太陽光

太陽光の管理・草刈りと、収益シミュレーションについて

珍しく太陽光ネタです(笑)。 私は、2014年より太陽光投資を開始して、現在は茨城県・埼玉県・千葉県に4基保有しております。 ・消費税免税事業者へ移行したこと ・ここ1・2年は、利回り10%を超える案件の方が珍しい(利回り低下) ・不動産...
不動産

千葉県北部の戸建てを見てきました!

前回の埼玉県中部の戸建て購入の見送り決断後に、気持ちを切り替えて千葉県北部の戸建てを見に行ってきました。 ・千葉県北部の郊外 ・価格 約600万円 ・築35年くらい ・土地50坪以上、建物100㎡越え ・駐車場1台 ・路線価3万円台 ・想...
不動産

納税(黒字)VS 節税(赤字)

私は、あえて法人は設立させずに、そこそこの規模になりつつある中でも「個人事業主」として、物件を買い進めてきました。 ボロ戸建てと太陽光は相性が良く、太陽光(事業所得)は黒字、ボロ戸建て(不動産所得)は赤字、トータルでプラスマイナス100万...
不動産

埼玉県中部の戸建てを見てきました! *訳アリ物件

面白そうな戸建てが出てきたので、物件情報が公開された日の夜に資料請求をして、次の日の朝9時に不動産業者で内見のアポを入れました。 ・埼玉県中部(といっても、かなり郊外の郡部) ・最寄り駅から5キロくらい。(バスは走っているが一日数本程度)...
不動産

戸建てとアパートのメリット・デメリット徹底比較!

戸建てもアパートも、それぞれ長所(メリット)・短所(デメリット)がありますが、それぞれを比較した際のメリットを列挙して、「どちらの投資が優れているか」を徹底的に比べてみたいと思います。 当然、その人の属性や投資のスタンス(どこまでリスクを...
投資全般・戦略

規模拡大が難しい時代に法人化は必要か?

不動産・太陽光とも物件価格が高止まりしている割に、融資が出難い状況が続いており、かなりの数のサラリーマン投資家がボロ戸建てにも参入しております。 ボロ戸建ても以前ほど公庫が融資を出さなくなったようで、融資が付きやすいのは価格の高騰が続く区...
不動産

【潮目が変わった!】都心・郊外のインカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資による利益は、基本的には「インカムゲイン」(家賃収入)と、「キャピタルゲイン(売却益)で構成されております。 また一部の方は、相続税や所得税の節税により、結果として残るキャッシュが増えたというケースもあると思います。   ここ1...
不動産

コロナ収束後は郊外築古アパートの価格はどうなるか?

コロナは第4波の兆しが出ており、中々収束の目途が立たない中、収益物件の価格は超郊外のアパート以外は上昇傾向にあります。 この環境下においても価格がなかなか下がらないのは、金融緩和によるカネ余りや富裕層による相続税やインフレ対策もありますが...
投資全般・戦略

今は不動産投資よりも金融商品投資!

ボロ戸建て投資に没頭してしまうと見落としてしまいますが、今は空前の「バブル」で、ほぼ全ての資産価格が上昇、売れ行き好調となっております。 不動産全般(都内のマンション・収益物件、郊外のボロ戸建てなど。*超郊外のアパートは一部例外あり) 株...
不動産

残債利回りとキャッシュフロー・純資産増加について

私は築古戸建てと太陽光に1億円強を投資しておりますが、売却して利益確定させた物件は無く、「本当に儲かっているのか?」「私の投資スタンスは間違っていないのか?」を常に自問自答しております。 最終的に「儲かった」とは、その物件を売却した際に、...
不動産

市街化調整区域の戸建ての顛末と、3000万円のアパート

先般、埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てに、買付を入れておりました。 平成築で埼玉県上尾市内、市街化調整区域ですが、再建築可で400万円台の物件だったのですが、私は320万円で指値を入れて、売主様の反応を仲介業者経由で待っていたのです...
不動産

インフレ時代の郊外物件の悲観論

融資が厳しい割に不動産価格全般は下がらずに、路線価10万円以下の郊外アパートも価格を維持しております。 このような時期でもあり、高額な頭金を用意できない私としては、掘出し物のアパートを仮に見つけることが出来たとしても、融資を使って1番手で...
不動産

埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てを見てきました!

