年明けに物件を購入した不動産業者の営業マンより、売主から預かったばかりの戸建てがあると連絡があり、早速内見してきました。
・横須賀市 人気駅 徒歩15分程度
・価格 約400万円
・昭和末期の新耐震
・土地 140㎡ 建物 70㎡
・下水道、プロパンガス
・公道に接道（ただしセットバック要）
・土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
・駐車場無しw
このスペックだけだと、とてつもなく割安な物件ですが、ちゃんとマイナス点もあります(笑)
坂道を上がった先にあり、そこから階段を20段程度下がった立地にあり、さらに一部傾きがあるとのことです。
それを承知で、現地で営業マンと待ち合わせをして室内を見せてもらいました。
全室洋室で和室（畳）が無い上に、全体的にそんなにボロくありません。
クロスの張替えは必要ですが、大きな費用が掛かる箇所は無さそうです。
キッチン→古いがなんとかそのまま使えそう
浴室→浴槽は小さめですが、バランス釜ではなく及第点
トイレ→1・2階にそれぞれあり、1階はコンセント付きで、ハウスクリーニング程度でOK
洗面台→交換すべきか迷うレベル
給湯器→交換マスト
エアコン→1台は新しくそのまま使用出来そうで、残りの2台は撤去が無難。
そして問題の傾きです。
1階のリビングの3分の1がそこそこ、2階の洋間の1つに若干の傾きがあります。
裏を返すとそれ以外は真っすぐに建っております。
以前の私でしたら、この時点で購入を諦めておりましたが、今年購入した戸建ての傾きはこの物件よりも酷く、さらに2倍以上の傾き面積がありましたが、数十万円程度の費用で床のレベル調整を行ったことでフラットとなり、無事に入居も決まっております。
この物件は、上記の傾き物件から徒歩圏で駅距離や建物面積もさほど変わらないことから、想定家賃はおそらく7万円台であろうと予測がつきました。
リフォーム費用を100万円以下に抑えることが出来れば、20％近い利回りも狙えます。
ただし、傾きは許容するとして、気がかりなのは敷地内に入るために階段を下りるということです。
今まで、敷地が道路より下にある物件を購入したことはありませんでした。
この点も考慮し、私が出した結論は・・・・
→続く！
