不動産

アパートではなく戸建てを買い進めて「良かったこと」「後悔していること」

私は2017年に不動産投資を開始しましたが、当時はスルガショック前だったので「融資ジャブジャブ」「多法人スキーム全盛期」「消費税還付スキーム全盛期」という、物件購入には追い風の時代でした。 一方でアパート等の収益物件の価格は2012年頃か...
不動産

今後の不動産価格の上昇と下落の要因

ロシアによるウクライナ侵攻、中国(上海)のロックダウン、アメリカ金利の高騰に伴う円安、資源価格高騰、食料品や資材など輸入物価の高騰など、国内不動産投資における環境は基本的にはイマイチと感じております。 ただし市場の買い意欲は依然として強い...
不動産

戸建て10戸が満室になりました! ~やはり山手線駅まで1時間程度の戸建ては強いと実感!~

私は戸建てに絞って不動産を買い続けてきましたが、やっと所有戸建て(10戸)が満室になりました! 昨年12月に購入した10戸目の埼玉県鴻巣市の告知事項有り物件(孤独死)のみ募集中でしたが、募集から1か月強で無事埋まりました。 ・購入...
不動産

強烈なインフレ! 実需向け戸建てを仕込みたい

ロシアとウクライナの戦争が長引き、コロナによる金融緩和・資源価格高騰なども重なり、ますますインフレが加速しそうです。 アメリカと違って日本は「所得が増えない→家賃も上げられない」という図式であるにも関わらず、ガソリン代・電気やガス代・食料...
不動産

戸建ての入居者から家賃引き下げ交渉が・・・

3月に更新を迎える戸建て入居者から、賃貸借契約更新のタイミングで家賃交渉が入りました。 私が購入する前から既に10年近く住んでくれており、今の家賃は相場より5,000円程度高いこともあり、「更新してくれるなら止む無し」と、3,000円程度...
不動産

土地から新築戸建て投資_融資付け苦戦の結果

東京都江戸川区に購入した原則再建築不可の土地に、賃貸用戸建て建築を目指すプロジェクトですが、融資付けが想定以上に苦戦しております。 当初、利用を想定していたオリックス銀行や静岡銀行では融資を受けられず、物件近くの信用金庫や過去に取引があ...
不動産

今、投資しても良い対象は?

2022年に入り、アメリカのインフレが高止まりしていることから利上げ観測が強まり、その結果日米の株価が下落傾向にあります。 日本でもガソリンや食料品、リフォームの部材などの価格が上昇しており、インフレが本格的に始まりそうな予感がします。 ...
不動産

楽待の投資用戸建ての利回りが凄いことに!!

私が不動産投資を開始した2017年当時は「既にアパート(1棟もの)は直近数年の間に既に価格が高騰していたが、戸建てはほぼ横ばい」と言われていたので、高値掴みとならないよう戸建て投資から開始しました。 その後、戸建て投資家の増加とともにマー...
不動産

規模拡大しなくても一番儲かりそうな戸建て投資のやり方

私が不動産投資を開始した2017年は、融資が緩かった分、一棟モノを中心に物件価格は既に高騰しておりましたが、初心者が最初から法人を設立してフルローンでアパートや一棟マンションを購入するのが割と一般的でした。 「今の相場で1棟ものに手を出し...
不動産

土地から新築戸建て投資_ハウスメーカーは決まったけど融資が・・・

東京都江戸川区に購入した土地へ賃貸用新築戸建てを建築するプロジェクトについて、A社・B社へ平行してプラン作成や価格交渉を行っておりましたが、最終的にやる気がありプランの提案内容も良く、価格面でも納得感があったB社で商談を進めることに決定し...
不動産

2022年の不動産投資環境の予測 ~いよいよ新規参入者が減少か?~

本屋へ行くとFIRE本ばかりですね。。。 機関投資家や富裕層が購入する都内一等地の10億以上の不動産のみならず、サラリーマン投資家が購入するような1億以下のRCマンション・アパート・戸建てなど、全ての投資用不動産の価格が高止まりしてお...
不動産

【千葉県印旛郡酒々井町戸建て】入居決定!    ~久々の利回り20%越え~

    10月に購入した千葉県印旛郡酒々井町の戸建ては、リフォームが年末に終わったのですが給湯器の設置時期が確定してから募集開始するという管理会社の方針に従ってしばらく寝かしていたのですが、「おそらく2月中には」入荷と設置の目途...
不動産

江戸川区土地_ハウスメーカーとの2度目の接触

東京都江戸川区の土地から新築戸建てプロジェクトについて、年末年始にローコストハウスメーカーA社とB社へ接触しました。 B社は面談した次の日に、早速間取りプラン付きで暫定見積書をメールで送ってきました。 建物建築費に加えて、解体費や建築申...
不動産

いよいよ築古戸建て投資受難の時代到来!