アパート購入は優先順位を下げて、ひたすら戸建てメインで物件を探しておりますが、久々に割安な戸建てが見つかったので、早速資料請求&現地訪問をしてきました。 ・JR高崎線沿いの埼玉県北西部 駅から徒歩30分前後 ・平成築 ・土地建物ともに、8...
不動産

ついに太陽光発電所の「物上げ」が来ました!!

前回に続き、珍しく太陽光ネタが続きます。 太陽光はFIT案件の新規分譲がほぼ出尽くしたので、今後はセカンダリー(中古)案件が主流となります。 今迄、太陽光の新規(新品)物件を販売していた業者は売り物がなくなったことにより、今後はFIP案件...
太陽光

太陽光の売電が再開しました! ~休業補償保険の重要性~

太陽光投資はボロ戸建て投資と比較して、抜群の安定感があります。 私は現在、太陽光を4基保有しておりますが、うち3基は5年前後、何のトラブルも無く順調に稼働しており、パワコン1台の不具合が発生しメーカー保証の範囲内で交換した程度です。 ただ...
不動産

戸建・アパートは投資元本を回収したら勝ち確定か?

ボロ戸建て投資ブームに火が付いておりますが、私よりはるかに「ボロい」戸建てを、私より「初心者」の方が購入するケースが増えているようです。 私はボロ戸建ての適正家賃は、エリアにもよりますが5~8万円と思っております。 5万円未満だと修繕等の...
不動産

不動産と太陽光と株式投資

このブログは、私が実践してきた不動産(ほぼボロ戸建て)や、一部太陽光の投資について記事にしておりますが、今回は少し視野を広げて金融商品投資についても触れてみたいと思います。 投資全般に言えることですが、まずは先見の明がある人がその投資を始...
不動産

横須賀市へボロ戸建て(3戸)を見に行ってきました!

年末年始に神奈川県横須賀市のボロ戸建てを3戸、見に行ってきました。 神奈川県内で1000万円以下でクセが強すぎない戸建て物件が安定して見つかるのは、横須賀市と三浦市・平塚市以西・相模原市緑区くらいであり、横浜市・川崎市ではめったに出てきま...
不動産

1年間に掛かった戸建ての経費

昨年1年は戸建ての入退去や修繕の発生が激しく、想定以上に経費が掛かった1年でした。 ボロ戸建ては、利回り8%くらいの新築アパートと比較して2倍近い利回りが期待できる反面、面積当たりの賃料が安い上、ボロい分修繕が発生する確率も高くなります。...
不動産

都内不動産特有のリスクと特性

不動産投資は①インカムゲインと②キャピタルゲインによって、最終的な投資の勝ち負けが確定します。 また、エリア(都内・郊外・地方)や、物件構造(RC・鉄骨・木造)、物件種別(マンション・アパート・戸建て・オフィスビルなど)、築年数(新築・築...
不動産

今、その投資は「春夏秋冬」のどこか?

コロナによる世界中で起こっている金融緩和や、会社員の副業解禁という世の中の流れの変化を受けて、金融・不動産問わず投資マネーが急増しており、2020年は大半の投資価格が上昇しました。 ここ2,3年に投資を始めた投資初心者の方でも、対象は問わ...
不動産

ボロ戸建て投資ブームは、しばらく続く理由

何度もこのブログに書いておりますが、ここ3年くらい(特にここ1年)ボロ戸建て投資家が急増しており、業者が500万円以下の物件を掲載すると、投資家が殺到してすぐに物件サイトから削除されることも多々あります。 何故、ここまでボロ戸建て投資家が...
太陽光

またもや太陽光の電線が盗難に・・・

約1年前に、茨城県の太陽光発電所の電線が盗まれ、発電が止まってしまったことがありました。 すぐに復旧手続きを行い、動産保険申請にて費用も掛からず売電再開となり、その後も順調に発電(売電)がされており安心しておりましたが、再度やられてしま...
不動産

神奈川県北西部と埼玉県北東部へ内見してきました!

相変わらずアパートの価格が下がる気配があまりなく、何だかんだ言って、割安な戸建てを探し続けております。 先週・今週と、以下の物件(戸建て)を見に行ってきました。   ①神奈川県北西部  小田急線沿い(路線価7万円くらい)、平成築、駅徒歩1...
不動産

【悲報】ボロ戸建投資家にとって逆風! 火災保険改定迫る!

