昨日の記事の続きです。
土地値100万円の超高利回り物件と、土地値400万円の一般的な築古戸建ての利回り物件をそれぞれ購入後に、6年程度の長期譲渡扱いで売却をせずに、「建物が朽ち果てるまで持ち続け、最後に土地として売却」する際のシミュレーションをしてみたいと思います。
①物件購入価格100万円（築45年の旧耐震・土地値100万円のかなりの田舎） リフォーム費用50万円 家賃4万円 →利回り32％
②物件購入価格400万円（築35年の新耐震・土地値400万円の首都圏郊外） リフォーム費用100万円 家賃6万円→利回り14.4％
木造戸建ての法定耐用年数は22年ですが、建物の造り・メンテナンス状態などによって50年～100年以上は持つと思いますが
①の旧耐震物件→築55年時に朽ち果て取り壊し
②の新耐震物件→築60年時に朽ち果て取り壊し
という前提で行ってみます。（新耐震の方が5年ほど長持ちすると仮定します。）
①残稼働年数10年 （年間家賃48万円×10年＝480万円）—（期間中の入居者の入れ替わりは1回のみとして現状回復費用（30万円）と修繕費用（60万円））±（土地値100万円—建物解体費用100万円＝ゼロ円）＝10年間のトータル収益390万円（1年あたり収益39万円）
②残稼働年数25年 （年間家賃72万円×25年＝1800万円）—（期間中の入居者の入れ替わりは3回として現状回復費用（30万円×3回＝90万円）と修繕費用（①の2.5倍の150万円））＋（土地値400万円—解体費用100万円＝300万円）＝25年間のトータル収益1860万円（1年あたり収益74.4万円）
投資金額に対する資金効率では①の方がまだ高いですが、10年後もしくは25年後の土地の流動性も考慮すると、②の投資の方が固いと思います。
さらに上記以外の突発的な修繕などが発生した際は①の方が経費率が高くなってしまうことに加えて、②の方が一定の土地値（担保価値）があることから、アパートなどを購入する際の共同担保となる上に、資産超過となりバランスシートも良く見えるので融資に有利となります^^
【私なりの結論】
・6年程度で売却するのなら、①を購入
・長期保有（最後は土地で売却）するのなら、②を購入
