もともと年内までの短期入居予定だった三郷市戸建ての入居者が、予定通り年末には退去すると管理会社から連絡がありました。
短期入居且つ犬3匹という最高ランクの悪条件に付き、敷金・礼金2カ月づつとした物件です(笑)
室内を見るのは恐ろしいですが、敷金で現状回復させてから賃貸募集を行う予定ですが、平行して「売却」も管理会社へ依頼することとしました。
不動産投資の収益はインカムゲインとキャピタルゲインです。
インカムゲインは安定して入ってきておりますが、キャピタルゲインを得たことは無いので、高値で売却出来るようなら売却を優先します。
今の家賃か、それ以上の家賃で入居者が先に付けばそれでも良いのですが、あえて売却してみようと思ったのは以下の理由です。
①購入する側でなく、売却する側に立って視野を広げてみたい！
②賃貸と売却を両方募集すれば、借りて（買い手）が早く決まる可能性が高い！
③手持ち資金が枯渇気味である(笑)
①は売り側の気持ちを知ることで、今後の物件購入時の駆け引きや購入条件（売却条件）などの交渉スキルが上がるのではないかと考えたためです。
②は読んで字の如く、何も収益を生まない期間を少しでも減らせる可能性が高いからです。麻雀で言う「両面待ち」です(笑)
①②とかっこいいことを書きましたが、本音は③の自己資金を増やしたいためです！
少し前の記事で、アパート価格が更に下落する予想の記事を記載しました。
個人的には2020年はさらにアパート（収益物件全般）の価格が下がり、その後も景気の落ち込みとともに2・3年下がり続け、2022年～2023年頃を底に何かのきっかけで回復し始めるのでは？と予想しております。
その頃に、そこそこの規模の物件を割安に購入するとしたら、その前に小振りなアパートを1,2棟運営して実績を作り、融資が緩み、物件価格が上昇し始めた頃に一気に買い進めたいですね！
今、大した実績が無いサラリーマン大家が物件を購入するとしたら、オリックス銀行あたりでも頭金5～10％は必要なようで、諸費用も入れたらそれなりの現金が必要となります。
5000万円の物件で頭金を10％入れたとしたら、諸費用や取得税も合わせたら900万円くらいの現金は必要です。
私は個人で買い進めているので、売却したら40％近い短期譲渡税が発生します。
この物件は入居が決まった今年4月頃から減価償却を開始させております。
当初は建物部分は4年、リフォーム費用は一括費用計上する予定でしたが、税理士と相談し、ともに22年償却とすることとしました。
建物の簿価を高くして、譲渡税を少しでも低くするためです。
売却は賃貸客付け以上スリリングになりそうで、今からワクワクしております(笑)
