横須賀市は戸建て投資家の激戦区ですが、安い物件の数も多く、マメにチェックしております。
そんな中、物件サイト経由で資料請求をした以下の物件を内見してきました。
・価格 約500万円
・神奈川県横須賀市 駅徒歩10分
・築40年強
・土地 110㎡ 建物 70㎡
・路線価 8万円弱
・都市ガス・下水道
・少し高台の住宅地
・土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
・公道に8メートルほど接道しており再建築可
・想定家賃 75,000円
横須賀市の古くて安い戸建ては、再建築不可が多く、建築基準法上は再建築出来ても段差や擁壁が激しかったり、崖条例に抵触していたり、階段接道であったりと、建築費を加味すると「実質的に再建築不可」の戸建てが大半です。
この物件は、敷地内に駐車場こそありませんが、公道とほぼフラットに接道しており、建蔽率60％・容積率200％で100㎡超えと、横須賀市内の「土地」としてはまともな物件です。
仲介業者と現地で待ち合わせをして、室内に入れてもらいます。
キッチンや洗面台は壊滅的にボロボロで、床の一部もたわんでおり、入室5秒で早速悪印象です。
窓ガラスの一部が割れており、そこから侵入した猫？の足跡も残っており「少しでも見栄えを良くして高く売ろう！」という売主の意思は皆無です(笑)
ただしトイレの便器は数年以内に交換したようで比較的きれいで、浴室もボロいですがバランス釜ではないので、浴槽の交換も不要です。
給湯器は当然に交換がマストで、使用出来そうなエアコンもありません。
クロスもほぼ交換が必要な状態です。
続いて2階です。
洋室と和室で合計3室あり、1階よりはまともで表層リフォームのみで問題無さそうです。
公道や玄関側はフラットですが、裏庭側は擁壁で隣地は低い場所にあることから、見晴らしは抜群です。
ベランダはなぜか2か所あり、うち1つは床が抜けそうで危険な状態です。
1か所、雨漏り跡がありましたが、何年も前からあったそうで、現在進行形の雨漏りは無さそうです。
続いて外装のチェックです。
外壁はくすんでいますかチョーキングはさほど酷くなく、たぶん15年くらい前に塗り直したようです。
高圧洗浄で、ある程度きれいになりそうです。
2階の屋根は、この築年数にしては珍しくスレートで、軒下は数年以内に修繕したようで剥がれなどはありません。
狭いながらも庭もあり、頑張ればバーベキューも出来そうです。
私の内見は3番目くらいだったようですが、前の2組は室内のボロさから指値も入れず帰っていったとのことでした。
室内の印象は確かに悪いのですが、外装は手を加える必要は無さそうで、建付けが悪いドアや窓もなく、躯体はしっかりしている印象です。
キッチン、洗面台、給湯器の交換に加えて、床の一部の張替え、クロスやクッションフロアの交換などをきちんと行えば、長期間活躍してくれそうな物件です。
横須賀市は地盤が固く、築100年超えの戸建ても活躍しております。
不動産業者が言うには、売主は他県へ引っ越し済みの相続案件で、数年前に一度売出した時は900万円近い価格で売り出したが、一か所だけ境界がはっきりしない箇所があったことから一旦売り止めとなり、今回処分価格？で販売再開したとのことです。
確かに掲載2日程度でアットホームのお気に入りは60件近くになっており、問い合わせもかなりの数があり対応しきれなくなったので、契約が決まる前ですがサイトからは既に落としたとのことです。
はっきりって利回りだけで考えたら、リフォーム費込みで良くて15％程度です。
ただし横須賀市内の駅の中では比較的栄えており、駅近・都市ガス・下水道・再建築可で実勢土地値も見込める物件です。
満額・現金で買付を入れれば、その場で購入できることが決定しますが、私の投資目線ではあと1割くらい安くあって欲しいというのが本音です。
指値はほぼ無理と言われ、私が出した結論は・・・
