昨年購入し、今年１月に入居が決まった千葉県松戸市の戸建て。
築40年強と古くてボロかったことから、室内はほぼフルリフォーム、屋根・外壁の塗装も行い、万全の体制で募集を開始し、5か月近く掛けてやっと入居開始（＝初期投資資金回収モード）となりました。
が、築古戸建て特有の追加修繕や追加出費が、立て続けに発生しております・・・
①入居直後にネズミが発生
→ネットで近隣の駆除業者を探して、駆除＋進入路ふさぎ＋防虫剤を散布で約20万円！
②水道の水が微妙に赤いと指摘あり
→水道業者へ相談し、給水管を新規で引き直しすることとなり、約25万円！
③近所のゴミの集積所を住民がカネを出し合って修繕することに
→大家の私が1万円弱を負担！
④ポストの開け口が壊れた
→入居者に新しいものを購入してもらい、私がその費用（数千円）を負担！
⑤外壁に小さなハチの巣が出来た
→どうするか協議中。
雨漏りと近隣トラブル以外の、ほぼ全ての事件が勃発したと言っても過言ではありません(笑)
掛かった費用はこれまでの家賃を余裕で上回っており、初期投資額を1円も回収出来ておりません・・・
今回きちんと対応（修繕）しておけば、今後は当面安泰だろうと腹を括って出費しましたが、改めて感じたことは、
築古戸建ては、いくら表面利回りが高くても、リフォームや入居後のランニングコスト次第では全く儲からない！
ということです。
この物件は9万円程度で貸しているため、入居後に発生した費用は半年も掛からずに回収出来ますが、これが4～5万円程度の家賃であれば、回収まで1年近く掛かってしまいます。
投資初期の頃は、とにかく物件価格＋リフォーム費用に対する表面利回りを重視しておりましたが、やはりボロい戸建ては出費も多いことから実質利回りが低くなるばかりではなく、対応する「手間」も掛かります。
極力7万円以上の家賃を頂ける物件を購入するように努めるとともに、表面利回りは多少犠牲にしてでも、購入後の運営が比較的に楽な物件を購入しようと誓いました！
先月、大正築の平屋を買ってしまいましたが(笑)
