先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。
過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。
・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度
・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。
・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）
・土地 100㎡ 建物 70㎡ ＊南向きの整形地で日当たり良好
・駐車場スペース1台
・想定家賃 6万円～6.5万円
・私道（位置指定道路）に接面 *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式
・近隣路線価 7.4万円
・土地の固定資産税評価 約570万円
営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。
1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。
キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。
洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。
問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・
続いて2階です。
和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。
ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。
建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。
給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。
ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)
都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。
また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。
ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。
すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。
上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。
という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。
すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)
→次回に続く
駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。
土地の固定資産税評価が570万円程度と高いことも魅力で、400万円台前半で指値を入れてみたところ、なんとか無事通過して購入が決定しました！
売買契約も既に済み、決済は約１か月後の予定です。
2018年に鎌ヶ谷市内に戸建てを購入しておりますので、鎌ヶ谷市内で2戸目の戸建てとなります。
2018年に購入した戸建ては鎌ヶ谷駅の南方面ですが、今回の物件は北方面で初富エリアとなります。
売主は県外に住んでいる60代の男性という、典型的な相続物件です。
生まれ育った家のようで、思い入れが強かったことが会話から伝わってきました。
私も思わず「きちんとリフォームして大事に使わせて頂きます！」と言った手前、速攻で戸建て用地としてハウスメーカーへ売却するという選択肢はこの時点で無くなりました(笑)
売主は数十年もの間、この物件には住んでいなかったことから、浄化槽や井戸ポンプをどのくらい前に修理や交換をしたか聞くも全く把握していませんでしたが、他界した両親が10年周期で屋根・外壁はメンテナンスしていたはずと、嬉しい回答を引き出すことが出来ました。
近所に変な人もいないようで、まずは挨拶に行く方が良いという隣地の「キーパーソン」の方の名前も教えてくれました。
無事、現金決済の条件にて契約が完了し、ホッとしました。
直近は戸建て投資家が爆増し、1年近く戸建てを買えておりませんでしたが、やっと買えました(笑)
現金決済出来るだけの手持ち資金はあるのですが、今年は公庫を利用していないので、公庫から資金を借りる予定です。
公庫は再建築不可や建蔽率・容積率オーバーの物件には基本的に融資はしないため、今回のようなクセの無い物件は公庫向きです。
もう少ししたら、先日売却の契約を締結した横浜市戸塚区の残代金が決済されるので、今回の物件を公庫で借りることが出来れば、かなり潤沢な手持ち資金が確保されます。
想定家賃は、まぁまぁ上手くいって65,000円程度ですので、リフォームを100万円程度に抑えることが出来れば、利回りは14％台程度となります。
特別高い利回りではありませんが、土地値が下支えとなるため、将来のキャピタルロスの可能性は低そうです。
また仲介の担当者曰く、うまく行けば3年後くらいに下水が通るとのことでしたので、そうなれば高値売却も期待出来ます。
旧耐震なのが残念ですが、過去に購入した川口市や横浜市戸塚区の旧耐震戸建てよりは、だいぶまともです(笑)
戸建ての価格は上がってきておりますが、何とか年内にあと1戸は割安な優良物件を購入出来るように頑張りたいと思います！
