投資日記

珍しく、東京都下で安価な戸建てを発見し、夜に資料請求をして、物件資料が届く前に物元の財閥系仲介業者の営業開始時間に合わせて、アポなしで事務所を訪問しました。

・東京都国分寺市

・価格　約600万円

土地120㎡　建物95㎡

・私鉄駅　徒歩10分

・築25年程度

・再建築不可

国分寺市役所も徒歩圏で、周辺の土地価格は坪70～100万円程度、この物件の接道状況が良かった場合、土地として3000万円近くで売れてもおかしくない立地で、路線価も約20万円あります。

旧耐震でも見に行ったであろうスペックですが、何と平成一桁台後半の築浅戸建てで、想定賃料は10万円前後です！

物件がネットに掲載された日の夜に資料請求出来たはずなので、上手く行けば内見1番手の可能性もあります。

久々にアドレナリンが出ました(笑)

ネットの写真を見ると、外観は築年数相応でまずまず、室内の写真が屋根裏部屋しか掲載されていないのが、価格が安い「答え」であると判断出来ます。

再建築不可とはいえ、仮にリフォームに200万円掛かったとしても、都内の整形地で擁壁なしの築浅で利回り15％近くが狙えるという近年稀に見るスペックの物件です。

緊張の中、営業開始と同時に仲介業者を訪れ、担当者の方を呼び出した所、外出していて不在でしたので、訪問の趣旨を伝えると、「あ～、その物件、昨日決まったはずですよ～」とさらっと言われました・・・

商談が流れる可能性もゼロではないため、担当者から折り返しの連絡を依頼すると、昼過ぎに電話がありました。

「来て頂いてすいません！　さっき現金払いで契約締結したところなんですよ。またこんな物件が出てきたら連絡しますね！」と、有難い（？）お言葉を頂き、アドレナリンが引っ込んでしまい、私の夏が終わりました(笑)

仮に物件情報をより早く入手出来たとしても平日は仕事があるため、結局負けていたと思います。

ただし室内の写真を掲載出来なかったのは、「ゴミ屋敷」で、床も一部抜けていて、建物に傾きもあったとのことです。リフォーム費用は200万円では足りなかったと思いますので、潔く諦めることにしました。

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市　新京成線　徒歩10分程度

・価格　現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）

・土地　100㎡　建物　70㎡　　＊南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃　6万円～6.5万円

・私道（位置指定道路）に接面　　*持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価　7.4万円　

・土地の固定資産税評価　約570万円

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市　新京成線　徒歩10分程度

・価格　現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強（ギリギリ旧耐震・・・）

・土地　100㎡　建物　70㎡　　＊南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃　6万円～6.5万円

・私道（位置指定道路）に接面　　*持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100％を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価　7.4万円　

・土地の固定資産税評価　約570万円

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500～3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水＋浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15％位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く