2021年1月1日より、火災保険料が改定されます。 ①エリア(都道府県) ②築年数 ③構造(RC・鉄骨・木造) 主に上記の要因によって、保険料が上がるケースもあれば、逆に下がるケースも出てくるようです。 ①については、ここ数年災害が多かっ...
不動産

千葉市緑区(2戸目)リフォームと隣地樹木伐採について

無事、決済が完了した千葉市緑区の2戸目の戸建ての、リフォーム見積書が上がってきました。 床の張替えや、トイレのコンセント引き込み、室内の砂壁の塗装、その他細かい修繕多数にて、約60万円でした。 細かいことは言わずに、スピード重視で、即発注...
不動産

千葉市緑区(2戸目)の決済が完了しました!

10月末に、千葉市緑区内の戸建ての決済が無事に完了しました。 平日だったので、買主の私は仕事で決済に立ち会えず、事前に仲介業者へ購入資金を振り込んでおき、買主不在状態で決済してもらいました。 私にとって8戸目の戸建てで、千葉市緑区内では2...
不動産

副業解禁後の会社内での未来予測

大手銀行などのお堅い業種なども、「副業解禁」「週休3日・週休4日制度の導入」など、サラリーマンが会社の外で稼いでもOKという仕組みが着々と出来つつあるようです。 企業が一生、個人の生活を保証する時代は終わり、「一生雇用を保証することは出来...
不動産

戸建の土地値物件とアパートの土地値物件の相違点

賃貸人のいない戸建は実需価格で売られているのに対して、アパートは収益還元価格で売られているのが一般的です。 よって、土地・建物の面積が戸建ての2倍あるアパートが、戸建て価格の2倍ではなく4倍程度で売られていることが良くあります。 戸建の...
不動産

鎌ヶ谷市戸建ても入居者決定!

先日の埼玉県三郷市の戸建てに続き、千葉県鎌ケ谷市の戸建ても入居が決定しました! この物件は2戸目に購入した戸建てで、1戸目はオーナーチェンジ物件だったので、初めてリフォーム・客付けを行った物件です。募集開始後1か月程度で一旦入居が決まった...
不動産

コロナが追い風となり、入居が決まりました!

先日、紆余曲折を経て埼玉県三郷市の戸建ての入居が決まったと記事にしました。 管理会社とはメールでやり取りしていたので入居者の属性等は聞いていなかったのですが、先日賃貸借契約書が管理会社より送られてきて、詳細を確認することが出来ました。 ...
不動産

買いたい病の人が買うべき物件とは?

私は買いたい病を患っていることを自覚しております。 私に限らず、買いたい病の不動産投資家は多いと思いますが、「なぜ人は不動産を買いたくなるのか」を考えてみたいと思います。 ①物件を探すこと自体が好きである。 ②良さげな物件を見つけた後、見...
不動産

ベーシックインカムと不動産投資

ベーシックインカムの導入に向けて、今後本格的な検討が始まりそうな気配があります。 ベーシックインカムとは、国民の最低限度の生活を保障するため、国民一人一人に毎月現金を支給するというもので、先日竹中平蔵さんが、一律7万円を支給する代わりに年...
不動産

初心者が戸建てで利回り50%? 逆に大丈夫??

最近、戸建ての投資塾・コンサルが、明らかに増加しております。 大半は、私も学ぶべきことが多いような投資家が主催しておりますが、過去参加したセミナーやネット広告、メール配信を見ていると、違和感を覚えてるものもあります。 ・主催者の、戸建て投...
不動産

謎の手紙が自宅へ!地上げか? ~その2~

一カ月ほど前に、自宅に謎の手紙を届き、差出人と会って私の所有している物件について、購入するか賃貸するかについて話し合ってきました。 私が提示した具体的な賃貸時の条件は、ざっくり言うと「保証会社を通さない代わりに、敷金3カ月程度をもらった...
不動産

不動産は〇に買って〇に売る!、また〇〇から買って〇〇へ売る!

ここ最近、複数の戸建ての内見に行ったり、馴染みの業者さんから公開前の物件の詳細・写真を送ってもらったりしてましたが、中々ピンとくる物件がありません。 仮に良い物件の紹介が来たとしても、保有物件のリフォーム完成や空室を埋める方が先なので、正...
不動産

戸建が完全な収益物件になった後の未来予測

築古戸建て投資、空き家再生といった、古い戸建てを収益物件へ生まれ変わらせ、市場へ供給する動きがかなり進んでおります。 1棟モノの融資が閉まったこともありますが、おそらく区分で失敗した人が、「ボロ戸建てって利回り15%で管理費・修繕積立金も...
不動産

価格が下がってきたアパートはいつ買うべきか?

