私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート（1棟もの）は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。
その後、戸建て投資家の増加とともにマーケットが過熱し、アットホームに掲載される安価な戸建て（主に空き家）は即効で売れてしまうようになりました。
それならばと、物件サイトを今迄以上にマメにチェックするようにしたり、対象エリアを拡大したり、古家付き土地も見るようにしたりして、何とか数年前の相場以下で購入することを心掛けてきました。
よって、売主が相続人ではなく「投資家」であることが大半な楽待・健美家といった収益物件サイトに掲載されている戸建ては、掘出し物を見つけることはほどんと出来ず、ここ数年はほとんど見ておりませんでした。
前回のブログにも書いた通り、投資初期の頃に購入した戸建てが来年から長期譲渡扱いとなるため、売却することも考え始め、「自分の物件は、オーナーチェンジであれば利回り何％なら売れるのか？」を楽待でリサーチしてみました。
すると、、、
私が物件を所有している八街市や千葉市緑区といった千葉県郊外（16号線の外側）であっても、オーナーチェンジ物件を中心に思ったよりも低利回り（＝高価格）で掲載されております！
4年前だと、八街駅から徒歩30分前後の平成初期の物件で「物件価格450万円・利回り15％・家賃55,000円」位が相場だったはずが、今は
・物件価格550万・利回り12％（オーナーチェンジ）
・物件価格450万・利回り15％（ただし空き家のためリフォーム要。リフォーム込みでは12％前後）
と、プチバブル状態となっております（笑）
また千葉市緑区は八街市より1～2％程度、利回りが下がる印象でした。
高めの価格で掲載して、実際の成約金額の利回りは1％前後高くなるのだと思いますが、売主は基本投資家なので空き家の相続案件のように「指値30％」というのは、まず不可能だと思います。
実際に「楽待＋1％」程度の利回りで物件を売却することが出来れば、リフォーム代込みで15％前後で仕上げて、数年賃貸で回した後、利回り12％前後で売却することにより、かなり良い投資になります。（場所や物件にもよりますが・・・）
私は1戸目の八街市の戸建ては路線価なし・非線引きエリアの物件でしたが、2戸目以降は土地値を意識して購入しており、全て市街化区域・路線価アリの物件です。
今のバブル相場でしばらく続けば、全ての物件が購入5～6年後でも購入金額＋リフォーム費用以上で売れそうな気がしてきました。
正直、今振り返ると「超安い！」と思って購入した物件でも、リフォーム費用が想定以上に掛かったり、賃料が思ったよりも高く取れなかったり、入居付けに苦戦したり、井戸ポンプや浄化槽の修理に数十万単位の費用が掛かったりなど、結構やらかしております（笑）
何とかあと1,2年後もこの市況に助けられ、そこそこの価格で無事売却出来たら良いなぁと思ってしまいました。
