2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。
少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身分証明書・不動産登記簿謄本を持参の上、窓口に来るよう言われており、実際に区役所を訪問してきました。
20年以上前に、私道の持ち主全員で協定書を交わしていると売主から聞いていたため、その協定書が現在も有効であれば、江戸川区の建築審査会の基準である「接面1.80メートル以上」「前面道路の幅員2.7メートル以上」は満たしていることから、再建築の期待が膨らみます！
区役所の窓口の担当者へ、まずは訪問した旨を伝え、私も道路協定書に署名・捺印をして参加した上で、過去の協定書のコピーを入手することが出来ました。
私を入れて合計6区画（6世帯）あるのですが、うち2区画については当時建売住宅を分譲した業者による署名・捺印となっております・・・
窓口担当者へ詳しく聞くと、現在江戸川区においては、道路協定書を過去に締結しているケースにおいても、1戸建て替えの都度、改めて全員の署名・捺印の上、協定書を作り直す必要があるとのことです（怒）
確かに過去の協定書には、私が川口市に所有している物件の協定書には記載がある「この協定にかかる敷地、又は建物の権利を譲渡するときは、買受人に協定の趣旨を説明し、了承を得ること」という文言が入っておりません。
建築までの手順としては、不動産業者や測量士により新しい協定書に全員の署名・捺印をもらった後、区役所へ建築申請を行い、建築基準法第43条第2項第2号の建築審査会を得て、建築許可or不許可が決定する流れのようです。
一般的に土地の価値は、①公道接道→②私道接道（位置指定あり）→③位置指定は取れていないも道路協定書あり（セットバックにより再建築可）→④道路協定書も無く公道までの土地（私道）の持ち分も無い（住民間で話がまとまり協定書を作成することが出来れば再建築の可能性は若干あり）→⑤前面の幅員がかなり狭い完全な「通路」にしか接面しておらず、ほぼ100％再建築不可、の順に高くなります。
私がネットで調べた範囲においては、この土地の周辺の土地取引価格は、①は坪単価100万円程度（角地はもっと高い）、②は坪単価80万程度のようでした。（当然、土地面積の大小や、建蔽率・容積率、日当たりなどによって大きく上下します）
この土地は①②の数分の1の価格で購入しておりますが、もし建物の建築が出来ることになれば、①にはかないませんが③に昇格します。（今は実質的に④の状態。ただし私道の持ち分は一部あり）
とりあえず、再建築の可否について協定書の江戸川区ルールが把握出来ましたので、次はハウスメーカー・工務店へ突撃しようと思います。
⇒続く！