コロナ禍で「若干」ですが、アパートの価格が下がってきたような気がします。 といっても2009年~2012年頃の水準には程遠く、融資環境が良いとも言えないので、ついつい様子を見てしまいます。 仮に、現在の水準から、さらに利回りが1%程度上昇...
不動産

鎌ヶ谷市戸建てが退去に! ただし・・・

少し前に、管理会社より鎌ヶ谷市の戸建て入居者が退去するという連絡を受けておりました。 戸建は長期入居があたり前と思ってましたが、直近1年で、三郷市戸建て(2度退去)、千葉市緑区に続き3戸目の退去です。 理由ははっきりしていて、「子供が出...
不動産

商工会議所で融資面談をしてきました!

先日、商工会議所へアポイントを取り、訪問してきました。 私は公庫からの借入金額が一般的に上限と言われている4,800万円に限りなく近くなっており、商工会議所の「マル経融資」を使いたいというのが本音です。 1年以上前に商工会議所の会員となり...
不動産

千葉市戸建ての購入が決定しました!

8月上旬に内見に行った、千葉市戸建てを購入することが決定しました! ・千葉市緑区 JR駅 徒歩17分 ・価格 320万円  *リフォーム費用50~100万円程度 ・土地150㎡ 建物80㎡(昭和60年築) ・公道接道の角地 ・自治会費が...
不動産

謎の手紙が自宅へ! 地上げか?

ある日突然、知らない個人名で自宅に封書が届きました。恐る恐る中を見ると、便せんに手書きでびっしり何か書いてあります。 「不動産や太陽光の投資関連か? 不幸の手紙か?」と、ドキドキしながら読み進めると、私が所有している戸建ての登記簿謄本を上...
不動産

千葉市の戸建ての内見へ行ってきました!

最近は、公庫のコロナ融資と信金の運転資金融資を受けて現金に余裕があることから、割とガチで物件を検索&内見へ行っております(笑) ということで、数日前に「土地」で掲載されていた千葉市の物件(戸建て)に仲介業者と行って来ました。 居住者は高...
不動産

川口市戸建ての入居がやっと決まりましたが・・・

昨年6月に購入した川口市の戸建ての賃貸がやっと決まりました。(入居は9月~です) この物件は「土地」で売られていた物件で、周辺の同様の土地(駅距離・面積・接道が微妙なところまで)と比較して、かなり安く出ており、もろもろリフォーム費用を掛け...
不動産

戸建投資バブルを実感! ~複数物件視察結果~

手元資金に余裕が出来たこともあり、久々に気合を入れて物件リサーチ&視察へ行ってきました。   まずは埼玉県北西部郊外の利回り20%越え確定の物件をリサーチしてきました。 この物件は、非公開物件ですので、タッチの差で競争相手にさらわれてしま...
不動産

千葉県郊外の高利回り狭小アパート

収益物件を検索していて、久々に気になる物件が見つかり資料請求をしてみました。千葉県郊外 で価格は2700万円利回り16%  *ただし半分空室、一部屋雨漏りあり駅徒歩10分程度路線価10万円土地・建物ともに200㎡強木造2階建て 1K・12...
不動産

公庫コロナ融資と、地元信金の融資結果

コロナを受けての、政府による「融資ジャブジャブ」に感化され、私も、以下の通り融資を申し込みしておりました。   今週立て続けに結果の連絡がありました。 ①公庫コロナ融資  500万円申込み→結果300万円  15年 1.44%(ただし...
投資全般・戦略

地元信金への融資申し込み

コロナによる実態経済の悪化を防ぐべく、金融機関からの融資・助成金は「ジャブジャブ」となっております。 不動産投資家や太陽光発電家は、コロナによる影響はあまりないのですが、私も色々考えた末に、以下の通り公庫へ融資申し込みをしました。   ...
不動産

ボロ戸建ての出口について ~10年前との違い~

不動産投資は、物件を売却して初めて利益確定となりますので、出口戦略は非常に重要です。 私は物件の売却経験が無いですが、今思うと出口が微妙な物件も一部保有しております。 ボロ(築古)戸建て投資の良い所は、アパートのように投資家へオーナーチェ...
不動産

低利無担保公庫10年 VS 高利有担保BK30年

コロナ突入後も、一部の郊外を除きアパート価格はさほど下がっておりません。 金融緩和により一定の資金が流入している他、ここ数年に高値で購入した人でも築古物件に30年融資が付いていたこともあり、多少入居率が下がってもキャッシュフローは出ている...
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