私にしては少し価格帯が高めのオーナーチェンジ戸建てを見に行ってきました。
・さいたま市の南の方
・価格 約1,200万円
・土地 70㎡ 建物80㎡
・JR駅より徒歩20分弱
・路線価 約14万円
・築10年強
・公道角地
・擁壁や段差は無し
・建蔽率・容積率オーバーや増築未登記等は無く遵法性も問題なし
私が過去に見に行った戸建ての中では一番「ピカピカ」な物件です。
これでオーナーチェンジなら買わない理由がありません！
とはならずに、やはり訳あり物件でした(笑)
・持ち主が金銭的余裕がなくなり、リースバック案件としての売り出し。
・生活保護申請予定。
・家賃は生活保護の上限（＋共益費）の6万円台
利回りは激低です(笑)
築が浅いこともあり、近隣の想定賃料は13～14万円とかなり高いのですが、生活保護の関係でこの家賃設定となっており、ひょっとしたら建物が朽ち果てるまで住み続けるのかもしれません。
家賃を安く設定する代わりに物件も安く手放したようです。
近隣の中古戸建の相場を調べてみると、退去したら確実に2000万円以上で売れそうです。
少しだけ住んで、すぐに転居してもらえれば「スーパーお宝物件」なのですが、投資目線では長期戦が確定している以上、投資効率はイマイチです・・・
しかも月内現金決済が条件のようで、銀行に融資を打診している時間的余裕はありません。
また日本政策金融公庫の10年融資ではキャッシュフローが赤字になる上に、少し前に別物件で融資を受けたばかりであり、残された選択肢は「現金をかき集める」ことのみです。
1件買付が入っているようですが、そこそこまとまった額の指値のようで、それ以上の価格で購入してくれる投資家を探しているとのことです。
超気合いを入れてかき集めれば何とかなりそうな金額ですが、いかんせん利回りが低すぎです。
千葉県郊外の築40年程度の戸建てと同じくらいの家賃です(笑)
考え抜いて出した結論は・・・
→続く！
