2019年時点で、ゼロから不動産投資を開始し、いずれサラリーマンをリタイアするとしたら、どのようにアクションを起こすのが得策か？ について考えてみたいと思います。
自身の属性や自己資金の金額によって動き方は変わってくると思いますが、一般的な会社員で、投資に使える現金（自己資金）が300万円程度であると仮定します。
数年前であれば、初心者でも年収500万円以上あれば自己資金はあまりなくても、いきなり数千万の1棟物件をフルローン（orオーバーローン）で組んで、消費税還付も受けて、その資金を基に2棟目・3棟目と買い進めていくことも可能でした。
現在は、融資が引き締まった割には、物件価格は2009年～2012年頃ほどには下がっておらず、非常に中途半端な時期でもあります。
また、実績の無い初心者は特に融資が引きにくいことに加えて、引けたとしても初心者が高額な「お宝物件」をいきなり購入出来る可能性は極めて低いと思います。
そうであれば、短期間で高額物件を複数購入し、一気にサラリーマンリタイアを狙うのは一旦諦めて、将来の規模拡大に向けて中長期的な戦略を立てる必要があります。
まず銀行の融資引き締めが、あと2・3年続くと仮定すると、2021～2022年頃が物件価格の「底」になり、その後銀行融資が緩くなると同時に物件価格が上昇し始めると思います。（私の個人的な予想です）
ただし、そのタイミングでも以下の人は融資を引くハードルが依然、高いでしょう。
①不動産投資実績（経験）が無い
②不動産投資は既に行っているが、価格高騰期に割高な区分や1棟物件を購入しているなどの理由により、財務内容が悪い、また多法人スキームや二重売契による物件の取得歴がある。
③現金が少ない、もしくは担保となりえる不動産を所有していない
そうならないためにも、今は今の市況に合った投資をコツコツと継続して実績を作り、数年後に「銀行が融資をしたい人」になっておく必要があります。
銀行が融資したい人とは、以下のような人です。
①今回購入する物件の積算価格や利回りが相場より高く、購入価格が割安である。（きちんと物件に対する目利きが出来ている）
②本業の給与所得が高い。
③数年前より不動産投資を既に実践していて、リスクやリターンについてもきちんと理解していう上に、既にキャッシュフローも出ている。
④所有物件の積算価格＋所有している現預金の合計金額が、既存借入額を大きく上回っている。（決算書や確定申告書の財務内容が良い）
①については少しづつ物件に対する目利き力を上げておけば問題なく、②については急な年収アップは難しいですがとりあえず真面目にサラリーマンも頑張るしかありません。
③④が、一番重要かと思います。
おそらく数年後は、価格高騰期（≒融資が緩かった時期）に、無理に規模拡大した不動産投資家の延滞（滞納）が増加しているはずですので、銀行も上記のような融資基準をきちんと設けているはずです。
③については、海千山千の不動産業者の言いなりになり儲からない物件を買わされ、捕獲された宇宙人のように銀行に連れて来られるような投資初心者ではダメということです。
④については、将来数千万単位の融資を引く際の足かせとなるような、大きく積算割れを起こすような物件は購入せず、特に土地値が高い物件を買い進めることでレベルアップしておくことが可能です。
具体的には、本ブログでも私が実践している、「土地値の高い」「戸建て」を今のうちから購入して、「不動産賃貸業者」として実績を作っておくことです。
それでは、限られた資金でどのように戸建て投資を進めていくのかを次回記事にしたいと思います。
＊私はフツーのサラリーマン投資家で、築古戸建て販売業者でも戸建てコンサル業者でもありません(笑)
