太陽光

太陽光の21年目以降の予測に基づき売却を決意

年明けから今迄、太陽光を売却すべきか否かずっと悩んでおりました。 色々考えてきましたが、ポイントは「21年目以降、所有していれば儲かるのか(買取単価はいくら位になるのか)」に集約されると気付きました。 私の所有物件の売電単価は29円...
不動産

横浜市金沢区戸建て_急遽内見→草むしり→内見者と挨拶→そして・・・

前回の記事の通り、横浜市金沢区戸建の退去に伴う管理会社との打ち合わせ後、近隣のファミリー物件の賃料が4年前より明らかに上昇しているので、最終的に自分で相場を調べ尽くして、今迄よりも数千円程度賃料を上げて募集を開始することにしました。 これ...
不動産

横浜市の戸建て賃貸需要は高そう!? 

先般、2018年より入居頂いていた横浜市金沢区の戸建ての退去が発生してしまいました。 退去直後に管理会社の担当者と現地へ訪問し、7月初旬に室内の状況を確認してきたところ、猫を飼育していた割には匂いも無く、クロスの張替えなども必要無いなど...
不動産

埼玉県北部(東武東上線)へ内見してきました!

少し前の平日に、珍しく割安な戸建てがアットホームへアップされ、その直後に仲介業社へ問い合わせ「今から内見させて下さい!」と電話をしました。 ・埼玉県北西部(東武東上線・快速で池袋駅から1時間前後) *「市」では無く「町」 ・約500万円 ...
不動産

広い戸建てと狭い戸建て

戸建ては、土地(敷地面積)・建物ともに、狭いよりも広い方が当然よいです。 私は戸建て投資初期の頃は「核家族化が進んでいる日本で、昭和に建築された(無駄に)広い戸建ては数が余っており、増築の逆の「減築」という言葉もあるくらいなので、比較的小...
不動産

2年振りの退去! ~横浜市金沢区戸建て~

2019年・2020年は退去が相次ぎ、且つ入居もなかなか決まらず厳しい状況でしたが、2020年7月以来、退去が無くなり順調に「物件購入→入居付け」が進み、本日時点で保有戸建て10戸が満室でした。 が、久々に管理会社より「ご無沙汰しておりま...
太陽光

太陽光売却を一旦保留にした理由

中古太陽光の価格は、不動産同様に高止まりしており、仲介業者へ査定を出したことをブログの記事にしておりました。 また査定に先立って、早めに売却しておく方が良さそうな理由もブログの記事にしておりました。 2023年以降、パネル廃棄の積立制...
不動産

物件を買い続けないと納税額は上がる! ~経費で落とせそうな項目一覧~

昨年の9月・10月・11月・12月と、4か月連続で物件を購入したため、激しい金欠病に陥ってます。 幸い都内の更地以外の、3つの戸建てについては無事客付けまで完了しており、キャッシュフロー拡大に寄与してくれておりますが、不動産取得税の支払な...
不動産

アパートではなく戸建てを買い進めて「良かったこと」「後悔していること」

私は2017年に不動産投資を開始しましたが、当時はスルガショック前だったので「融資ジャブジャブ」「多法人スキーム全盛期」「消費税還付スキーム全盛期」という、物件購入には追い風の時代でした。 一方でアパート等の収益物件の価格は2012年頃か...
不動産

今後の不動産価格の上昇と下落の要因

ロシアによるウクライナ侵攻、中国(上海)のロックダウン、アメリカ金利の高騰に伴う円安、資源価格高騰、食料品や資材など輸入物価の高騰など、国内不動産投資における環境は基本的にはイマイチと感じております。 ただし市場の買い意欲は依然として強い...
不動産

戸建て10戸が満室になりました! ~やはり山手線駅まで1時間程度の戸建ては強いと実感!~

私は戸建てに絞って不動産を買い続けてきましたが、やっと所有戸建て(10戸)が満室になりました! 昨年12月に購入した10戸目の埼玉県鴻巣市の告知事項有り物件(孤独死)のみ募集中でしたが、募集から1か月強で無事埋まりました。 ・購入...
不動産

