埼玉県中部_東武東上線沿いの戸建てを見に行ってきました！

なかなか物件が買えず、懲りずに埼玉県中部の東武東上線沿いの戸建てを見に行ってきました！

・価格　約500万円

・東武東上線沿い（川越駅よりは手前の国道16号線の内側）　徒歩10分程度

・築50年弱

・土地　約75㎡　建物60㎡弱

・4メートル弱の市所有の「空地」に接道　*建築基準法上の道路ではない

正確には「中古戸建」ではなく「古家付き土地」です。

敷地内に駐車スペースが1台あり、駅から徒歩10分というのが売りですが、

・建物は築年数相当にボロく、雨漏り跡あり。（一部天井の剥がれもあり）

・建物が60㎡未満と狭く、想定家賃も55,000円程度と安い

ことから、仮にリフォームに150万円程度掛かるとすると、築年数・接道の弱さを加味すると。500万円では戸建て投資の素人でも買いません(笑)

そんな物件に、なぜ私が現地迄、見に行ったのかというと、

・仲介業者への電話ヒアリングの際に、大幅な指値が出来る匂いがした。（相続案件であり、下限指値の目安を教えてくれた）

・土地としての価値に着目した

の2点です。

現地へ行って見た際に、どんなダメな物件であっても、首都圏の駅徒歩圏の市街化区域であれば、価格次第では検討は出来ます。

比較的に近くに川が流れておりますが、平地で擁壁もなく整形地です。

よくある住宅地の位置指定塘路となった私道沿いの奥まった立地の物件ですが、今回はその一見「私道」のような道が、「市所有の空地」であり、建築基準法上の「道路」ではないため、「原則再建築不可、ただし43条但し書き道路として建築審査会を通過すれば、再建築可」となるパターンです。

事前に周囲の土地の坪単価をリサーチしましたが、接道状況や面積にもよりますが、坪20万台～60万円程度であることが判明しました。

しかもここ数年は毎年のように路線価が上昇しております。（近隣路線価が約10万円です）

ざっくり22坪程度の土地ですが、ほぼ正方形の整形地で、再建築さえ出来れば、日当たりも良いので、更地価格で坪40万円は狙えます。

更には仲介業者より、ネットに掲載後に某大手パワービルダーが土地として購入を検討したいという引き合いも来ているとのことでした、

ただしパワービルダーのような建売業者へ土地として販売する場合、契約は先に締結するものの、建築許可が下りることが条件なることが一般的らしく、決済が完了するまでに数か月は掛かるようです。

また、私のアポの前に、内見中の投資家とバッティングしましたが、その投資家は私が相談している元付仲介ではない、別の客付け仲介経由とのことでした。

当然、元付仲介としては私に購入してもらう方が「両手仲介」となるため、「私押し」してくれるはずです(笑)

さらには建売業者への販売であれば、担当営業マンは数か月間、正式に「成約」とならないため、同じか少し高いくらいの金額であれば、これまた「私押し」になります(笑)

建物の傾きこそありませんが、全面リフォームが費用で雨漏り対策も必要であることから、客付け仲介側の投資家は、おそらく購入回避、もしくは「鬼指し」してくると思われます。

私は500万円かそれに近い金額で購入する気はありませんが、仲介業者から聞いた指値下限で購入することは可能です。

かなり悩みましたが、この物件よりも奥の戸建てが、完全に「空地」にしか接していないにもかかわらず、比較的最近に建替えられていることに気付き、住〇不動産の新築そっくりさんではないか、良く「ガン見」しましたが、建物全体のデザインが比較的今風であることから、ここ最近に再建築された戸建てと判断しました。（後日、自分で不動産登記簿謄本を取得して確認したところ、築20年くらいの「築浅」の戸建てでした）

そこまで確認し、仲介業者と別れた後しばらく考え、事前に聞いていた売主の希望下限価格（指値）を記載して買付証明書を提出しましたが、私が入れた金額と同金額で、先ほどの投資家が私よりも先に買付証明書を提出してきていたと情報提供してくれました。

少し考えた後、買付証明書の金額を少し引き上げて再度提出しました。

仲介業者からは、パワービルダーからの金額の提示を待ってから調整を取るので、少し時間を頂くと言われ、そのまま日をまたぐ展開となりました。