2年振りの退去! ~横浜市金沢区戸建て~

不動産

2019年・2020年は退去が相次ぎ、且つ入居もなかなか決まらず厳しい状況でしたが、2020年7月以来、退去が無くなり順調に「物件購入→入居付け」が進み、本日時点で保有戸建て10戸が満室でした。

が、久々に管理会社より「ご無沙汰しております!お変わりないですか?? 今日は一つご案内がありまして・・・」

と高いテンションで電話があり、「おっ!未公開の激アツ物件の紹介か??」と思ったのですが、

「実は金沢区の戸建ての入居者が退去することになりまして!」という内容で、テンションダダ下がりとなってしまいました・・・

この戸建ては2018年の夏に購入し、リフォーム後1か月程度で入居も決まり、猫も飼育していたこともあり長期入居を期待しておりましたが、職場が変わることになったようで4年弱で退去となってしまいました。

入居中のトラブルはありませんでしたが、電気のアンペアを30Aから40Aへ引き上げて欲しい、床の一部がベコベコしてきたから修繕して欲しい、給湯器の調子が悪いので交換して欲しい、と3回ほど管理会社経由で問い合わせがあり、延べ50万近い出費がありましたが、私が所有している戸建ての中では2番目に高い家賃を頂けており、出費分を差し引いても初期投資額の3割程度は回収することが出来ました。

戸建投資編【横浜市金沢区】~2018年③~
2戸目の戸建てもなんとか入居者が決まり、3戸目の物件探しを再開しました。この頃は千葉県にはとらわれず、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける」エリアとして、埼玉県・神奈川県も検索エリアに追加しました。(東京都でも一応、探してま...

あと1年強住んでくれれば、2024年から長期譲渡扱いとなるため、室内をキレイにすれば戸建て投資家に加えて実需層への売却も出来たのですが、今短期譲渡で売却するのももったいなく、1年以上も家賃収入が無い状態で放置する訳にもいかないので、とりあえずは賃貸募集を行う予定です。

年内に減価償却が切れ、簿価がかなり低くなっておりますので、税負担を考えたらとても売却出来る状況ではありません(笑)

次の入居者の退去時期次第ですが、場合によっては長期譲渡となったタイミングでオーナーチェンジで売却する可能性もありますす。

今年は物件を買えておらず満室稼働が続き、それなりの黒字となりそうですので、かなり汚れてきた外壁については塗装を行うことも検討中です。

経費計上(節税)出来る上、売却時の印象も良くなります(笑)

最近は、良い物件が無いことに加えてカネも無いことから、物件の内見に行くこともほぼなくなり暇だったので、やることが出来て「ちょっとだけ」嬉しいですね。

この物件はリフォーム費用も込みで公庫から10年で融資を受けておりますが、「年間家賃-管理費-固定資産税」がほぼ年間返済額と同額とキャッシュフローゼロ物件ですので、早く次の入居者を見つけで、手持ち資金の流出を防ぎたいと思います。

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