前回、千葉県・松戸駅徒歩圏の戸建ての内見に行ったことを記事にしました。
購入するかかなり迷い、次の内見者が来るまでの限られた時間で、頭の中を整理しました。
【良い点】
・直近、都内のファミリータイプの賃貸物件は家賃が上昇しているようで、その恩恵を受けられような立地である。
・路線価（10万円前後）以上に、利便性が高い。（→今後、地価上昇が期待できる？）
・建物は80平米近くあり、普通車が停められる駐車場付きである。
・段差や擁壁が無く、建蔽率60％・容積率200％と、土地としての価値もそこそこ高い。
・再建築不可ではあるが、前面の私道（通路）の幅員は４メートル且つ持ち分もあり、関係者は私以外2世帯のみであり、将来再建築可と出来る可能性が高い。
・築年数が古い割には、地震に強い（軽い）スレート屋根である。
・過去に1回も無かった「業者売主物件」であり、仲介手数料が掛からず、2年間の契約不適合責任が付く。
・室内のドアや窓の建付けは悪くなく、バランス釜・和式トイレも回避しており、和室も1室のみである。
【悪い点】
・旧耐震である。
・再建築不可である。
・江戸川が近くにあるため、水災リスクあり。
・1階の床の張替え、ベランダの修繕など、築年数相応のリフォーム費用が掛かる。
・外壁は早かれ遅かれ、塗装が必要な状況。
・しっかりリフォームを行うと、大した利回りにならない。
高利回り狙いのボロ戸建て投資としては、正直あまり旨味はありません。
ただし、近隣の中古戸建の売り出し価格を見てみると、再建築可にすることが出来れば、初期投資額を大きく上回るリターンも期待出来そうです。
きちんとリフォームをすれば家賃10万円前後は取れそうですので、5，6年賃貸で回して、その間に両隣と再建築可とする交渉を行うのも面白そうです。
地積測量図を穴が開くほど見つめ、私が再建築可となり両隣にとってもメリットのある提案が思いつき、
「満額、現金で購入します！」と、思わず言ってしまいました(笑)
その場で買付証明書も提出し、購入することが決定しました。
なぜ「思わず言ってしまいました」なのかというと、私にしては初期投資額が大きくなることと、今後の不確定要素が強すぎるためです。
再建築不可が解消出来ないようなら「永久保有銘柄」として、長期保有します(笑)
