投資日記

先日、入居が決まった横須賀市戸建ては、再建築不可です。 隣地の家は物件を仲介してくれた管理会社の管理物件であることを、物件購入時点で確認しており、 将来的には購入させてもらうことにより接道義務をクリアさせることを目論んでおりまし...

昨年の秋に購入した神奈川県横須賀市の戸建ての入居が決まりました。 この物件は、地元の収益物件専門のリフォーム業者さんへ工事を依頼し、昨年末から2月末初旬まで工事を行っておりました。 3年ほど空き家期間がありましたが、室内は普通に汚れてい...

今年から、所得税などの国税が「●●PAY払い」が可能となりました。 国税庁のサイトを見ると、Paypay・ⅾ払い・auPay・LINEPay・メルPay・AmazonPayが使用出来るようです。   今までは、ポイント半減と決済手数...

昨年末の水漏れ2連発後、年末年始は何事もなく平和だったのですが、1戸退去が決まってしまいました。 横浜市の戸建てなのですが、昨年6月に今迄の入居者が退去し、8月に新しい入居者が決まったばかりの物件でした。 ところが、入居直後から近所迷...

現在の市況をもとに、私なりの2023年の戸建てと中心とした投資戦略を考えてみたいと思います。 前提は以下の①～⑤の通りです。 ①金利上昇の動きあり ②円安・資源高によるインフレが本格化 ③不動産価格の高止まり ④ウィズコロナ禍における賃貸...

2017年末に1戸目の戸建てを購入してから、丸5年が経過しました。 当時はアパートの価格が既に高騰しており、不動産投資初心者だった私は、まずは手堅く少額の戸建て投資からスタートさせるべく、大量の不動産投資本を読み漁るとともに、物件探しを開...

例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。 2020年・2021年に続き、今回が3回目です。   2022年初めの時点で所有戸建ては10戸、年末時点で12戸となりました。 どの物件も共通して、固定資産税・火...

今年は戸建ての入退去は1戸のみで、修繕費用も数万円程度の細かいものが少しあった程度で極めて順調でしたが、ついにデカい修繕が発生してしまいました。 ・川口市戸建：原因不明の水漏れが発生。漏水場所が特定出来ず、一部の既存配管は残しつつも大半の...

前回、埼玉県北東部の戸建ての外観のみ確認し、「室内ノールック」で買付けを入れました。 境界非明示に加えて、残置物撤去も買主負担という出血大サービスの条件です。 仲介は売主へ話をしてくれたのですが、売主からは、室内を確認してもらってから改...

手元資金がキツくなってきたので本気で物件を探す気が薄れてきていたのですが、 たまたま目についた新着物件（戸建て）に、冷やかし半分で資料請求をしてみました。 ・価格　400万円台半ば ・駅徒歩20分弱 ・東武伊勢崎線沿いの埼玉県北東部（もう...

戸建投資初期の頃に購入した物件は 「なぜ、こんな物件を購入してしまったのだろう」 「購入するとしても、なぜもっと指値を大きくしなかったのだろう」 などと、今振り返ると購入したこと・購入した価格を、誤ったと感じる戸建てもあります。 特に後悔...

私は以前より日本政策金融公庫を重宝しており、先般購入した11戸目の戸建ても利用させて頂きました。 太陽光購入時よりお世話になっており、戸建ても約半分は公庫から借入をしていることから、契約本数がついに10口となってしまいました・・・ エリア...

私は不動産投資開始直後は中古ワンルームも物色しておりましたが、既に価格が高騰し始めていて儲かるイメージが持てず、「入居付けが容易「高利回り」「土地という資産が残る」「実需層へ売却出来る」といったメリットに魅かれて戸建て投資を開始しました。...

千葉県八街市の戸建てを購入することになり、契約に行ってきました。 私にとって初となるリースバック案件で、購入時も価格と、その後の賃料・条件をセットで提示して購入するというやり方で、色々と考えることが多かったです。 まずは、売買契約ですが、...

前回のブログで、八街市戸建に買付を入れるとことまで記事にしました。 売主は、売却後近所のご子息の所へ引っ越すか、そのまま住み続けるリースバックにするか迷っております。 当初はリースバックに魅かれて、この物件を内見することになったのですが...

