融資が厳しい割に不動産価格全般は下がらずに、路線価10万円以下の郊外アパートも価格を維持しております。
このような時期でもあり、高額な頭金を用意できない私としては、掘出し物のアパートを仮に見つけることが出来たとしても、融資を使って1番手で購入出来る自信もなく、身の丈をわきまえ、他の投資家と比較した競争力があると思っている戸建てをメインに探しております。
戸建は即決＆現金購入出来ますが、私が探しているような3000万円前後のアパートは、掘出し物が出ても「金持ち大家」に現金でさらわれてしまいます。
そんな状況下で、インフレの足音が聞こえてきており、コロナが収束して大半の業種の景気が回復してきたら、市中にカネがダブついている分、さすがに年2％かそれ以上のインフレが訪れると予測しております。
都内まで電車でギリギリ通勤出来るくらいのエリアのアパートは、イマイチ賃貸需要が弱いエリアであっても物件価格は下がらず、ひょっとしたらさらに上昇するかもしれません。
そうなった場合、既に物件を持っているオーナーは喜ばしいかというと、上手く高値で売却出来れば良いですが、長期で保有する前提であれば、リスクは高いと思っております。
・金融緩和によって、物件価格は維持・拡大
・景気は回復したとしても、アフターコロナは飲食店・アパレル・一部の製造業など雇用が減少する業種も多く、郊外の賃貸需要は大きく改善はしない。（むしろポジティブ面は、物流拠点の増加程度でコロナ以前よりも厳しくなる可能性の方が高い。 また電気自動車の普及により自動車部品関連企業はリストラが加速？）
・そうなると物件価格が高い割に「需要＜供給」であることから、郊外の賃料はインフレの恩恵を受けることなく、賃料相場は引き続き下落する。（携帯料金とともに局地的な「デフレ」となる）
・当然、物件の利回りは低下。
・相続税対策でここ数年に大量に建てられた、現在築0年～6年程度のアパートの築年数経過に伴う賃料下落に巻き込まれ、築古物件の賃料はさらに下落圧力が掛かる。
・世間一般の景気回復とともに、金利も少しづつ上昇へ。（→変動金利のアパートローン金利も上昇）
・修繕費などのランニングコストはインフレにより価格が上昇し、「経費率」がさらに上昇
・それに気づいた投資家の売却が進むが、融資が厳しいままだと、相場価格はどんどん下落する。（この時点で融資が緩くなっていたら、ある程度は物件価格下落に歯止めが掛かるかも）
・低い家賃に対して高い経費率ではあるが、それでも儲かる水準まで物件価格が下落した頃に、上級者大家が購入に動き、価格が反転。
こんな感じでしょうか(笑)
インフレとなれば、借入金も実質的には目減りするため、借金をして不動産投資をすることは一定のインフレリスクヘッジにもつながりますが、インフレヘッジ策は不動産以外にもたくさんあります。
私は太陽光の新規物件購入をストップした2017年以降は、「いかに不動産投資の資金を捻出し購入を進めていくか」を考えておりましたが、ここにきてちょっと冷静になってきました。
もちろん明らかに割安な物件があれば購入に動きますが、株・仮想通貨・FXとも比較して、その時々で一番投資妙味があるジャンルを柔軟に選択していくことが、資産形成には不可欠と考えるようになりました。
不動産投資に適していない時期、良い物件が無い時期は、無理して購入に動かず、おとなしく固めの割安株をガチホして値上がり益と配当を得ながら、不動産と金融の市況の変化をいち早く察知して、金融商品への投資から不動産投資へシフトチェンジですね。
容易にそれが出来れば苦労しませんが・・・(笑)