強烈なインフレ! 実需向け戸建てを仕込みたい

ロシアとウクライナの戦争が長引き、コロナによる金融緩和・資源価格高騰なども重なり、ますますインフレが加速しそうです。 アメリカと違って日本は「所得が増えない→家賃も上げられない」という図式であるにも関わらず、ガソリン代・電気やガス代・食料...
不動産

戸建ての入居者から家賃引き下げ交渉が・・・

3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。 私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度...
太陽光

太陽光の売却活動 ~驚きの査定金額!~

インボイス制度開始を控えている中、パネルの廃棄積み立てルールの決定など、太陽光投資に対するネガティブ要因が重なり、一部の物件を査定に出してみました。 ともにネットで「中古太陽光 売却」等で検索すると上位に出てくる会社です。 物件が設置され...
不動産

太陽光と戸建てハイブリット投資の物件売却時は要注意! ~確定申告を終えて思ったこと~

2021年の確定申告が無事終わりました。 と言っても、私の場合は売上や経費をエクセルへ入力するだけで、集計や申告は税理士さんへお願いしておりますので、自分で申告する大家さんよりは簡単に申告が完了します。 それなりの費用が掛かる上に、自分で...
不動産

土地から新築戸建て投資_融資付け苦戦の結果

東京都江戸川区に購入した原則再建築不可の土地に、賃貸用戸建て建築を目指すプロジェクトですが、融資付けが想定以上に苦戦しております。 当初、利用を想定していたオリックス銀行や静岡銀行では融資を受けられず、物件近くの信用金庫や過去に取引があ...
太陽光

今、太陽光売却を検討すべきこれだけの理由 ~特に免税事業者の方は必見!~

最近、太陽光発電所の運用変更やインボイス制度開始を控えていることもあり、 ・今後も保有し続けた場合のトータル収益 ・売却して税金も払った場合のトータル収益 のシミュレーションをしてみました。 太陽光は不動産と違って空室リスクがなく、収...
不動産

今、投資しても良い対象は?

2022年に入り、アメリカのインフレが高止まりしていることから利上げ観測が強まり、その結果日米の株価が下落傾向にあります。 日本でもガソリンや食料品、リフォームの部材などの価格が上昇しており、インフレが本格的に始まりそうな予感がします。 ...
不動産

楽待の投資用戸建ての利回りが凄いことに!!

私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート(1棟もの)は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。 その後、戸建て投資家の増加とともにマー...
不動産

規模拡大しなくても一番儲かりそうな戸建て投資のやり方

私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、物件価格は既に高かったですが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートを購入するのが割と一般的でした。 「手を出したら火傷する!」と直感的に感じて、地味に戸建て投資を開始し...
不動産

土地から新築戸建て投資_ハウスメーカーは決まったけど融資が・・・

東京都江戸川区に購入した土地へ賃貸用新築戸建てを建築するプロジェクトについて、A社・B社へ平行してプラン作成や価格交渉を行っておりましたが、最終的にやる気がありプランの提案内容も良く、価格面でも納得感があったB社で商談を進めることに決定し...
不動産

2022年の不動産投資環境の予測 ~いよいよ新規参入者が減少か?~

本屋へ行くとFIRE本ばかりですね。。。 機関投資家や富裕層が購入する都内一等地の10億以上の不動産のみならず、サラリーマン投資家が購入するような1億以下のRCマンション・アパート・戸建てなど、全ての投資用不動産の価格が高止まりしてお...
不動産

【千葉県印旛郡酒々井町戸建て】入居決定!    ~久々の利回り20%越え~

    10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、リフォームが年末に終わったのですが給湯器の設置時期が確定してから募集開始するという管理会社の方針に従ってしばらく寝かしていたのですが、「おそらく2月中には」入荷と設置の目途...
不動産

江戸川区土地_ハウスメーカーとの2度目の接触

東京都江戸川区の土地から新築戸建てプロジェクトについて、年末年始にローコストハウスメーカーA社とB社へ接触しました。 B社は面談した次の日に、早速間取りプラン付きで暫定見積書をメールで送ってきました。 建物建築費に加えて、解体費や建築申...
不動産

いよいよ築古戸建て投資受難の時代到来!

