横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。
・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度
・価格 約700万円
・土地45㎡ 建物65㎡
・築30年弱
・建蔽率・容積率オーバー、建築確認書に記載のない「3階」がある明らかな違法建築
・再建築可 ＊42条2項道路
・想定賃料7万円台
＊若干ぼかしております。
仲介業者と現地で待ち合わせをして、内見をしました。
盆明けに内見を開始して本日が2日目なのに、私が9人目で、既に現金購入・満額で買付が2件入っているそうです。
明日の夕方に売主に買付申込書をまとめて持参し、売主に買い手を決めてもらうことになっているとのことでした。
ざっくり1フロアあたり20㎡強×3階なので解放感がなく、玄関を開けたらいきなりキッチン、キッチン横に浴室（ユニットバス）がありますが、脱衣所スペースや独立洗面台もありませんでした。
1階は和室が1室のみで、洗濯機置き場は2階です。
2階は洋室と和室がありますが、６畳と4.5畳程度であり、やはり狭いです。
天井に雨漏り跡があるのも気になりました。
続いて3階ですが、開閉式の「梯子（はしご）」で、階段はありません(笑)
梯子を上がると8畳程度の洋間となっており、ロフトのように天井も低いことも無く、上がってしまえば一番快適なフロアかもしれません。
売主は高齢で他の場所に住んでおり、直近まで7万円で賃貸に出していたそうです。
表層リフォーム＋雨漏り箇所の修理で、賃貸募集は出来そうな感じです。
近隣の戸建ての賃料は7～10万円以上ですが、
・３階は梯子を使わないとたどり着けない
・脱衣所や洗面台が無い
・当然、駐車場も無い
・細い私道をかなり歩いた一番奥ということもあり、イマイチ解放感が無い
・横浜特有の坂の上であり、駅徒歩10分程度とは言え結構しんどい
といったマイナス要因が多く、やはり賃料は7万円が妥当なラインです。
リフォーム費用込みの利回りはせいぜい10％程度と投資物件としては不適格です。（指値は出来ませんので・・・）
ただし、「再建築可（セットバックもなし）」「平成築」「日当たり良好」「擁壁無し」「駅近」「隣家が古く、購入出来れば合計100㎡程度となり宅地として高値で売却可能」といったポテンシャルを秘めております。
周辺の遵法性を満たした戸建ては土地50㎡台・築20年前後でも2000万円前後しますので、価格は相場よりもだいぶ安いです。
仲介業者所定の買付申込書を念のためもらい、遅くとも翌日の午前中までに回答すると伝えて、内見は終了しました。
半日程度、かなり悩みましたが、メリット（価格より価値が高い）より、デメリット（収益物件として利回りが低い）の方が大きいと判断して、購入は見送ることにしました。
ちなみにこの周辺は私道が入り組んだ接道が際どい建物が密集しているのですが、物件から半径100メートル以内にユナ〇トのアパートを5棟発見しました。
これだけ建てたら、最初に購入したオーナーはたまりません(笑)
横浜市の木造アパートの空室率が高い理由が、よ～く分かりました。
