アパート価格が下落傾向にある一方、戸建てのオーナーチェンジ物件は路線価5万円・築40年くらいの物件が平気で利回り10％強で掲載されております・・・
私は1戸目の八街物件のみ、オーナーチェンジ（17％）で購入しましたが、2戸目から6戸目までは全て空き家状態で購入し、5戸目まではリフォーム後に賃貸付けを行い、無事入居者が付いております。
オーナーチェンジ物件は売主が投資家なので掘出し物がほとんどない一方、空き家の売主は様々で、特に築古戸建ては相続物件も多いことから掘り出し物があったり、大幅な指値が通ったりと、物件購入までのプロセスが非常に楽しいです。
ただし購入後にリフォームの手配に始まり、管理会社の選定、募集家賃の決定、入居希望者からの指値への対応など、入居者が決まるまでのプロセスが長いです。
当然、決済後に（融資を引いていれば）返済が先に始まり、リフォーム代は自己資金で対応することがほとんどであることから慢性的な資金不足に陥ります(笑)
管理会社への広告費の支払いなども発生します。
そんなこともあり、最近はオーナーチェンジの物件でも70点くらいなら、購入しても良いかなと思うこともあり、オーナーチェンジ物件購入時特有の注意すべき点を挙げたいと思います。
現在の入居者の属性・家族構成・家賃滞納の有無・その他トラブルは抱えていないか・適正家賃か・いつから入居しているか・近く退去しそうな雰囲気は無いか・ペットを飼育しているか・内装や水回り、リフォーム時期（外装はチェック可能）・既にプロパンガス屋からサービスを提供を受けているか・給湯器の交換時期・売主はゴリゴリの投資家か？売却理由は？・・・
空き家を購入する際とチェックポイントが一部違います。
オーナーチェンジ物件のリスクは、入居者を選べないことと、退去後のリフォーム費用が全く読めないことが挙げられます。
最悪のケースとしては、①購入直後に退去 ②室内の状態が最悪 の2点です。
ただしその場合でも、購入金額が、土地値（－解体費）以下であれば、最悪土地として売却可能であれば大きく損することはありません。
またかなりの築古戸建で、入居者が高齢者であれば、施設に入るタイミングくらいしか退去する理由がなく、長期入居が期待出来ます。
戸建てであれば一般的には二人以上でお住まいなので孤独死リスクもありません。
仮に室内の状態が最悪のままでも、退去せず10年・20年と住んでもらえれば、大きくプラスとなります。
最近はオーナーチェンジ物件は毛嫌いしておりましたが、総合的判断の上、良い物件があれば検討したいと思います。