私が、築古戸建て(ボロ戸建て)投資を始めて、丸4年が経過しました。 開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー(ライバル)は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。 ...
不動産

江戸川区土地_ハウスメーカーの訪問結果!

再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。 当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、 ・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるク...
不動産

江戸川区_再建築不可土地の建築に向けて

2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。 少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身...
不動産

戸建ての地震保険適用(2戸)

2021年10月7日に、千葉県北西部を震源とする大きな地震が発生しました。 首都圏全域で、震度3~5強程度の揺れがあり、私も久々に身の危険を感じました。 そこで、私の保有する物件のうち特に震度が大きかった埼玉県川口市・三郷市、千葉県鎌ケ...
不動産

【2021年版】1年間に掛かった戸建ての経費

2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。 *物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。 今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸...
他の投資・その他

千葉県鎌ケ谷市戸建て_入居決定!

9月に購入(決済)した千葉県鎌ケ谷市の戸建てが、募集開始後、約1か月で入居が決まりました! 2019年・2020年に購入した、埼玉県川口市(16か月)・横浜市戸塚区(入居決まらず売却)・千葉市緑区(9カ月)と、決済~リフォーム~募集開...
不動産

利回り20%は目指さない! 固定資産税評価額を重視した首都圏・土地値の戸建て投資

最近は、ボロボロの戸建てを激安で購入して、DIYでリフォームするという「利回り最低20%以上」「利回り50%も当たり前」を謳ったボロ戸建て投資や、そのコンサルが急増しております。 主に、路線価無しや市街化調整区域エリア・駅から徒歩30分以...
不動産

イマイチ新築物件を購入する気になれない12の理由

不動産投資は過熱しておりますが、築古物件は残耐用年数の関係で融資が出にくいこともあり、融資が付きやすい「新築物件」を購入する人が増えているようです。 アパート建売業者の物件だけではなく、土地から新築を手掛ける中級者以上の投資家も多いですが...
不動産

【祝・戸建て10戸達成】埼玉県鴻巣市戸建て購入決定!

前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。 喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。 そして以下を根拠に、30%以上の指値を入れることにしました。...
不動産

埼玉県鴻巣市に告知事項あり戸建てを見に行ってきました!

前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。 ・埼玉県鴻巣市(高崎線沿い) ・価格 約400万円 ・駅徒歩15分程度 ・土地 約110㎡  建物(古家)約95㎡ ・路線価 約40,000円...
不動産

東京23区土地の買付結果 ~まさかの展開に!~

先般のブログで、東京23区の古屋付き土地へ買付する展開となったことを記事にしました。 売主は高齢で売却目的は「資産整理」、仲介業者は安価な案件ためさっさと両手仲介で話をまとめてしまいたいに違いないと推察し、過去に無いレベルの非常識な金額...
不動産

酒々井町戸建て購入後の経過と、アットホームのお気に入りの数

少し前に、千葉県印旛郡酒々井町の戸建てを購入出来たことを記事にしました。 実はこの戸建ては、売り出し価格更新後にアットホームへ再度掲載されてから、すぐに現地へ内見に行き3週間後に契約をしたのですが、アットホーム削除直前のお気に入り登録...
不動産

東京23区の「土地」に買付を入れました!

私は首都圏、特に山手線のどこかの駅まで1時間圏内の築古戸建てを買い進めてきましたが、今回は全く視点が違う投資案件についての記事です。 ネットで、戸建てやアパート、古屋付き土地などを検索している中で、何故か気になる物件を目に留まりました。 ...
不動産

