例年同様、今年も1年間に掛かった戸建ての経費を物件ごとに集計してみました。
2020年・2021年に続き、今回が3回目です。
2022年初めの時点で所有戸建ては10戸、年末時点で12戸となりました。
どの物件も共通して、固定資産税・火災保険料・管理費は掛かりますので、それ以外の経費(主に修繕費）を記載しております。
また物件購入時の諸費用や、購入直後のリフォーム費用は記載しておりません。
①八街市戸建て：2020年末に井戸ポンプの交換等で33万円掛かった以外は、所有して丸5年の間、入退去もなく、
上記以外に掛かった経費は一切無いという優良物件です。2022年も何も発生しませんでした。
②鎌ヶ谷市戸建て：こちらも2020年に入居者入れ替わりのタイミングで現状回復費用などが発生しましたが、2021年・2022年は掛かった経費はありませんでした。
③横浜市金沢区戸建て：6月に退去があり、再募集の先の広告料・原状回復費用・玄関ドアやトイレの一部不具合の修理に約16万円掛かりました。8月に次の入居者が家賃数千円アップで決まり、ここまでは許容範囲でした。
が、11月に水道管の水漏れが発生し、48万円も掛かってしまいました。これはブログの記事にしております。
④千葉市緑区戸建て：トイレを流した後に水が溜まるまでに時間が掛かるようになったと指摘を受け、管理会社経由でトイレ修理駆け付けサービスを手配してもらいました。軽微な作業で直り入居者加入の保険で賄えたので、私の持ち出しはありませんでした。その他は何も発生しませんでした。
⑤三郷市戸建て：特に何も発生しませんでした。
⑥川口市戸建て：入居後丸2年以上何も発生しなかたのですが、10月に水漏れが発生。場所が特定出来ず、大掛かりな給排水管の交換作業が必要となり、33万円掛かってしまいました。
⑦千葉市緑区戸建て（2号）：屋根の角のトタンが取れかかっていると近所の塗装業者より指摘を受けた、と申し出があり、管理会社経由で修繕を依頼し、5万円掛かりました。
⑧鎌ヶ谷市戸建て（2号）：21年の10月に購入し12月に入居が決定しました。入居の条件としてベランダの塗装や軽作業などを依頼され約6万円、入居後に直したはずの井戸に再度不具合が発生し作業費のみで約1万円、浄化槽の追加工事も発生し約7万円掛かりました。
⑨印旛郡酒々井町戸建て：21年11月に購入し、2月頃入居者が付きました。数か月後に2階のトイレのウォッシュレットが作動しないと指摘を受け、購入後のリフォームを依頼した業者さんへ依頼をしたところ、便座タンク一体型につきウォシュレットのみの交換が出来ず、結局便器ごと交換してもらい、その他細かい工事も含めて13万円掛かりました。
⑩鴻巣市戸建て：21年12月に購入、4月に入居者が決定しました。入居直後に屋根裏にネズミがいると指摘を受け、ネズミの駆除と消毒を割と本格的に行ってもらい15万円掛かりましたが、その後は何もなく平穏です。
⑪八街市戸建て（2号）：リースバック案件です。ベランダの手摺りがひび割れを買主（私）負担で直すという購入時の条件が付いており、コーキング等で5万円掛けて直しました。
⑫横須賀市戸建て：まだ物件購入購入直後のリフォーム中です。
10月頃まで大きな修繕の発生はなく、入退去も1回だけで満室経営と非常に好調でしたが、戸建て投資を開始してから丸5年経過して初めて大掛かりな水漏れの修繕を食らってしまいました。(それもほぼ同時に2戸・・・）
また5年間戸建て賃貸の運営をして感じたのが、やはり「浄化槽」「井戸水」の物件は故障時のインパクトが大きい！ということです。
実際に故障するのは数年に1回程度ですが、やはり本下水開通エリアの方が断然良いです。
神奈川県と埼玉県の所有物件は全て下水道が通っておりますが、千葉県の物件は井戸水が3戸、浄化槽が4戸あります。
だから千葉県の物件は安いのかもしれません(笑)
現在所有物件の平均家賃は約65,000円ですが、10戸×12か月で、満室想定家賃は約780万円。（購入直後の⑪⑫は除く）
1戸当たりの固定資産税・火災保険・管理費が約10万円×10戸＝約100万円。
①～⑩の運営中に掛かった2022年の経費合計が約150万円。
よって経費率は（100万円＋150万円）÷780万円＝約32％ となりました。
*空室損は全10戸で2カ月弱だけなので今年は無視します。
*二度の水漏れが無ければ、経費率は22％弱でした。
物件購入費+リフォーム費用を年間家賃で割り戻した表面利回り平均は16％程度、
公庫融資と現金で物件を購入しており、調達金利を按分すると1％弱、
イールドギャップ15％、3分の1が経費で消えたとして、実質利回りは約10％。
超ザックりですが、1戸当たりの投資額を500万円とすると10戸で5,000万円、実質利回り10％で年間500万円の収益となります。
私の場合は、最大10年の融資のため返済比率が高くキャッシュフローはショボいですが「元本返済＋キャッシュフロー」の合計は、やはり年間500万円前後
となりました。
投資規模の拡大（成長）を意図的に辞めれば、手持ち資金も増加するのでしょうが、10年融資だとキャッシュフローは薄い上に、貯まった資金はすぐに再投資に回してしまうので、いつまで経っても万年「金欠病」ですが「買いたい病」も治らないので、このまま一生、2つの不治の病を抱えて生きていくことになりそうです(笑)
