５月と８月に戸建てを購入して、カネが無くなってしまいましたが、気になる戸建てを発見し、懲りずに見に行ってきました。
・価格 約1,200万円
・東京都東部
・駅徒歩15分程度
・築30年弱
・土地・建物ともに20坪前後
・オーナーチェンジ（現況利回り7％台）
・原則再建築不可
＊かなりぼかしてます。
このスペックを見ただけでは誰も欲しがらないと思います。
ただしよく見ると現在の賃料は明らかに相場より2割以上安く、退去後に賃料を相場通りに引き上げれば、満額で購入しても利回りは10％前後となります。
このエリアは築50年超えの戸建て賃貸が多数活躍中の再建築不可戸建て密集エリアですが、築年数が30年弱と新しく、外壁塗装を直近行ったようで外観はまずまずキレイです。
また重説上は原則再建築不可となりますが、幅員4メートルの協定道路に2メートル接面しており、建て替え時に建築審査会を通せば、かなり高い確率で再建築可となるパターンです。
仲介に電話で情報を探ると、売主は相続したこの物件を知人に貸しており、今回資産整理？のため売却するとのことで、ゴリゴリの投資家ではありません(笑)
話を聞く限り、多少の指値は利きそうな印象です。
問題点としては、売主と入居者の間で賃貸借契約書を締結しておらず、当然保証会社にも加入しておりません・・・
購入の検討を進めた場合の、選択肢は以下の3つです。
①売主や入居者と交渉し、相場通りの家賃に引き上げさせてもらい、引き続き入居してもらう。（オーナーチェンジ）
②賃料引き上げ交渉は行わず、現行の家賃で引き続き入居してもらう。（オーナーチェンジ）
③賃料が安いことを理由に退去してもらう。（原状回復後、相場賃料で募集を行う）
①②となる場合においても、賃貸借契約書の締結（出来れば保証会社加入も）はマストです。
現地へ外観の確認へ行った足で、そのまま仲介へアポ無しで訪問し、多少の指値を入れて、買付証明書を提出してきました。
仲介がこの金額で売主と交渉をしてくれるようです。
→ 続く！
