私は以前より日本政策金融公庫を重宝しており、先般購入した11戸目の戸建ても利用させて頂きました。
太陽光購入時よりお世話になっており、戸建ても約半分は公庫から借入をしていることから、契約本数がついに10口となってしまいました・・・
エリアによっては築古の戸建てへの融資は出なくなっているようですが、私の支店がまだ柔軟なのか、私の長年の信頼と実績によるものなのか(笑) は不明です。
毎回、金利は1％台・抵当権設定は無し(無担保）・事務手数料は無し・早期完済の違約金もなし と私のような零細大家の味方で、今回の借入金利は、当初2年間は1.0％未満・3年目からは1％台前半と、採算度外視の神のような条件です。
更に金利上昇局面において、非常に有難い「固定金利」です。
一般の金融機関によるアパートローンは、30年程度の長期融資を組める可能性はありますが「抵当権設定費用が掛かる」「事務手数料が掛かる」「早期完済の違約金が取られる」「築古だと金利は高い」、そして「変動金利」です。
デカい1棟モノであれば、さすがに公庫ではなく銀行のアパートローンのお世話になるつもりですが、今の市況で儲かるイメージのアパートは極めて少なく、発見しても上級者に現金でさらわれてしまいます・・・
今はコロナによる激しい金融緩和や、不動産投資家の増加もあり、依然として高値で取引されておりますが、今後金利が上昇し始めたら、
株価が下落→株価に連動する都内の中古マンションも下落→融資を引いて購入するような収益物件も価格が低下
という流れになり、「返済額の増加」と「収益物件の利回り上昇（価格は低下）」のダブルパンチとなります。
ただし安価な戸建てであれば、現金購入が可能なため価格への影響度合いが小さく、公庫からの借入れであれば固定金利なので返済額も上昇しません。
また公庫は10年融資がメインとなるためキャッシュフローは出にくですが、元本の返済スピードが速く、賃貸が付いて2.3年返済が進んだ時点で、ほぼ勝ちが確定します。
私はアパートではなく戸建てばかり購入してきたので、投資規模はまだまだ小さいですが、ついに来年から長期譲渡となる物件が出始めます。
公庫で融資を引いた戸建ては固定金利のメリットを享受し続けてなるべく売却せず、現金で購入した戸建てを優先して売却することにより、一気にキャッシュポジションが上がります。
さらには10年融資を完済後は「持って良し」「売って良し」状態となるため、更にキャッシュポジションが上がります。
第1ステージ：公庫の融資と現金買いを併用して、少ないキャッシュフローの中で万年金欠に耐え、少しづつ規模拡大
第2ステージ：長期譲渡となった戸建てから徐々に売却し、キャッシュポジションが上昇
第3ステージ：公庫で融資を引いて購入した物件も徐々に完済し、更にキャッシュポジションが上昇
私の場合、戸建ての前に購入していた太陽光のキャッシュフローもあり、多少無理な買い方をしてもなんとか退場することなく、いよいよ来年から「自称・第2ステージの男」となります(笑)
第2ステージに入ったら、市況を見ながら公庫で融資を引いた物件も含めて売却を加速させ、一気に第3ステージの男になりたいと思います。