神奈川県西部の買い付け殺到戸建ての顛末

前回、神奈川県西部の買い付け殺到戸建てが、急遽入札制へ移行したことを記事にしました。   私にとって初めての経験であり、どの程度の金額で入札すれば購入できるのかはライバル次第であり、売主との心理戦とは全く違う戦いとなりました(笑) 逆に、入札締め切り日まで2週間程度の猶予があることから、リサーチ不足のまま、エイヤで買い付けを入れる必要もありません。 ライバルは10名弱のようですが、実需層が本気で「ここに住みたい!」と思ったら、法外な金額で入札してくると思われ諦めが付くのですが、投資家が私のより少しだけ高値で入札され、持っていかれるのは避けたいところです。(ただし高値掴みは厳禁です・・・) 最低入札金額は約300万円なのですが、一通りリフォームをしたら、実需層に1000万円前後で売れても不思議ではない物件です。 転売も視野に強気の価格で攻めることも検討したのですが、擁壁物件・地価下落中であることがどうにも引っ掛かり、考え抜いた末に400万円台前半で入札しました。 リフォーム込みで15%前後となる目線です。 結果は・・・・・・・   500万円台での入札者が2名おり、私は惨敗しました。 正しくは「高値掴みというリスクを無事回避した」が正解かもしれません。(負け惜しみですが・・・) この物件は秦野市の駅から徒歩圏の物件だったのですが、このエリアで平成築で再建築可の戸建ては500万円以下ではまず出てきません。 物件は購入できませんでしたが、 ・仲介業者とのつながりが持てた ・入札という貴重な経験を積むことができた ・この物件を見送った(見送らされた)ことにより、次により良い物件を購入出来る(かもしれない) と、前向きに考え、「年内もう一戸」を目標に物件探しを継続したいと思います。
不動産

神奈川県西部へ買付殺到戸建てを見に行ってきました! ~まさかの入札へ~

ネットの新着情報で、かなりアツいと思われる物件を発見し、資料請求するとともに、平行して現地へ向かいました。 ・神奈川県西部 ・価格 約300万円 ・駅徒歩15分程度 ・ギリギリ平成築 ・路線価6万円弱 *年々低下傾向 ・土地 100㎡ 建...
不動産

埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました!

古家付き土地として掲載されている良さげな物件を見つけ、埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました。 ・価格 400万円 ・土地 約110㎡ 建物75㎡ ・路線価 45,000円 ・建物 昭和50年代前半(旧耐震) ・JR籠原駅 徒歩15分程...
不動産

千葉県印旛郡酒々井町の戸建て購入決定!

前回の記事の続きです。 売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30%以上の指値を入れてみることにしました。 元々土地として売り出されていたこと...
不動産

印旛郡酒々井町に戸建てを見に行ってきました!

ネットで気になった戸建て資料を取り寄せ、物件を見にいってきました。 ・千葉県印旛郡酒々井町 ・価格 約500万円 ・築35年程度 ・土地 190㎡ 建物120㎡ ・駐車場スペース2台 ・駅徒歩10分程度 もともと700万円くらいで売られて...
不動産

やっぱり山手線駅まで1時間エリアの戸建てが最強!

過去の記事にも書きましたが、私の戸建て投資のスタイルは「首都圏」「土地値」であり、一部例外はあるとはいえ「山手線のどこかの駅まで1時間程度で行くことが出来る」距離感であること、を意識しております。 アパートであれば、山手線駅まで1時間エ...
不動産

湯河原町へ戸建てを見に行ってきました!

投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。 ・価格 約600万円 ・真鶴駅 徒歩圏(やや坂の上) ・築25年前後 ・土地110㎡ 建物80㎡ ・駐車場2台分あり。 ・残置物...
不動産

今の時期、本当に規模拡大すべきか? 法人化は必要か?

戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却(4年)が終了し始めます。 特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。 こ...
不動産

横浜市南区へ戸建てを見に行ってきました!

横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。 ・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度 ・価格 約700万円 ・土地45㎡ 建物65㎡ ・築30年弱 ・建蔽率・容積率...
不動産

千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居決定!

昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居者が「やっと」決定しました。 この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった...
太陽光

太陽光発電所の物上げが止まらない! ~稼働5年後の売却利回りは?~

ここ半年位ので間に、「太陽光発電所を売却しませんか?」という封書が自宅へ頻繁に来るようになりました。 物上げ業者が、以下のサイトから発電所の不動産登記簿謄本を上げて所有者の住所を突き止めて、書面を送っているようです。 <事業計画認定情報> ...
不動産

物件の購入費用を公庫で借りました!(必要書類一覧付き)

