9月に購入（決済）した千葉県鎌ケ谷市の戸建てが、募集開始後、約1か月で入居が決まりました！
過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
2019年・2020年に購入した、埼玉県川口市（16か月）・横浜市戸塚区（入居決まらず売却）・千葉市緑区（9カ月）と、決済～リフォーム～募集開始～入居まで、何かしらのトラブル・長期化要因が発生し、入居決定までかなり苦戦を強いられておりましたので、決済後4か月での入居決定は私の中ではかなり早い方です。
オーナーチェンジではないボロ戸建て投資は、家賃回収が始まるまでのタイムラグがあるため、私のような零細大家は常に資金がタイトになるというビジネスモデルのため、ADの上積みもなく当初の想定家賃通りでの入居決定は非常に達成感があります。
ただし入居の条件として、ベランダの手摺りの塗装など4か所の修繕依頼があり、10万円程度の追加支出が発生する見込みです。
生活するのに影響がない箇所ばかりの修繕依頼だったので入居を断ることも検討したのですが、高齢者とその息子という組み合わせで、長期入居が期待出来そうだったので応諾することにしました。
募集開始直後は問い合わせが数件あったものの、ここ2週間、全く音沙汰が無くなって焦っていたこともありますが・・・
リフォーム費用込みの利回りは14％弱と、決して高くないのですが、この物件は日当たりも良く、土地は30坪越えの整形地につき、実需向け住宅用地として将来そこそこの価格で土地売り出来そうな物件ですので、正直利回りはこの位で十分です。
「物件価格＋リフォーム費用」が土地の固定資産税評価額以下で収まっております。
購入を検討する物件ごとに、
・利回りが高い（収益性が高い）
・築年数が浅い（建物の余命が長い、出口が取りやすい）
・土地の価値が高い（将来土地として売却出来る、共同担保にすることが出来る）
など、何かしらのメリットが見いだせれば大きく負けることはありません。
ただし投資の基本である「相場より安く購入する」ことが大前提となりますので、最低でも売買手数料の往復分以上は割安に購入することを心掛け、地道に規模拡大させていきたいと思います。
