前回のブログで、八街市戸建に買付を入れるとことまで記事にしました。
売主は、売却後近所のご子息の所へ引っ越すか、そのまま住み続けるリースバックにするか迷っております。
当初はリースバックに魅かれて、この物件を内見することになったのですが、住宅ローンの残高が無いとはいえ、金銭的に余裕があるという訳でもなさそうなこと、希望する家賃が5万円程度とかなり低いこともあり、
・まずは少しでも安く購入しておきたい（私にカネの余裕が少ないw）
・面積に対する家賃が低いと、修繕を依頼された際の経費率が割高となってしまう
・実需向けへ売却するという選択肢を残しておきたい
・なんとなるトラブる予感がした
という理由から、退去してもらい空き家として購入前提で価格提示（買付）することにしました。
この物件は、若干キッチンに傾きがあることから「土地」として600万円台で売られているのですが、よく見ると「更地渡し」と書いてあります。
それなりに大きな建物と広い敷地があることから、解体費用や庭の残置物撤去に150～200万円は掛かると判断すれば、現状渡しであれば、その分の値引きは基本的にはOKのはずです。
そして、室内の残置物はそのままで可として売却希望価格から250万円引きで買付をいれたのですが、それだと売主は引っ越し後の金銭に余裕が無くなってしまうらしく、不可と回答が来てしまいました。
その時期に、平行して買付を入れていた千葉県印旛郡酒々井町の戸建ての指値が通りそうな感触だったため、一旦断念したのですが、酒々井町戸建ての指値が結局通らず、「年内に1戸は購入したい！」という買いたい病が悪化してしまいました(笑)
今年は戸建ての減価償却が徐々に切れ始め、納税額がそれなりになることから、多少でも経費（購入時の諸費用）を計上して節税も図っておきたい局面でもあります。
八街市は戸建て投資家の聖地でもあり、賃貸募集サイトを見ると結構な数の戸建が掲載されており、数年前よりも家賃が下落している印象です。
ただしこの物件は敷地や建物が大きく、駐車場2台のスペースがあること、八街市内では好立地の部類に入ることからそれなりの家賃は取れそうです。
また近隣の中古住宅の価格は上昇していて、実需向けに高く売れそうな物件でもあり、屋根・外壁を含め全面リフォームして傾きも直せば1000万円弱で売れそうな気もしてきました。
なんだか急に欲しくなってきました(笑)
リフォーム後の想定利回り（収益還元法）を考えた指値を入れましたが、「取引事例比較法」を用いた価値判断をしたところ、400万円台前半でGO!との結論に至りました。
再度、買付申込書を仲介へ提出し、数日後売主からOKの回答が来ました！
引き渡しは、引っ越し準備があるため年末近くになってしまうようですが、手付金は売主の引っ越し費用のためにも多めに入れることを申し入れ、早めに契約締結することで話がまとまりました！
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ところが数日後、仲介より嫌な連絡がありました。
今回の売却資金で、引っ越し先の親族の家を修繕して住む予定だったのですが、リフォーム費用が高騰していることもあり、見積金額を見てビックリし、「こんなに掛かるなら、今の家に住み続ける方が良い」ということになり、リースバック一択の商談に戻されてしまいましたw
大手不動産業者が手掛けるリースバックは査定がシビアで、少なくとも大手のうち1社は、八街市は対象エリア外と聞きました。
強気で行っても良いのですが、強気過ぎて売主からダメ出しを受けたら、他の投資家に取られてしまうのは明らかです。
今のところ、私が交渉権を持っている一番手ですが、仲介と相談の上、慎重に物件価格と賃料のセット価格を、利回り13%程度で3パターン提示することしました。
数日後、仲介経由で「一番高い物件価格と賃料の組み合わせで契約したい」、と売主より回答がありました。
その後、賃貸の故生井条件も決定させ、保証会社の審査も無事通過し、近く契約締結する運びとなりました！
私にとって、初めてのリースバック物件となります。
また賃料は保証会社が入居者から毎月引き落とし、保証会社から私に直接入金されるため、管理会社は入れずに初の自主管理とすることにしました。
一抹の不安はありますが・・・