先般、売買契約を締結した鎌ヶ谷市(初富)の戸建ては現金で決済予定ですが、今年は日本政策金融公庫(公庫)を使っていないので、平行して融資申込みを行いました。 公庫は、原則年間1回しか融資はしてくれませんので、使えるタイミングで使わない手はありません。 再建築不可や建蔽率・容積率オーバー等の違法物件への融資は原則行いませんが、今回の物件は遵法性を満たしており、土地の評価に対して購入金額が低いことから満額融資も期待出来そうです。 そして以下の書類をいつもの公庫の支店へ郵送しました。 ・借入申込書(公庫所定) *公庫のホームページよりダウンロード ・事業計画書(月別収支計画書) ・所有物件一覧表(自分で作成) ・確定申告書(2期分) *毎年借入れ時に提出していても、都度2期分の提出を求められます。 ・物件資料(マイソク・謄本・公図・固定資産税評価書・ヤフー地図の物件場所画像・近隣の賃貸募集中の物件・近隣で売り出し中の同程度の中古戸建 など) ・金融資産エビ(通帳コピー、ネットバンク・ネット証券・仮想通貨取引所の資産額が分かる箇所の画像) ・公共料金支払いのエビ(カード明細書コピー) 郵送後、3日程度で担当のAさんより電話が来ました。 面談予約日を決定の上、当日は通帳現物や運転免許証等を持参すること、また面談時にネットバンク・証券等へスマホでログインし資産額のチェックを行うと事前予告がありました。 数日後、面談に公庫を訪問し、事業計画についてヒアリングを受け、想定家賃の根拠や購入金額が割安である旨を説明しました。 私の感覚だと、仮にこの物件の運営が上手く行かなかったとしても、他の物件のキャッシュフローや給与収入を原資に返済は十分可能であること、物件を割安で購入出来ていることから最悪売却すれば返済に行き詰ることはあり得ないことを控えめに伝えましたが、公庫の考え方は以下の通りであると説明を受けました。 ・物件購入価格に妥当性があること。(割高で購入していない) ・物件単体で、10年返済で、一定のストレスを掛けても、収支がプラスとなること。 ・所有物件全体で収支が回っていること。(ただし、それをプラス評価することにより融資額は増やせない) ・あくまで事業に対する融資なので、サラリーマンの収入はプラス評価されない。 今回の融資申込み金額は物件購入金額としており、諸費用とリフォーム費用は自己資金で賄うと説明しましたが、公庫のストレスを掛けると満額の融資は難しいと思うと言われて、面談は終了しました。 公庫返済歴7年で、毎年新規借り入れをして、返済遅延歴は一度もないVIP客のはずなのですが・・(笑) 面談の2日後にAさんより、融資申込み金額の約9割にて融資決定の旨の電話がありました。 減額されたのは残念ですが、期間10年・金利1%台前半、さらには最近始まった「設備資金貸付利率特別制度」により当初2年は金融優遇(▲0.5%)が適用されるとのことです! https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/setsubishikin_zenkoku_m.html 「5年間に2%以上の付加価値額の伸びが見込まれる設備投資を行う方」向けの制度で、リフォームを行い物件を再生させる私のためにあるような制度です(笑) 公庫は原則10年払いまでなのでキャッシュフローは出にくいですが、金利が安く固定、無担保(抵当権設定費用も無し)、且つ事務手数料なども掛かりませんので、民間の金融機関から「2~3%・30年・変動金利・抵当権設定・事務手数料あり・解約ペナルティあり」で借入する場合と比較すると、かなり有利です。 必要以上に規模拡大を目指さない方針であれば、「公庫(もしくは現金払い)を使って」「土地値の」「賃貸需要のそこそこある」「高利回りな」戸建てを購入することは、2021年現在、零細大家にとって一番手堅い不動産投資のやり方だと思います。 どこかのタイミングで、一気に規模拡大させるべくアパートへシフトしたいと考えておりますが、首都圏近郊~郊外エリアで、土地値以下で買えるアパートは殆んど無く、あっても数千万円単位で現金を出せるメガ大家か買取再販業者が速攻で購入してしまいます。 しばらくは身の丈に合った投資をコツコツを継続していきたいと思います。
不動産

千葉県鎌ケ谷市(初富)戸建て購入決定!

先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。 駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。 土地の...
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