先般、埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てに、買付を入れておりました。
平成築で埼玉県上尾市内、市街化調整区域ですが、再建築可で400万円台の物件だったのですが、私は320万円で指値を入れて、売主様の反応を仲介業者経由で待っていたのですが、あっさり満額買付が他に入ったとのことでした(笑)
外壁のヒビも多く塗装をする時期に来ている物件ですが、あえて施工せず、室内のみ簡易リフォームをすれば500万円台前半～半ばで仕上げることも出来そうですが、市街化調整区域にしては両隣の戸建てとの距離も近く郊外特有の「ゆったり感」はなく、比較的大きな工場（作業場）も隣接しており、平日の昼間は少しうるさそうです。
平成築なのが大きなプラス材料でしたので、購入出来ず残念な結果に終わりましたが、金融商品の大部分を決済しないと500万円超の現金を捻出することが出来なかったため、これも運命だと思って諦めが付きました。
その後、懲りずに物件を探していたところ、今度は良さげなアパートを発見し、情報公開日に早速ネットで資料請求しました。
・戸建てと同じくJR高崎線沿い
・駅から徒歩10分強
・価格は約3000万円
・築25年前後の軽量鉄骨アパート
・写真で見る限り、建物の状態も良好
・公道接道で接面も広く、まぁまぁ整形地
・路線価65,000円×土地400㎡＝26,000,000円
＊数字は少しボカしております。
土地はもっと狭くても、路線価がもう少し高いエリアにあるのが理想ですが、私が探している理想のスペックにかなり近いアパートです。
平日の昼間ということもあり、資料請求後に不動産業者へ電話をすることはしなかったのですが、1日経過後にメールが届いており、物件資料と思いきや「既に買い付けが入りました。」という内容で、資料はもらえませんでした・・・
物件はグーグルアースで特定出来たため、住所や賃貸募集サイトで室内の状況も確認したのですが、特段ネガティブ要素は無さそうでした。
一番手が流れたら、資料をくれることになっておりますが、まぁ期待値は低いです(笑)
利回りは11％程度と高くはないので「目が覚めるようなお宝物件！」ではありませんが、1割程度の指値が通れば、土地値・築浅（？）・12％くらいのなかなかの物件に仕上がり、今の高騰相場においては悪くない物件だと思います。
ただし、仮に購入出来たとしても、私はまとまった公庫の借入枠は既に無く、借入金利は2％台半ば～3.9％になると思います。
更に抵当権設定費用・事務手数料などもしっかり取られ、9割・25年位で融資が受けられたとしても、3000万円の投資に対して、月のキャッシュフローは良くても10万円未満です。
アパートは戸建てと比較して客付けが難しいこと、戸建てなら公庫から無担保・固定金利・1％台・抵当権設定無し・事務手数料なしで融資を引けること、表面利回りはもう少し高くなることなども考慮すると、戸建ては「収益絶対額」は規模が大きいいアパートに劣りますが、「収益性」「流動性」は優位にあり、市況の変化による価格下落リスクも限定的です。
あえて法人設立して規模拡大は目指さずに、戸建てを減価償却が切れたタイミングの5・6年後（長期譲渡）に、買値以上での売却を目標に、常に物件を入替えることにより所得税の負担を抑え、純資産をコツコツと積み上げていく手法でも、それなりの利益額は残すことは出来ると思います。
収益物件価格が高騰しているうちは、地味に行くのもアリですね。
