今年は戸建ての入退去は1戸のみで、修繕費用も数万円程度の細かいものが少しあった程度で極めて順調でしたが、ついにデカい修繕が発生してしまいました。
・川口市戸建：原因不明の水漏れが発生。漏水場所が特定出来ず、一部の既存配管は残しつつも大半の配管(給水管）の新設が必要となり、管理会社経由の見積が30万円強！
・横浜市金沢区戸建：こちらも原因不明の水漏れが発生。やはり漏水場所が特定出来ず、給水管を全て新しく交換することに。旗竿地であり、運が悪く水道栓の位置が建物から15メートルほど離れており、その分費用が割高となり、自分で手配した近所の市の水道指定業者の見積が何と50万円弱！
ともに、入居者が水道をあまり使っていないにも関わらず数万円単位の請求が来たため、発覚したものです。
放っておくと入居者の水道料金が高止まりする可能性や、室内が水浸しになる可能性もあり、止む無く両方とも即決で工事を発注しました。
後になって水道業者から聞いたのですが、漏水の修理を行ったことを証明する書類を水道局へ提出すれば、数か月分程度であれば漏水相当分の支払いは減免されるようです。
川口市の戸建ては築47年、横浜市の戸建ては築37年と、既に配管の交換時期に差し掛かっておりましたので止む無しですが、この出費は痛いです・・・
唯一の救いは、今年の確定申告でそれなりの利益が出そうだったので、多少の節税になったことです。
既に赤字ゾーンであれば、青色申告の65万円控除が使えない上に、節税にもならず赤字幅拡大という最悪な状況でした。
戸建投資を開始してから丸5年経ちますが、一撃50万円弱の出費は初めてです。
両方とも8万前後の家賃を頂いているので、それぞれ家賃4か月分と6カ月分程度で回収出来る見込みです。
築古戸建ての中でも、家賃があまりとれないエリア・ボロいといった物件は、本当に経費倒れしてしまうと思います。
田舎の廃墟寸前のボロ戸建てをDIYを中心に直して、家賃4万円とかで貸しても、表面利回りは30％・50％行くかもしれませんが、修繕との戦いになり、最終手残りはあまり増えないと思います。
私の戸建ての平均家賃は6.5万円程度ですが、将来的には古い割には取れる家賃が低い物件は売却し、多少利回りが下がっても高めの家賃が取れる「ボロ過ぎない」戸建てをなるべく購入していきたいと思いました。