私が、築古戸建て(ボロ戸建て)投資を始めて、丸4年が経過しました。 開始した2017年時点で、既に相応数のプレイヤー(ライバル)は存在しておりました、2021年時点において「激増」しており、割安な物件を購入する難易度が上がっております。 ...
不動産

江戸川区土地_ハウスメーカーの訪問結果!

再建築不可の土地について、江戸川区役所を訪問した後、後日ハウスメーカー2社へ土地の資料を持って訪問してきました。 当初は、ローコスト住宅が得意な地場の工務店を探していたのですが、 ・ウッドショックによる木材の値上がり、原油価格上昇によるク...
不動産

江戸川区_再建築不可土地の建築に向けて

2021年11月に決済した、東京都江戸川区の再建築不可の「土地」の対応について、ここ1週間動き回っておりました。 少し前に江戸川区役所へ電話をした際に、過去に住民間で取り交わしをした道路協定書のコピーが必要であれば印鑑証明書と実印・身...
不動産

戸建ての地震保険適用(2戸)

2021年10月7日に、千葉県北西部を震源とする大きな地震が発生しました。 首都圏全域で、震度3~5強程度の揺れがあり、私も久々に身の危険を感じました。 そこで、私の保有する物件のうち特に震度が大きかった埼玉県川口市・三郷市、千葉県鎌ケ...
不動産

【2021年版】1年間に掛かった戸建ての経費

2021年もあとわずかとなりましたので、今年も「今年1年に掛かった戸建ての経費」を記載したいと思います。 *物件購入直後のリフォームや客付け費用は除外しております。 今年年初の時点で、8戸保有・6戸入居という状況でしたが、横浜市戸塚区戸...
他の投資・その他

千葉県鎌ケ谷市戸建て_入居決定!

9月に購入(決済)した千葉県鎌ケ谷市の戸建てが、募集開始後、約1か月で入居が決まりました! 2019年・2020年に購入した、埼玉県川口市(16か月)・横浜市戸塚区(入居決まらず売却)・千葉市緑区(9カ月)と、決済~リフォーム~募集開...
不動産

利回り20%は目指さない! 固定資産税評価額を重視した首都圏・土地値の戸建て投資

最近は、ボロボロの戸建てを激安で購入して、DIYでリフォームするという「利回り最低20%以上」「利回り50%も当たり前」を謳ったボロ戸建て投資や、そのコンサルが急増しております。 主に、路線価無しや市街化調整区域エリア・駅から徒歩30分以...
不動産

イマイチ新築物件を購入する気になれない12の理由

不動産投資は過熱しておりますが、築古物件は残耐用年数の関係で融資が出にくいこともあり、融資が付きやすい「新築物件」を購入する人が増えているようです。 アパート建売業者の物件だけではなく、土地から新築を手掛ける中級者以上の投資家も多いですが...
不動産

【祝・戸建て10戸達成】埼玉県鴻巣市戸建て購入決定!

前回の記事で、孤独死物件の戸建ての内見を行い、購入するか迷ったところまで書きました。 喫茶店へ入り、どのくらいの金額なら購入しても良いか、また指値が通りそうかを長考しました。 そして以下を根拠に、30%以上の指値を入れることにしました。...
不動産

埼玉県鴻巣市に告知事項あり戸建てを見に行ってきました!

前回ブログ記事にした東京都東部の土地決済のついでに、面白そうな古家付き土地物件を見てきました。 ・埼玉県鴻巣市(高崎線沿い) ・価格 約400万円 ・駅徒歩15分程度 ・土地 約110㎡  建物(古家)約95㎡ ・路線価 約40,000円...
不動産

東京23区土地の買付結果 ~まさかの展開に!~

先般のブログで、東京23区の古屋付き土地へ買付する展開となったことを記事にしました。 売主は高齢で売却目的は「資産整理」、仲介業者は安価な案件ためさっさと両手仲介で話をまとめてしまいたいに違いないと推察し、過去に無いレベルの非常識な金額...
不動産

酒々井町戸建て購入後の経過と、アットホームのお気に入りの数

少し前に、千葉県印旛郡酒々井町の戸建てを購入出来たことを記事にしました。 実はこの戸建ては、売り出し価格更新後にアットホームへ再度掲載されてから、すぐに現地へ内見に行き3週間後に契約をしたのですが、アットホーム削除直前のお気に入り登録...
不動産

東京23区の「土地」に買付を入れました!