先日、アットホームの新着に良さげな戸建てが掲載され、急遽現地に行ってきました。 ・神奈川県横須賀市　 ・価格　300万円弱 ・築35年ほど　＊新耐震 ・土地100平米　　建物90平米 ・横須賀市内のまずまずの駅からバス便 ・段差・擁壁無し...

私は1戸目の戸建てを千葉県八街市に購入しましたが、戸建て賃貸の供給過剰エリアになりつつあったことから、物件検索対象エリアとはしていましたが、実際に内見に行くことは全くありませんでした。 今回、ある仲介さんより情報を頂き5年振りに八街市へ物...

最近、少し手持ち資金に余裕が出来たこと、満室に返り咲いたことから、精力的に物件探しをしております(笑) ネットで見つけた以下の物件を見に行ってきました。 ・千葉県印旛郡酒々井町 ・価格　約550万 ・駅徒歩15分弱 ・駐車場3台分のスペー...

お盆前に、物件サイトで見つけ資料を取り寄せていた横須賀市内のオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。 ・価格　400万円弱 ・土地110平米　建物70平米 ・ギリギリ新耐震 ・路線価約80,000円（ただし年々ダダ下がり） ・京急線沿...

投資仲間から物件情報をもらい、神奈川県三浦市・三崎港近くの築古戸建を見に行ってきました。 ・価格　約350万円 ・昭和末期築(新耐震） ・土地　100平米　建物70平米 ・三崎口駅からバスで15分、バス停から10分 ・市街化区域 ・路線価...

前回の記事の通り、横浜市金沢区戸建の退去に伴う管理会社との打ち合わせ後、近隣のファミリー物件の賃料が4年前より明らかに上昇しているので、最終的に自分で相場を調べ尽くして、今迄よりも数千円程度賃料を上げて募集を開始することにしました。 これ...

先般、2018年より入居頂いていた横浜市金沢区の戸建ての退去が発生してしまいました。 退去直後に管理会社の担当者と現地へ訪問し、7月初旬に室内の状況を確認してきたところ、猫を飼育していた割には匂いも無く、クロスの張替えなども必要無いなど...

少し前の平日に、珍しく割安な戸建てがアットホームへアップされ、その直後に仲介業社へ問い合わせ「今から内見させて下さい！」と電話をしました。 ・埼玉県北西部（東武東上線・快速で池袋駅から1時間前後）　＊「市」では無く「町」 ・約500万円 ...

戸建ては、土地（敷地面積）・建物ともに、狭いよりも広い方が当然よいです。 私は戸建て投資初期の頃は「核家族化が進んでいる日本で、昭和に建築された(無駄に）広い戸建ては数が余っており、増築の逆の「減築」という言葉もあるくらいなので、比較的小...

2019年・2020年は退去が相次ぎ、且つ入居もなかなか決まらず厳しい状況でしたが、2020年7月以来、退去が無くなり順調に「物件購入→入居付け」が進み、本日時点で保有戸建て10戸が満室でした。 が、久々に管理会社より「ご無沙汰しておりま...

昨年の9月・10月・11月・12月と、4か月連続で物件を購入したため、激しい金欠病に陥ってます。 幸い都内の更地以外の、3つの戸建てについては無事客付けまで完了しており、キャッシュフロー拡大に寄与してくれておりますが、不動産取得税の支払な...

私は2017年に不動産投資を開始しましたが、当時はスルガショック前だったので「融資ジャブジャブ」「多法人スキーム全盛期」「消費税還付スキーム全盛期」という、物件購入には追い風の時代でした。 一方でアパート等の収益物件の価格は2012年頃か...

ロシアによるウクライナ侵攻、中国（上海）のロックダウン、アメリカ金利の高騰に伴う円安、資源価格高騰、食料品や資材など輸入物価の高騰など、国内不動産投資における環境は基本的にはイマイチと感じております。 ただし市場の買い意欲は依然として強い...

私は戸建てに絞って不動産を買い続けてきましたが、やっと所有戸建て（10戸）が満室になりました！ 昨年12月に購入した10戸目の埼玉県鴻巣市の告知事項有り物件（孤独死）のみ募集中でしたが、募集から1か月強で無事埋まりました。 ・購入...

