例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。
2020年・2021年・2022年に続き、今回が4回目です。
2023年初めの時点で所有戸建ては12戸、年末時点で14戸となりました。
どの物件も共通して、固定資産税・火災保険料、一部の物件は管理費も掛かりますので、それら以外の経費(主に修繕費や募集費用）を記載しております。
また物件購入時の諸費用やリフォーム費用も記載しておりません。
①八街市戸建て：2020年末に井戸ポンプの交換等で33万円掛かった以外は、所有して丸5年の間、退去はなく、上記以外に掛かった経費は一切無いいう状態で、23年4月に売却しました。
②鎌ヶ谷市戸建て：こちらも2020年に入居者入れ替わりのタイミングで現状回復費用などが発生しましたが、2021年～2023年の間、掛かった経費は全くありませんでした。
③横浜市金沢区戸建て：22年に退去や水漏れなどがあり収支が悪化しましたが、23年も引き続き苦戦しました。
2月にわずか半年間で退去され、5月に入居が決まりましたがまたもや11月に退去されてしまいました。
また入居期間中に、排水の詰まりが発生し22,000円、キッチンの水栓の水漏れ修理に13,000円、5月の入居付け時の広告料1か月分として90,000円強（税込み）が掛かりました。
ただし11月の退去時には預かり敷金とクリーニング費用を約20万円を管理会社から受け取り、簡易的な原状回復と清掃のみ行い売却に出すこととしましたので、ほぼトントンとなりました。
④千葉市緑区戸建て：何も発生しませんでした。
⑤三郷市戸建て：何も発生しませんでした。
川口市戸建て：22年は水漏れが発生し33万円掛かってしまいましたが、23年は何も発生しませんでした。
⑦千葉市緑区戸建て（2号）：9月に退去となり、原状回復費用、キッチンのリメイクシート張り、玄関の照明交換等で276,000円掛かりました。入居者負担が12万円程度でしたので、差額の15万円程度が私の持ち出しとなりました。既に入居が決まっておりますが、なんだかんだで4か月近くの空室期間となってしまいました。
⑧鎌ヶ谷市戸建て（2号）：12月に管理会社経由で「①風呂にお湯を張ると白い粉のようなものが出る」「②追い炊きが出来ない」「③洗面台の蛇口部分から水が横に漏れる（飛び出す）」と同時に申し出がありました。
給湯器を取り付けてくれたプロパンガス会社へ対応を依頼したところ、追い炊き口に汚れが溜まっていたことが原因で、それを取り除いたところ①②はその場で解決しました。
③については新品へ入れ替えした2年も経過していないので、入居者の使い方に起因すると判断し、入居者自身で補修して頂くかそのまま使ってもらうよう管理会社から説明してもらい、事なきを得ました。
⑨印旛郡酒々井町戸建て：何も発生しませんでした。
⑩鴻巣市戸建て：何も発生しませんでした。
⑪八街市戸建て（2号）：何も発生しませんでした。
⑫横須賀市戸建て：22年12月に購入し23年3月に入居が決定しました。入居直後に洗濯機の蛇口から激しい水漏れがある、浴室の水栓開閉時のきしむ音が酷いと入居者から直接問い合わせがありました。（自主管理物件です）
平日で仕事中だったので、入居者自身でネットで近所の水道業者を手配してもらい、蛇口回りの修繕と浴室水栓の交換を行ってもらい、水道業者へは私から支払いを行いました。88,000円と地味に高かったです。
⑬松戸市戸建て：23年5月に購入し年末に入居が決定しましたが、入居前のリフォーム費用に加えて、リフォーム開始～入居までの電気代・水道代が掛かりました。
この物件は購入時の重要事項説明書には「公共下水」と記載されておりましたが「一部下水、あとは浄化槽」という珍しいケースであることが決済後に判明し、購入時の不動産業者に無償で下水工事を実施してもらいました。
⑭取手市戸建て：23年8月に購入し12月より入居開始しております。入居前のリフォーム費用以外は、リフォーム開始～入居までの電気代・水道代が掛かったくらいです。
入居直後に、1階の洗面台、2階のトイレの流し台の水が出ないと管理会社経由で問い合わせがありましたが、プロパンガス業者さんに見に行ってもらったところ、2階の水道バルブは1階と別で開栓されていなかったことが原因で、その他軽作業のみで解決したので費用請求もなく無事に終了しました。
またカーテンレールをシングルからダブルへ変更して欲しいと依頼がありましたが、これは入居者負担で対応してもらうよう依頼しました。
⑮さいたま市南区戸建て：9月にリースバック物件として購入しました。修繕は入居者（元の所有者）負担としておりますので、固定資産税と火災保険の支払いはしますが、保証会社から毎月入金されることもあり、完全な不労所得物件です。
売却済の①と、売却予定につき現在募集を行っていない③を除く現在所有物件の平均家賃は68,000円強で、13戸×12か月で、満室想定家賃は約1,060万円。
年度の途中で購入した物件もあるので、募集開始に至る前の月数分を引くと約204万円でしたので、退去がなく購入後のリフォーム完了後に即入居が決まった場合の満室家賃は約863万円
13戸分の固定資産税・火災保険（年割り）・管理費合計が約100万円
運営中に掛かった修繕（入居後）は約25万円
空室損は期中に退去があった⑦と、期中に購入した⑬⑭の募集開始～入居までのロスを合計して約60万円
支払った利息は約40万円（→今年から経費に加えました)
経費率は26.1％（100万円＋25万円＋60万円+40万円）÷863万円
稼働率は93％（60万円÷863万円）
物件購入費+リフォーム費用を年間家賃で割り戻した表面利回り平均は15％程度ですので、
経費率の26.1％を掛けると、税引き前の実質利回りは約11％となります。 ＊15％×（1ー26.1％）
超ザックりですが、1戸当たりの投資額を500万円とすると13戸で6,500万円、実質利回り11％だと年間715万円の収益となります。
上記に加えて、元本返済と売却時の利益確定分を含めると、年間の純資産増加額は1,000万円を超えます。
戸建て投資は投資額は小さいですが、築古アパートと比較した経費率は低いため「収益性」は高く、家賃収入を得ながら地道に元本を減らし、時々売却して含み益を実現し、それを再投資することで複利の力も働くので、フツーのサラリーマン以上の純資産を毎年得ることは可能だと実感しております。
