アパート・マンションと言った集合住宅を物色するケースは、少しでも高い利回りの物件を探すべきだと思います。
1年ほど前に、新築アパート建売業者のセミナーに行ってみて、売出中の物件資料を見せてもらいましたが、東京23区の外れ(やや不人気エリア)徒歩10分弱、ロフト付き1R数戸で利回り5.7%でした。
さらに特筆すべきは1部屋あたり面積が12平米くらいでした。
これだけ狭い部屋にして3階建てにしたら、「もう少し高い利回りになるでしょ!」と軽く突っ込みましたが、これが当時の相場(?)だそうです。
それでも新築でそこそこの立地(都内)で、風呂・トイレは別でしたので、さほど儲かりはしませんが、相応の家賃で埋まり、購入後数年は安定経営は出来ると感じました。
片や地方や郊外の狭小物件(20平米未満)はどうでしょうか?
地方の築30年超えの狭小アパートになると、エリアにも寄りますが、少し便が悪いと地域最安値の家賃2~3万円が相場かと思います。
そうなると生活保護者でも、もっと高い家賃のアパートに住めます(笑)
当然、1円でも安い所に住みたいというニーズはエリアに関係なく強いかとは思いますが、同じ築年数・立地でもプラス1万円だせば、1DK、うまく行けば2DKにも住めてしまうこともあります。
それが生活保護者の上限家賃くらいだったりもします。
1DKや2DKの物件は、投資家目線で見ると、1R狭小物件と比較して面積当たりの家賃は当然安くなるので、利回りが低めとなり、購入モチベーションは上がりにくいです。
私の周りの投資家で好んでファミリー物件を買っている人がいます。
聞いてみて意外だったのですが、2DK物件の入居者の半分以上が「単身者」だそうです。
そうです!
1DK・2DKといった微妙な広さの物件は、単身者(生活保護者含む)・カップル・老夫婦・母子家庭・夫婦+子供1人・ルームシェア・外国人3人の寮など、、、
守備範囲が広いのです^^
地方・郊外のアパートは、利回りは低めでも、狭小物件ではなく1DKか2DKの方が良さそうですね!
ちなみに偉そうなことを書いておきながら、私はアパートはまだ持っていません(笑)