アパート購入は優先順位を下げて、ひたすら戸建てメインで物件を探しておりますが、久々に割安な戸建てが見つかったので、早速資料請求＆現地訪問をしてきました。
・JR高崎線沿いの埼玉県北西部 駅から徒歩30分前後
・平成築
・土地建物ともに、80㎡台程度
・価格は400万円台
・市街化調整区域
＊多少、ボカしてます。
仲介業者と現地で待ち合わせの上、訪問しましたが、「〇〇さんの後にも内見の予約が入っているので」と、内見時間は30分程度しかもらえませんでした。
相変わらず、戸建て投資はバブルが続いているようです。
現地へ到着して周囲を眺めると、さすが市街化調整区域だけあって、のどかな風景が広がっております(笑)
畑と田んぼと、工場がいくつか点在しており、その中の小規模な集落といった感じです。
築年数の割に外壁がかなり傷んでおり、塗装は必須な印象です。
仲介業者の話を聞くと、私より前にも今迄に数名内見があったらしいですが、ほぼ投資家で、皆が口をそろえて「リフォーム費用を加味すると収支が合わない」と言っていたそうです。
この時点で、売主は大幅な指値には応じてくれないのだろうと推測しました。
室内は、さすが平成築です！
かなりクロスやキッチン回りは傷んでおり、実需層はドン引きすると思いますが、最近は築40年超えの物件を見ることも増えてきたので、私からしたら十分許容範囲です（笑）
浴室は当然ユニットバスではなく、トイレも古い便器（洋式）でウォシュレットはありません。
駐車場も敷地内に1台あることと、近隣にも賃料が安そうな駐車場があります。
逆に気になった点としては、隣地の家屋との距離が近く、境界線がはっきりしません。
隣地のおばさんが出てきて世間話をしましたが、今迄特に揉めたことはないが境界にフェンスも無く、隣地とまたがる位置に昔に共同利用していた井戸があるため、利用出来る敷地面積が減ってしまっております。
市街化調整区域ですが再建築可であることはプラス評価ですが、土地値もへったくれもありません（笑）
一応、固定資産税路線価は地価マップに表示されておりますが、想定通りかなり低い金額で、平米数を掛けても150万円以下、建物も築22年を超えておりますので、仮に400万円で購入出来たとしても融資を引いたら、差額が信用毀損となります。
私の八街市の物件は「非線引き」エリアですが、それ以外の物件は全て市街化区域の物件ですので、市街化調整区域の物件を真剣に検討することはおそらく初めてです。
外壁も含めてきちんとリフォームをしたら、おそらく65,000円くらいで客付け出来そうですが、築年数は比較的浅いとはいえ、市街化調整区域であることから、リフォーム費用込みの利回りはどんなに低くても15％（出来れば20％以上）欲しいところです。
また現金に余裕があって、他に投資すべきものが無い時期であれば多少の指値で購入しても良いのですが、現在は日経平均株価が3万円を越え、仮想通貨も爆上がりしており、現在保有している銘柄を売ってまで現金を確保するモチベーションがイマイチ上がりません（笑）
今は高騰しているボロ戸建てを無理に買わず、おとなしく金融商品投資をしておく方が、儲かる気もします。
ただし、金融商品全般はそろそろ大幅な調整を迎えても不思議ではなく、思い切って利確を進めていき、この物件を現金で購入するという選択肢もあります。
一番後悔するパターンは、中途半端な指値を入れてそれが通ってしまい、金融商品を現金化して物件を購入した後に、さらに大きく金融商品全般が暴騰するのとは逆に、この物件に想定以上のリフォーム費用がかかり利回りが低くなってしまうことです。
考えた末に「ダメ元大幅指値」を入れて、様子を見てみることにしました。
→次回に続く！
