過去に物件を購入したことがある不動産業者のサイトから良さげな物件を見つけ、現地へ行ってきました。
価格 約400万円
場所 千葉県の外房エリアの市街化調整区域
平成初期築
土地 190㎡
建物 120㎡
敷地内に駐車場スペース2台あり
上水道・浄化槽・プロパンガス
小中学校は徒歩圏にあるが、スーパー・コンビニは徒歩圏に無しw
この物件はリースバック案件で登記簿上の所有者が現在住んでおり、今後も当面は住み続ける意向のようです。
リースバックであれば何度も現地に足を運んでリフォームや客付けの段取りを行う必要が無く、賃貸開始後も建物の修繕義務は入居者（旧所有者）にあるため、現地に行くことは将来退去するまで一切無いと思います(笑)
私は市街化調整区域の物件は一つも所有しておりませんが、建築確認申請時に既存の建物が残っていれば再建築は可と仲介業者へより確認しており、将来の出口も何とかなるだろうと判断しました。
周囲はのどかな田園風景で「ザ・市街化調整区域」といったエリアです。
幅員4～5メートルくらいの私道を進んでいくと10軒程度、同時期に分譲された戸建てが並んでおります。
広い土地の上に約120㎡の戸建てが建っており、外壁は築年数相応に汚れておりますが、屋根はここ数年以内に葺き替えられたようで、ほぼ新築状態です！
おそらく数年前の台風で屋根が剥がれて、火災保険で修繕したのでしょう。
室内は見ることは出来ませんでしたが、日当たりも良く大きなマイナス材料はありませんでした。
物件のスペックは掲載価格よりも確実に高いのですが、いかんせんリースバック後の賃料が安いです・・・
近年は火災保険も値上がりしており、建物が大きいことから固定資産税も安くないことから、意外と「経費率」は割高になります。
満額で購入すると、利回り的には「今一歩」です。
ただしリースバック案件は、保証会社を付保して、建物の修繕義務を入居者負担にすることで管理会社を入れる必要もなくなり、固定資産税と火災保険の支払いのみで、ほぼ完全な「不労所得」となります。
賃料は相場より2万円近く安いため、仮に短期退去となったとしても、次回は大幅な家賃アップが期待出来ます。
仲介の担当者が以前にもお世話になった方で、少しは気心も知れております。
考え抜いた末、少しだけ指値を入れる方針としました。
→ 続く！
