いよいよ築古戸建て投資受難の時代到来!

不動産

私が、築古戸建て(ボロ戸建て)投資を始めて、丸4年が経過しました。

開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー(ライバル)は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。

さらにはコロナの影響がダラダラと続いたまま外部環境も大きく変化しており、不動産投資全般、特に築古戸建て投資において「追い風」となっていることはほとんどなく、「逆風」ばかりという状況です。

年末ということもあり、2022年以降の投資戦略を決定する上で、数年前と比較した現在の投資環境を整理してみたいと思います。

・投資家(ライバル)の増加により、物件価格が高騰

・コロナにより、学生・転勤族・外国人などの単身向け賃貸需要の減少(→戸建てへの影響はほぼ無し)

・コロナによる新興国工場のロックダウン等により、給湯器やエアコンの供給不足(価格高騰)

・ウッドショックによる木材価格の高騰

・原油価格上昇に伴う石油製品や塩化ビニール樹脂製品(クロスやクッションフロアなど)の材料費の高騰

・職人の人件費の高騰

・火災保険料の値上がり(新築物件はむしろ安くなったが、築年数が古い物件の保険料は上昇)

・プロパンガス屋さんを活用した経費削減スキームに暗雲

LPガス料金、月数千円を上乗せ 違約金20万円請求の業界慣行も:朝日新聞デジタル
 戸建てやアパートに設置したガス配管や給湯器などの費用を、月々のガス料金に数千円上乗せして徴収する慣行が、LPガス(プロパンガス)業界で続いている。消費者がガス会社を変更しようとすると高額の違約金を求…

*本日の朝日新聞の記事です。

 

世界中でインフレが進んでおり、アメリカでは消費者物価指数の上昇とともに家賃も上昇しているようですが、日本は一部物資のインフレが進んでいるにも拘らず、家賃のインフレは現時点では起こっておりません。

先日、埼玉県鴻巣市に購入した戸建てのリフォーム見積を2社に依頼しており120~150万円程度になると見込んでおりましたが、両社ともに200万円越えの見積金額でした・・・

さらには給湯器の入荷は順調に行って2カ月後のようで、リフォームが終わったとしても給湯器が無ければ、入居付け出来ません。

実際に、10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、先日リフォームが完了したのですが給湯器のみ未設置のままで、管理会社からは、このままでは募集開始出来ないと言われてしまいました・・・

現在の不動産投資環境は、低金利のままであることが唯一の救いで、それ以外の環境は極めて悪化していると思います。

私は安価な戸建てを10戸保有している程度ですが、フルレバレッジで大型のRCやアパートを購入している投資家は結構キツくなっている人も多いと思います。

ただし不動産投資を始めようとしている潤沢な自己資金を持つサラリーマンも増加していることから、そこそこの高値で売却することも可能であることから「絶好の売り時」だと思います。

このまま世界中でコロナが1,2年続いたら、都内の低利回り単身向け物件や、修繕比率が高い郊外アパートやボロ戸建て、テナントビルや民泊も好転せず、いよいよキツくなってくる投資家は激増すると思います。

2021年2月の記事の内容が現実味を帯びてきました。

インフレ時代の郊外物件の悲観論
融資が厳しい割に不動産価格全般は下がらずに、路線価10万円以下の郊外アパートも価格を維持しております。このような時期でもあり、高額な頭金を用意できない私としては、掘出し物のアパートを仮に見つけることが出来たとしても、融資を使って1番手で...

それでも物件を購入するのであれば、超割安な物件以外には手を出さずに、市況を慎重に見極めることをおススメします。

 

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