私は首都圏、特に山手線のどこかの駅まで1時間圏内の築古戸建てを買い進めてきましたが、今回は全く視点が違う投資案件についての記事です。
ネットで、戸建てやアパート、古屋付き土地などを検索している中で、何故か気になる物件を目に留まりました。
・価格 約500万円
・東京都東部の土地
・最寄り駅から徒歩15分
・土地 約80㎡ ＊ほぼ正方形の整形地で段差（擁壁）無し
・建物 絶対に再生出来ない古屋付き（未登記）
・4メートルを少し切る幅員の私道に、2m「弱」接道
・私道の持ち分有り
いわゆる再建築不可の土地です。
その上、再生が出来ないような古屋というか倉庫というかプレハブというか、50年ほど時が止まったままの異空間の土地に使い物にならない「異物」が建っております（笑）
普通の投資家であれば、100％買わない、というか検討もしないような物件です。
私は「都内」に物件は持っておらず、建物が無い「土地」は太陽光の用地くらいしか購入したことはありません（笑）
それなのに、何故か気になり資料を取り寄せ、上物が使いものにならないことは分かった上で、現地視察へ行ってきました。
近隣の土地は坪80～100万円位ですが、再建築が出来ないことと、更地ではないことから、坪20万円位の売り出し価格です。
この土地単体では、せいぜい資材置き場か家庭菜園くらいしか利用価値はありませんが、私が目に付けたのは以下の点です。
＜検討中土地の西側の戸建て＞
①2m弱しか私道に接道しておらず再建築が出来ない。（検討中の土地と同じ条件である）
②謄本を取得したところ建蔽率・容積率がオーバーしている。
③築50年前後経過している。（そろそろ建て替え？）
④将来単独で土地・建物を売却するとかなり安い価格となるのは確定的である。
⑤仮に再建築が可能となっても、建蔽率・容積率を遵守するとかなり小さい戸建てしか建築出来ない。
⑤仲介業者より、所有者（居住者）は、単身高齢者と聞いている。
＜検討中土地の北側戸建て＞
①建蔽率・容積率オーバー、且つ増築未登記部分があり、西側戸建て同様に売却時は買い叩かれるパターン。
②西側の戸建て以上に土地が狭く、法令順守して再建築した際は、恐ろしく小さな戸建てしか建築出来ない。
③西側戸建てと同様に、築50年前後経過している。（所有者の属性は不明）
一括りに説明すると「両サイドの戸建て所有者に対して、土地の一部を売却する、もしくは譲ってもらうことを働きかけることにより、全員の不動産の価値が向上する」可能性が高いということです。
購入出来た際は、以下の選択肢があります。
・ダメ元で建売業者へ土地売却を持ち込み、再建築の可能性があれば建築許可が下りることを条件に高値で買い取ってもらう。
・上記が撃沈したら、更地にした上で資材置き場や家庭菜園として貸し出す。
・西側居住者へ、2mに不足している土地を譲ってもらえないか交渉。成功時は建売業者へ売却or自分で賃貸用戸建てを新築する。
・西側居住者へ物件を売却する予定はないか？、売却時は私に譲って欲しいと依頼し、長期戦に持ち込む。（居住者or仲介業者からの地上げ待ち）
・北側居住者へ、私の土地を購入する意思はないか確認、利害関係が一致しているので相応の価格で購入してもらう。
・北側居住者へ物件を売却する予定はないか？、売却時は私に譲って欲しいと依頼し、長期戦に持ち込む。（居住者or仲介業者からの地上げ待ち）
選択肢はたくさんあります。
売主は高齢で売却理由は「資産整理」と仲介業者からヒアリングしており、指値の可能性はありそうです。
また更地にするためには100万円程度は掛かる見込みです。
すぐに収益を生む土地ではないことから、投資家や不動産業者は敬遠するだろうと判断し、戸建てと違って以外とライバル不在なような気がしてきました。
ただし数年間～10年以上何も進展が無ければ、その場合固定資産税のみ毎年支払う「負動産」となる可能性もあります。
戸建て投資と違って、将来の収支が全く読めません（笑）
それも踏まえて、思い切った指値金額にて買付申込書を入れることにしました。
⇒続く！
