過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
