ネットの新着物件をすぐに資料請求をして、松戸市の戸建てを見に行ってきました。
・価格 約600万円
・松戸駅徒歩圏
・土地・建物 ともに80平米弱
・ギリギリ旧耐震w
・駐車場1台付き
ネット掲載直後から、かなりの問い合わせがあったようですが、内見の順番は私が一番手のようでした。
現地で不動産業者と待ち合わせて、早速室内を案内して見せてもらいました。
玄関の床と1階洋室の床の一部が若干緩くなっており、全体的に築年数相応のボロさです。
キッチンや洗面台もおそらく新築時のままで交換がマストとなる他、トイレにコンセントもなくウォッシュレット取り付けのための電気工事も必要になりそうです。
浴室も昭和感たっぷりのシャワーや水道の水栓とタイルですが、バランス釜ではないのがせめてもの救いです。
分電盤も30Aのため、場合によっては40Aへ引き上げる必要がありそうです。
当然、クロスは全交換が必要なほど汚れており、1階和室の砂壁も黒ずんでおりべニア＋クロスにより昭和感を消すか、畳の表替えだけに留めるか悩ましいボロさです。
続いて2階です。
和室と洋室で3部屋ありますが、壁と一部天井のクロス交換程度で何とかなりそうです。
また2階にトイレは無く、大家的には余計な修繕費用が発生せず有り難いのですが、入居者目線では少しマイナスです。
1・2階ともに目立った傾きは無く、窓の開閉も問題ないことはプラスでしたが、問題はベランダです。
鉄部がかなり錆びているほか、ベランダの床部分も木部がむき出しになっており、入居者の安全も考えて、きちんと修繕する必要がありそうです。
続いて外側です。
この年代の物件にしては珍しく、屋根は瓦ではなくスレートですので、この点はプラスですが雨漏りしないギリギリレベルに劣化しております。
外壁も少なくとも20年以上は手入れされていない劣化具合で、軒下の一部が剝がれており、場合によっては腹を括って足場を組んで屋根・外壁の塗装も必要かもしれません。
ただし、敷地内の駐車場は3ナンバーの車両も停めることが出来そうで、常磐線で上野駅まで約20分の松戸駅から徒歩圏と、私の所有物件の中でも1，2を争う好立地な物件です。
私の内見の直後にも内見者がいるようで、アットホームのお気に入りの数は掲載翌日にしてすでに30を超えております。
好立地とはいえ、家賃は10万円には届かない可能性が高く、屋根・外壁を含めるとそれなりに修繕費用も発生し、ボロ戸建て投資にしてはそもそもの価格が高いこともあり、高い利回りは期待出来ません。
さらに悩ましいのが再建築不可であることです。
公道に面している幅員4メートルの私道（実際は道路ではなく通路）が近隣住民2世帯と合わせて3世帯がそれぞれ1筆づつ所有し合計3筆あるのですが、位置指定はとれておらず、3世帯で協定書も締結しておりません。
しかし他の2筆を近隣住民2名に譲ってもらうか、現況のまま道路（通路）協定書を締結させてもらえれば再建築可となります。関係者が2名だけということもあり、再建築不可を再建築可に出来る可能性はそれなりに高そうです。
利回りだけで考えたら、正直大した旨味がある物件ではないのですが、再建築可となれば物件の価値は大きく上昇します。
最悪、再建築不可のままでも、12～15％程度の利回りは目指せそうです。
通常、30分程度内見をしたら「満額で買う」「買わない」「●円なら買う」という結論をいつもその場で出すのですが、珍しくかなり迷ってしまいました・・・
あと30分したら次の内見者が来るとのことで、確実に購入をするとしたら「今」「現金で」「満額で」買付を入れないとおそらくさらわれてしまいますw
しかも、私の内見前に「ノールック」で満額買付が既に入っているとのことです。
不動産業者は、内見した上で満額買付してくれるのならば、私を優先すると言ってくれております。
超迷った末、出した結論は・・・
→続く
