の考え方

不動産

コロナショックで、2月以降株価が大きく下がっており、最近控えめだった株の購入を再開すべく、銘柄の発掘を行っております(笑)

不動産投資を勉強していると、株式投資にも応用が効く部分は非常に多く、「いかに良い物件(銘柄)を割安な価格で購入するか」という点が最も共通していると思います。

 

株価の代表的な指標として以下の2つがあります。

PER(株価収益率) 時価総額÷純利益 or 株価÷一株あたり純利益

PBR(株価純資産倍率) 時価総額÷純資産

 

PERは時価総額に対してどれだけの利益を生み出しているかを見る指標で、PBRは会社の価値(時価総額)と純資産のバランスを見る指標です。

これが1倍未満になると、理論上は、会社が解散しても残った資産を分配すれば投資額以上の配当が得られますので、「割安」といえます。

これを不動産投資に強引に当てはめると、以下の通りかと思います。

PER  不動産でいう「収益性(キャッシュフロー)」

PBR  不動産でいう「積算金額」

 

株価のPERは、直近の利益によって大きく上下しますので私はあまり参考にしておらず、PBRの方を株式投資も不動産投資も重要視してます。

解散価値=物件売却の金額 と考えることが出来ます。(やや強引ですが・・)

株式投資の場合、コロナショックのような相場となると、今迄割高だった銘柄ほど大きく暴落します。

当然、割安(特にPBR1倍割れ)銘柄についても、それなりに下がりますが、毎年利益を出すことが出来る会社(不動産であれば「物件」)であれば、早かれ遅かれ見直され、株価は回復するのが一般的です。

要は下値が限定的と言えます。

地銀株は例外ですが・・・

同じことを不動産に当てはめると、土地値物件は不動産相場全体が急落したとしても大きく下がらないはずです。

仮に下がったとしても、住宅用地として実需向けに売却すれば、その時の土地相場で売却出来ます。

実需マーケットは投資マーケットよりも、大きく下落しません。

不動産を購入するときは、PBR1倍以下の物件を購入すれば大きく損することはなく、逆に購入時点で含み益を確保することが出来ます。

また既に所有している物件であれば、常にPBRは何倍程度か? 要は「今物件を売却したら、残債や譲渡課税分を引いた金額はいくら残るか?」 を意識しておくことが必要ですね。

価格高騰期の収益物件は総じて積算を大幅に上回る価格で売買されており、相場全体が下落してきたら価格も大きく下落します。

ただし土地値の物件は、下がっても底値が限定的です。

ですので、物件の本来の価値を重視するワタクシとしては、どうしても積算(PBR)を重要視してしまいます。

以下の記事のように・・・

戸建とアパートの価格妥当性の比較
戸建とアパートについて、価格や価値の違和感、歪みについて考えてみました。 同じ立地・築年数と仮定して、路線価5~10万円程度のエリアでは、私の感覚では現在の相場は以下のイメージです。戸建    土地80平米 建物80平米   → 5...

 

株式投資のやり方・戦略は人それぞれ違いますが、私は不動産投資を始めてから、株の銘柄選びはPBRを重要視するようになりました。

また、株式投資と不動産投資には共通する部分も多いので、最近は不動産投資がメインになっておりましたが、現在のような株式急落相場においては、割安な銘柄の株式もしっかり発掘して底値で拾っていきたいですね!

 

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