ロシアとウクライナの戦争が長引き、コロナによる金融緩和・資源価格高騰なども重なり、ますますインフレが加速しそうです。 アメリカと違って日本は「所得が増えない→家賃も上げられない」という図式であるにも関わらず、ガソリン代・電気やガス代・食料...

3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。 私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度...

2021年の確定申告が無事終わりました。 と言っても、私の場合は売上や経費をエクセルへ入力するだけで、集計や申告は税理士さんへお願いしておりますので、自分で申告する大家さんよりは簡単に申告が完了します。 それなりの費用が掛かる上に、自分で...

東京都江戸川区に購入した原則再建築不可の土地に、賃貸用戸建て建築を目指すプロジェクトですが、融資付けが想定以上に苦戦しております。 当初、利用を想定していたオリックス銀行や静岡銀行では融資を受けられず、物件近くの信用金庫や過去に取引があ...

2022年に入り、アメリカのインフレが高止まりしていることから利上げ観測が強まり、その結果日米の株価が下落傾向にあります。 日本でもガソリンや食料品、リフォームの部材などの価格が上昇しており、インフレが本格的に始まりそうな予感がします。 ...

私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート（1棟もの）は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。 その後、戸建て投資家の増加とともにマー...

私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、物件価格は既に高かったですが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートを購入するのが割と一般的でした。 「手を出したら火傷する！」と直感的に感じて、地味に戸建て投資を開始し...

東京都江戸川区に購入した土地へ賃貸用新築戸建てを建築するプロジェクトについて、A社・B社へ平行してプラン作成や価格交渉を行っておりましたが、最終的にやる気がありプランの提案内容も良く、価格面でも納得感があったB社で商談を進めることに決定し...

本屋へ行くとFIRE本ばかりですね。。。 機関投資家や富裕層が購入する都内一等地の10億以上の不動産のみならず、サラリーマン投資家が購入するような1億以下のRCマンション・アパート・戸建てなど、全ての投資用不動産の価格が高止まりしてお...

    10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、リフォームが年末に終わったのですが給湯器の設置時期が確定してから募集開始するという管理会社の方針に従ってしばらく寝かしていたのですが、「おそらく2月中には」入荷と設置の目途...

東京都江戸川区の土地から新築戸建てプロジェクトについて、年末年始にローコストハウスメーカーA社とB社へ接触しました。 B社は面談した次の日に、早速間取りプラン付きで暫定見積書をメールで送ってきました。 建物建築費に加えて、解体費や建築申...

私が、築古戸建て（ボロ戸建て）投資を始めて、丸4年が経過しました。 開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー（ライバル）は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。 ...

再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。 当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、 ・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるク...

2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。 少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身...

2021年10月7日に、千葉県北西部を震源とする大きな地震が発生しました。 首都圏全域で、震度3～5強程度の揺れがあり、私も久々に身の危険を感じました。 そこで、私の保有する物件のうち特に震度が大きかった埼玉県川口市・三郷市、千葉県鎌ケ...

2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。 ＊物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。 今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸...

9月に購入（決済）した千葉県鎌ケ谷市の戸建てが、募集開始後、約1か月で入居が決まりました！ 2019年・2020年に購入した、埼玉県川口市（16か月）・横浜市戸塚区（入居決まらず売却）・千葉市緑区（9カ月）と、決済～リフォーム～募集開...

最近は、ボロボロの戸建てを激安で購入して、DIYでリフォームするという「利回り最低20％以上」「利回り50％も当たり前」を謳ったボロ戸建て投資や、そのコンサルが急増しております。 主に、路線価無しや市街化調整区域エリア・駅から徒歩30分以...

不動産投資は過熱しておりますが、築古物件は残耐用年数の関係で融資が出にくいこともあり、融資が付きやすい「新築物件」を購入する人が増えているようです。 アパート建売業者の物件だけではなく、土地から新築を手掛ける中級者以上の投資家も多いですが...

前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。 喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。 そして以下を根拠に、30％以上の指値を入れることにしました。...

前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。 ・埼玉県鴻巣市（高崎線沿い） ・価格　約400万円 ・駅徒歩15分程度 ・土地　約110㎡　　建物（古家）約95㎡ ・路線価　約40,000円...