今、中古アパートを買うとしたら?

不動産

近々に中古アパートを購入するつもりはありませんが、私が考えるアパート(木造or軽量鉄骨)の築年数ごとの傾向と、狙い目のアパートについて考えてみます。

①新築or超築浅アパート(築0~5年) 価格高騰期に大量に建てられた。サラリーマン投資家が初めて購入するケース多し 

②築浅アパート(築5年~15年) 比較的供給数は少ないが、家賃下落リスクは高い。また価格も高い(利回りは低め) 

③やや築古アパート(築15~25年) 供給数は少なめで、家賃下落リスクは少なめ。利回りはそこそこ

④よくある築古アパート(築25~35年) バブル期前後に大量に建てられた、3点ユニット・20平米未満のいわゆる狭小アパート

⑤ボロボロアパート(築35年超え) 余命短いも、家賃下落リスクはほぼ無く高利回り。ただし修繕の手間と滞納リスクは高い

三井住友トラストと、直近までは静岡銀行が頑張ってくれていたので、まだ①~⑤全て高いと感じます。

皆さんなら、どの物件が買いだと思いますか? もちろん同スペックの物件と比較して明らかに割安であればどれも「買い」だと思いますが、個人的には③を狙っております。

 

まず、若年人口が減っていることを考えると、学生や新社会人をターゲットとしたは、需要と供給のバランスが明らかに崩れており、風呂・トイレは別とはいえ狭小物件が多く、よほど立地が良い物件以外は家賃競争に巻き込まれ、30年ローンを組んでいても数年後のキャッシュフローはかなり怪しい水準になっている可能性が高いです。

 

次にですが、ユーザー層は①と近いため①の家賃競争に巻き込まれ家賃は下落し、決して利回りも高くないので20平米未満は特に、苦戦すると考えます。

 

③は飛ばして、は物件サイトを見ていて一番、売り物件が多いと感じます。

「売りが多い=運営がしんどい」と考えると、一番注意すべき物件なのかもしれません。(絶対数が多いということもあります)  

バブル期築ですので、土地から仕込んで建築したサラリーマンはほとんどいないと思われ、ローンが終わった地主か、安い時期に購入したサラリーマン投資家による利益確定売りも多いと推測します。(既に逃げ遅れた感もありますが・・・)

何故か実力の割に利回りが低い気がする上に、築年数的に出口はかなり狭くなっており、市況によっては買い叩かれる可能性が高そうです。

は融資が実質三井住友トラストのみであり、プロ投資家・再生投資家が現金で安く購入する分野でもあり、私のような大家歴2年にも満たない人はハードルが高いです。

ということで残った③が今の私が近い将来、「欲しい」と思うアパートです。

この時期に建てられた物件は、狭小物件は少なく風呂・トイレ別が主流となり、立地が悪くなければ家賃次第ではそれなりに競争力はあると思います。

入居付けに苦戦をしたら、風呂・トイレ同室の物件に家賃を近づければ、まず決まると思います。

また供給数が少なく、一番供給数が多い①とは家賃帯がかぶらず、④には負けません。さらに土地値がまぁまぁあれば、出口の際の融資も付きそうです。(最悪、売れなければボロボロになるまで持ち続け、最後は土地として売却です)

アパートも持ってないくせに、偉そうにアパートを語るな!」を突っ込みが入りそうです(笑)

1K~2DK(25~40平米)であれば単身から夫婦(+子供1人)まで幅広く募集出来るので、さらに物件相場が下がる(はずの)、1~2年後にそんな物件を是非購入したいですね!

*血迷ってやばい物件を買わないように、将来の自分に向けての備忘録です。

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