再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。
当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、
・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるクロスなどの石油製品の値上がり、コロナによる海外ロックダウンによる給湯器やトイレ(ウィッシュレット)などの入荷遅延や値上がり
・工務店の建築途中の倒産リスク回避
・再建築が微妙な土地のため、大手の方が役所や住民に対して「何とかする力がありそう」
という観点から、スケールメリットで「部材を安く調達出来そう」「相応の規模(信用力)がある)」「ローコスト住宅メーカー」にまずは話を聞いてみることにしました。
まずはA社です。
年配のおじさん営業マンで経験は豊富なようです。宅建は持っておりませんでしたが(笑)
江戸川区は入り組んだ立地が多く、今手掛けている他の物件でも私道の協定書の署名が一人だけなかなかもらえずに苦労したが、やっともらえたといったリアルな話をしてくれました。
建築確認申請前に、私道権利者全員の協定書へのサインが必要になりそのための費用が数十万掛かる上、江戸川区全域は地盤が緩いエリアが大半で地盤改良工事費用が別途必要になることは覚悟しておくよう言われました。
こちらの目的は、再建築にこぎつけてもらいたいこと、戸建賃貸向けの設備や仕様は安価なもので良いこと、住宅ローンではなく投資用ローンを利用するので金融機関を紹介してもらいたいことであると伝え、年明けまでに一度現地を確認してもらい、おおよその見積書を作成してくれることになりました。
続いてB社です。
こちらは若い担当者で、前向きな話が多く、設備や仕様の違いをカタログで説明してくれたり、おおよその坪単価なども教えてくれました。
ウッドショック等の影響はさほど受けていないようで、木材はある程度、確保出来ているとのことです。
もう1社相見積もりをお願いしていると伝えると、しきりに「どこのハウスメーカーですか??」と聞いてきます。
あまり言いたくなかったのですが、ネットで調べた限りではA社の方が坪単価が安そうだったのであえてA社の名前を伝えました。
商談の印象としてはB社の方が良かったので、A社よりも安価な見積書が出てくることを期待したいところです(笑)
当初は、建蔽率・容積率の問題から小振りな建物しか建築出来ないため1000万円もあればそこそこの建物が建つのかと思っておりましたが、ウッドショック等に加えて、建物面積が小さくなればその分坪単価も上がることも分かり、建築申請や住民から協定書のサインの取り付け、朽ち果てた建物の解体費用なども掛かることから、込み込みで1,500万円くらいは覚悟しておく方が良さそうです。
ただし土地代を入れても余裕で2000万円以下に収まることから、現在の都内の土地から新築アパートの利回り以上にはなります。
また何より、数年賃貸で回した後でも、実需向けに購入額以上で売却出来る可能性が極めて高いです。
全ては再建築出来るなどうかに掛かっており、仮に再建築出来なければ、隣地を買わせてもらうか、隣地へ土地を売るか、隣地の建て替え時に不動産業者からの地上げを待つという、超長期戦覚悟です。
⇒続く!