2021-08

不動産

今の時期、本当に規模拡大すべきか? 法人化は必要か?

戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却(4年)が終了し始めます。 特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。 こ...
不動産

横浜市南区へ戸建てを見に行ってきました!

横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。 ・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度 ・価格 約700万円 ・土地45㎡ 建物65㎡ ・築30年弱 ・建蔽率・容積率...
不動産

千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居決定!

昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居者が「やっと」決定しました。 この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった...
太陽光

太陽光発電所の物上げが止まらない! ~稼働5年後の売却利回りは?~

ここ半年位ので間に、「太陽光発電所を売却しませんか?」という封書が自宅へ頻繁に来るようになりました。 物上げ業者が、以下のサイトから発電所の不動産登記簿謄本を上げて所有者の住所を突き止めて、書面を送っているようです。 <事業計画認定情報> ...
不動産

物件の購入費用を公庫で借りました!(必要書類一覧付き)

先般、売買契約を締結した鎌ヶ谷市(初富)の戸建ては現金で決済予定ですが、今年は日本政策金融公庫(公庫)を使っていないので、平行して融資申込みを行いました。 公庫は、原則年間1回しか融資はしてくれませんので、使えるタイミングで使わない手はありません。 再建築不可や建蔽率・容積率オーバー等の違法物件への融資は原則行いませんが、今回の物件は遵法性を満たしており、土地の評価に対して購入金額が低いことから満額融資も期待出来そうです。 そして以下の書類をいつもの公庫の支店へ郵送しました。 ・借入申込書(公庫所定) *公庫のホームページよりダウンロード ・事業計画書(月別収支計画書) ・所有物件一覧表(自分で作成) ・確定申告書(2期分) *毎年借入れ時に提出していても、都度2期分の提出を求められます。 ・物件資料(マイソク・謄本・公図・固定資産税評価書・ヤフー地図の物件場所画像・近隣の賃貸募集中の物件・近隣で売り出し中の同程度の中古戸建 など) ・金融資産エビ(通帳コピー、ネットバンク・ネット証券・仮想通貨取引所の資産額が分かる箇所の画像) ・公共料金支払いのエビ(カード明細書コピー) 郵送後、3日程度で担当のAさんより電話が来ました。 面談予約日を決定の上、当日は通帳現物や運転免許証等を持参すること、また面談時にネットバンク・証券等へスマホでログインし資産額のチェックを行うと事前予告がありました。 数日後、面談に公庫を訪問し、事業計画についてヒアリングを受け、想定家賃の根拠や購入金額が割安である旨を説明しました。 私の感覚だと、仮にこの物件の運営が上手く行かなかったとしても、他の物件のキャッシュフローや給与収入を原資に返済は十分可能であること、物件を割安で購入出来ていることから最悪売却すれば返済に行き詰ることはあり得ないことを控えめに伝えましたが、公庫の考え方は以下の通りであると説明を受けました。 ・物件購入価格に妥当性があること。(割高で購入していない) ・物件単体で、10年返済で、一定のストレスを掛けても、収支がプラスとなること。 ・所有物件全体で収支が回っていること。(ただし、それをプラス評価することにより融資額は増やせない) ・あくまで事業に対する融資なので、サラリーマンの収入はプラス評価されない。 今回の融資申込み金額は物件購入金額としており、諸費用とリフォーム費用は自己資金で賄うと説明しましたが、公庫のストレスを掛けると満額の融資は難しいと思うと言われて、面談は終了しました。 公庫返済歴7年で、毎年新規借り入れをして、返済遅延歴は一度もないVIP客のはずなのですが・・(笑) 面談の2日後にAさんより、融資申込み金額の約9割にて融資決定の旨の電話がありました。 減額されたのは残念ですが、期間10年・金利1%台前半、さらには最近始まった「設備資金貸付利率特別制度」により当初2年は金融優遇(▲0.5%)が適用されるとのことです! https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/setsubishikin_zenkoku_m.html 「5年間に2%以上の付加価値額の伸びが見込まれる設備投資を行う方」向けの制度で、リフォームを行い物件を再生させる私のためにあるような制度です(笑) 公庫は原則10年払いまでなのでキャッシュフローは出にくいですが、金利が安く固定、無担保(抵当権設定費用も無し)、且つ事務手数料なども掛かりませんので、民間の金融機関から「2~3%・30年・変動金利・抵当権設定・事務手数料あり・解約ペナルティあり」で借入する場合と比較すると、かなり有利です。 必要以上に規模拡大を目指さない方針であれば、「公庫(もしくは現金払い)を使って」「土地値の」「賃貸需要のそこそこある」「高利回りな」戸建てを購入することは、2021年現在、零細大家にとって一番手堅い不動産投資のやり方だと思います。 どこかのタイミングで、一気に規模拡大させるべくアパートへシフトしたいと考えておりますが、首都圏近郊~郊外エリアで、土地値以下で買えるアパートは殆んど無く、あっても数千万円単位で現金を出せるメガ大家か買取再販業者が速攻で購入してしまいます。 しばらくは身の丈に合った投資をコツコツを継続していきたいと思います。
不動産

千葉県鎌ケ谷市(初富)戸建て購入決定!

先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。 駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。 土地の...
不動産

横浜市戸塚区戸建て、売却へ・・・

実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。 この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪く...
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