戸建投資編【横浜市金沢区】~2018年③~

不動産

2戸目の戸建てもなんとか入居者が決まり、3戸目の物件探しを再開しました。

この頃は千葉県にはとらわれず、「山手線の駅まで(ギリギリ)1時間でたどり着ける」エリアとして、埼玉県・神奈川県も検索エリアに追加しました。(東京都でも一応、探してましたが、「東京」ブランドは都下でも高く、ほぼ諦めました・・・)

 

また東京の次に高いのが神奈川県です。

特に横浜市は1000万円以下の戸建ては、「バス便」「再建築不可」「借地」「築50年超え」「エグい崖地」のどれかですし、500万円以下は、横須賀市・三浦市と、平塚以西、相模原市緑区(橋本駅からバス便の相模湖方面)が大半です。

そんな中、横浜市金沢区の京急線沿いに駅徒歩圏・新耐震・一応再建築可で、以下の物件がアットホームに掲載され、早速現地へ訪問し、購入しました。

◆横浜市金沢区  *京急沿線沿い 徒歩14分

◆価格 780万円→指値して580万円

◆昭和60年築 土地約120平米 建物約80平米

そこそこボロく、全面的に内装(クロス、クッションフロア)、キッチン、洗面台も交換しその他細かい工事も行った結果、リフォーム費用は110万円かかりました。

土地は広めなのですが旗竿地で、私道への接面が2メートルギリギリで、隣地の擁壁が2階の窓から見えるという、土地値が大きく減額されるような高低差のある立地です。

駅から現地までも、多少坂道となっておりますが、横浜市・横須賀市は、こういった坂道物件は多く、地元の人はそれに慣れているので、賃貸付けにはさほど大きなマイナスにはならないと思います。

再建築は間違いなく出来るかを、かなり念押して仲介業者へ確認の上、購入したのですが、後から私道の持ち分が無いことを知りました。

というか接道が公道と思い込んでました・・

確かに重要事項説明書には「私道」となっておりますが、「私道負担 有・無」欄がなんとブランクになってます(怒)

仲介業者へ後日文句を言いましたが、「だから安く売り出したんです!」と適当な回答です。かなり割安に買えたと思い込んでましたが「まぁまぁ割安な物件」に格下げです・・・

さすが神奈川県知事免許番号が二桁近い海千山千の不動産屋です(笑)

契約と決済を同日に行ったのですが、事前の重要事項説明書の送付もなく、接道箇所の説明は今思えばかなり「さらっと」してました。

「2メートル、接道はしているので、再建築出来ます」とは言ってましたが・・

確かに再建築は出来ますが、建て替え時に私道の通行権・掘削権を確保する必要があり、私道の持ち主は少なくとも10名以上はおります。

通行権・掘削権の承諾書が取れなければ、実需向け住宅ローンは付かないようです。

 

分かっていても、あえて買っていたかもしれませんが、今迄で一番の失敗です。

ただし投資は、全て「知識不足」「確認不足」の自分に非があります。

地主のサブリースアパートや、かぼちゃの馬車、低利回り地方RCや、業者の利益てんこ盛りの新築狭小アパート、、、 これらに比べればかわいいもんです(笑)

ただし家賃相場は千葉よりは確実に高く、7万円台後半で入居者が付き、リフォーム代込みで利回り14%弱となりました。

日本政策金融公庫でリフォーム代込みで700万円の融資が確定後、先に現金決済→後日公庫から振込 というやり方です。(いつもこのやり方です)

当初は短期売却でキャピタルゲイン狙いも考えましたが、新耐震物件で、家賃も高いことから当面は保有することとしました。

この頃、横須賀市でも物件を見る機会があったのですが、横須賀エリアは特に坂道が多く、重機を入れることも出来ず、建替え費用が高いせいか、接道が際どいエリアは「戦前築」も多数あります。(大正築も少なくありません・・)

木造住宅は以外と長持ちすることを目の当たりにして、勇気が湧きました(笑) 

 

⇒戸建投資編【千葉県緑区】へ続く

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