コロナは第4波の兆しが出ており、中々収束の目途が立たない中、収益物件の価格は超郊外のアパート以外は上昇傾向にあります。
この環境下においても価格がなかなか下がらないのは、金融緩和によるカネ余りや富裕層による相続税やインフレ対策もありますが、
①在宅勤務が増えて時間を持て余している、勤務先の将来に不安を感じ始めたそこそこの属性の投資初心者のサラリーマン
②政府からの給付金を大量にもらって潤っている飲食店の店主や一般事業法人
といった新たな買い手の存在があると思います。
融資環境は厳しいですが頭金となる現金をそれなりに保有しているケースが多く、今の相場しか知らない人も多いことから、賃貸環境が決して良好とは言えない中においても、はりきって「高値掴み」をしている人も多いと思います。
2015年～2018年頃も価格は高かったですが、経済環境は今よりも良く、外国人入居者も多かったため、フルローンでも30年ローンを組めば、各種経費を差し引きしてもキャッシュフローはそこそこ出て潤っていたはずです。
逆に今はフルローンが出にくいことから、頭金を多めに入れて購入することにより、返済比率が下がることや、売却時において「残債＞売却額」とはなりにくいことから、破綻するリスクは低いと思います。
ただし根本的な問題として「高値掴みをしている」ということは大きな問題で、郊外の築古アパートが今よりも高値で売れるイメージが私には湧きません。。。
いずれコロナは収束して、外国人労働者も増加して景気も良くなるとは思いますが、その頃は
・給付金バブルが終了し平時に戻っているため、特殊な買い手が減少し、
・投資初心者サラリーマンは1棟目購入時に頭金を大量に入れて購入している（？）ことと、1棟目を高値掴みしている（？）ので債務超過に陥っており2棟目が買えず、買い圧力は伸びず、
③じわじわと金利が上昇し、収支が合わない物件が増えてくる
と想定され、大半の方の予測と同様に、都心部以外の収益物件は中長期的には価格が下落すると私も予想しております。
逆に銀行融資が活発化して、価格がこれ以上上昇するようなことになると完全に「バブル」であり、
郊外のアパートは供給過剰なことから、インフレの波に乗って家賃も上昇するとは考えにくいことから、
・物件価格は上昇
・家賃は横這いか下落
・入居率は良くて横這い
・金利は（景気回復に伴って）徐々に上昇
するため、完全にキャピタルゲイン狙いの「平成バブル」状態となります。
コロナ禍～コロナ収束直後は、短期的に価格は上昇したとしても、賃貸需要が追い付いてこない以上、「ババ抜き」の最終局面となり、いずれ大幅な価格の調整（下落）を迎えます。
少なくとも、「家賃のインフレ」が起こらなければ、今よりもアパートの需給バランスが崩れていなかった2009～2012年頃の価格低迷期よりも、「需要＜供給」となっている分、理論上はさらに価格は安くなるはずです。
平成バブル前後の狭小アパートは土地値価格以下での取引があたり前となり、築40年前後の時点で、格安の価格で取引されるか、解体して土地（戸建て用地）として取引されることになりそうです。
個人的には、
2021年～2022年は絶好のアパートの「売り時」
2023年以降は絶好のアパートの「買い時」
になると思います。
実は戸建ても「売り時」だと思うのですが、私の保有物件は長期譲渡となる物件が無いので、あと2・3年は戸建てブームが続くことを祈って、将来戸建てを高値で売却した後に、割安なアパートを購入できたらいいなぁ～と考えております。
