2021年1月1日より、火災保険料が改定されます。
①エリア（都道府県）
②築年数
③構造（RC・鉄骨・木造）
主に上記の要因によって、保険料が上がるケースもあれば、逆に下がるケースも出てくるようです。
①については、ここ数年災害が多かったエリア（首都圏・関西圏・九州南部や沖縄など）は、大幅に上昇します。
②については、今迄よりも築年数ごとの保険料が細分化され、築20年以上の物件は基本的には上昇し、私が所有している築30年以上の物件はさらに大きく上昇します。
③については、RCよりも、木造が割高になります。
保険会社の火災保険に限った収支が、ここ数年の大型台風の影響等で大幅に悪化しているようで、
「より実態に近い」「平等な」保険料体系になるようです。
言い換えると、
ボロ戸建て投資家によっては、支払保険料が大幅に上昇するため、大きな逆風になる！
ということです。
私は、火災保険は3年契約とするケースが多かったのですが、満期が迫っている物件もあります。
また全ての物件について、保険金の30％を別途「見舞金」としてもられる特約を付保しているのですが、30％の見舞金が出る数少ない保険会社において、2021年からは10％までしか見舞金が出なくなるようで、
私にとっては、①～③と合わせて、ダブルパンチになってしまいます TOT
ボロ戸建て投資は、上手く火災保険も活用して、不動産投資の規模を拡大することが一般的ですが、保険料が上がり見舞金特約が改悪されることは大きなマイナス材料となります。
直近は金融機関による不動産投資に対する融資も厳しくなり、エビデンス偽造や他法人スキームなどブラックな手法も取れなくなった上、消費税還付も封じ込められ、トドメが火災保険の改悪？かと思います。
コロナの影響により単身世帯を中心に空室率が上昇しているようで、今後滞納や夜逃げ、入居者確保に向けた大家間の家賃の引き下げ競争が更に激化することは間違いないと思うのですが、それでも金融緩和とサラリーマンの副業ブームで、なぜか都内の高額物件はもちろん、サラリーマン投資家が購入するような数千万程度の不動産価格もあまり下がって来ません。
2020年11月現在において、もっとも優先して投資すべきモノは、「築古」「首都圏」「木造」物件に対する、改定前の火災保険の補償内容のまま「長期契約」を締結することだと思います。
私は早速、所有している8戸の戸建て全ての保険について、切替や期間延長の相談を保険代理店へしました。
また、手元のキャッシュが減ってしまいます・・
