サラリーマン投資家は不動産転売で儲けられるか?

不動産

不動産への融資が厳しくなり、融資を使った数千万の物件購入の難易度が上がっていることから、戸建てなどの「転売」が脚光を浴びております。

ボロボロの戸建てを激安で購入し、リフォームの上、投資家や実需層へ転売、もしくは明らかに安い戸建てを買ってそのまま高値転売を狙う投資手法です。

これを「業に当たらない」レベルで行うことにより、個人投資家が融資を使うことなく、キャッシュを稼ぐことが可能となります。

 

現在、戸建ての売却に動いておりますが、購入後1年運用して仮に以下の金額で売れたらいくら儲かるか? を簡易的にシミュレーションしてみました。

*実際の私の物件のシミュレーション値を多少変えて、行ってみます。

 

・購入価格 500万円  諸費用 40万円 リフォーム費用50万円 取得税10万円

→初期費用 600万円  *土地300万円・建物200万円にて契約

・期間中受取家賃 6万円×8か月 *購入3か月後にAD1か月で客付け出来たと仮定

→回収額 48万円

・1年後に800万円で売却に成功

→仲介手数料を33万円取られて、手残り767万円

建物価格(200万円)+リフォーム費用50万円の合計を4年償却すると、1年後の簿価は土地300万円+建物150万円+37万円+23万円(購入時の仲介手数料)=510万円

 

767万円ー510万円=257万円が会計上の利益で、以下の譲渡税が発生します。

個人の場合(短期譲渡40%と仮定) 257万円×40%≒103万円

法人の場合(実効税率20%と仮定) 257万円×20%≒51万円

 

個人の場合のトータルでの収益は以下の通りとなります。

767万円(売却時手残り額)ー600万円(初期費用)ー103万円(譲渡税)+48万円(受取家賃)=112万円

*実際は、簿価に日割り固定資産税を加えたり、受取家賃から管理費・1回分の固定資産税・火災保険の支払いも加味しますので、ざっくりと100万円程度の儲けでしょうか(また簿価は減価償却期間を長く設定することにより調整も可能です)

*法人であれば150万円程度の儲けです。

サラリーマンが1年間に給料とは別に100万円の収入が入れば悪くはないですが、割と上手くいったケースのシミュレーションですし、リフォームの手配や売却手続きの手間暇も掛かっていることから正直、金銭的にはそれほど大きな旨味は無いように思えます。(逆に赤字となってしまうリスクもあります・・・)

 

ただし金銭面以外で、以下のメリットがあります。

①売り手の手の内・気持ちを学ぶ事が出来る。(大家としての経験値アップ)

②年初に決済すれば、譲渡税の支払いは1年以上先になり、その間キャッシュを有効に活用することが出来る。

③譲渡税(国税)はカード決済可能であり、カードのポイントやマイルが貯まる。

④購入時の諸費用(仲介手数料以外)や1年分の減価償却費分の税圧縮効果はある。

 

年始から、高値売却出来たと仮定してのシミュレーションを行ってみましたが、①~④のメリットを差し引くと、余程のスキルと目利きが無いと、数百万円程度の少額不動産の短期転売は「儲からない」という結論に至りました。

現金で数千万単位の物件をキャッシュで購入することが出来れば費用対効果は十分かと思いますが・・・

やはりサラリーマン投資家は、最低でも数年物件を保有して、インカムゲインもしっかり確保した上で、高値で売却出来るタイミングで売却するのが王道かもしれませんね!

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