私は首都圏、特に山手線のどこかの駅まで1時間圏内の築古戸建てを買い進めてきましたが、今回は全く視点が違う投資案件についての記事です。 ネットで、戸建てやアパート、古屋付き土地などを検索している中で、何故か気になる物件を目に留まりました。 ...
不動産

神奈川県西部の買い付け殺到戸建ての顛末

前回、神奈川県西部の買い付け殺到戸建てが、急遽入札制へ移行したことを記事にしました。   私にとって初めての経験であり、どの程度の金額で入札すれば購入できるのかはライバル次第であり、売主との心理戦とは全く違う戦いとなりました(笑) 逆に、入札締め切り日まで2週間程度の猶予があることから、リサーチ不足のまま、エイヤで買い付けを入れる必要もありません。 ライバルは10名弱のようですが、実需層が本気で「ここに住みたい!」と思ったら、法外な金額で入札してくると思われ諦めが付くのですが、投資家が私のより少しだけ高値で入札され、持っていかれるのは避けたいところです。(ただし高値掴みは厳禁です・・・) 最低入札金額は約300万円なのですが、一通りリフォームをしたら、実需層に1000万円前後で売れても不思議ではない物件です。 転売も視野に強気の価格で攻めることも検討したのですが、擁壁物件・地価下落中であることがどうにも引っ掛かり、考え抜いた末に400万円台前半で入札しました。 リフォーム込みで15%前後となる目線です。 結果は・・・・・・・   500万円台での入札者が2名おり、私は惨敗しました。 正しくは「高値掴みというリスクを無事回避した」が正解かもしれません。(負け惜しみですが・・・) この物件は秦野市の駅から徒歩圏の物件だったのですが、このエリアで平成築で再建築可の戸建ては500万円以下ではまず出てきません。 物件は購入できませんでしたが、 ・仲介業者とのつながりが持てた ・入札という貴重な経験を積むことができた ・この物件を見送った(見送らされた)ことにより、次により良い物件を購入出来る(かもしれない) と、前向きに考え、「年内もう一戸」を目標に物件探しを継続したいと思います。
不動産

神奈川県西部へ買付殺到戸建てを見に行ってきました! ~まさかの入札へ~

ネットの新着情報で、かなりアツいと思われる物件を発見し、資料請求するとともに、平行して現地へ向かいました。 ・神奈川県西部 ・価格 約300万円 ・駅徒歩15分程度 ・ギリギリ平成築 ・路線価6万円弱 *年々低下傾向 ・土地 100㎡ 建...
不動産

埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました!

古家付き土地として掲載されている良さげな物件を見つけ、埼玉県深谷市へ戸建てを見に行ってきました。 ・価格 400万円 ・土地 約110㎡ 建物75㎡ ・路線価 45,000円 ・建物 昭和50年代前半(旧耐震) ・JR籠原駅 徒歩15分程...
不動産

千葉県印旛郡酒々井町の戸建て購入決定!

前回の記事の続きです。 売主は、相続した戸建ての荷物の整理や室内の換気などで、定期的に遠方から通っておりましたが、早めに処分したいはずと考え、売出価格から30%以上の指値を入れてみることにしました。 元々土地として売り出されていたこと...
不動産

印旛郡酒々井町に戸建てを見に行ってきました!

ネットで気になった戸建て資料を取り寄せ、物件を見にいってきました。 ・千葉県印旛郡酒々井町 ・価格 約500万円 ・築35年程度 ・土地 190㎡ 建物120㎡ ・駐車場スペース2台 ・駅徒歩10分程度 もともと700万円くらいで売られて...
不動産

やっぱり山手線駅まで1時間エリアの戸建てが最強!

過去の記事にも書きましたが、私の戸建て投資のスタイルは「首都圏」「土地値」であり、一部例外はあるとはいえ「山手線のどこかの駅まで1時間程度で行くことが出来る」距離感であること、を意識しております。 アパートであれば、山手線駅まで1時間エ...
不動産

湯河原町へ戸建てを見に行ってきました!

投資仲間から未公開物件を紹介して頂き、半分観光気分で神奈川県足柄下郡湯河原町まで戸建てを見に行ってきました。 ・価格 約600万円 ・真鶴駅 徒歩圏(やや坂の上) ・築25年前後 ・土地110㎡ 建物80㎡ ・駐車場2台分あり。 ・残置物...
不動産

今の時期、本当に規模拡大すべきか? 法人化は必要か?

戸建て投資を始めてから、間もなく4年経過しますが、初期に購入した戸建ての減価償却(4年)が終了し始めます。 特に千葉県八街市に購入した戸建ては、年間家賃以上に年間減価償却が取れ、給与や太陽光の所得との相殺に多大な貢献をしてくれました。 こ...
不動産

横浜市南区へ戸建てを見に行ってきました!

横浜市戸塚区の戸建て売却が決定し、手持ち現金に余裕が出来たので、やや高めの戸建てを現金購入前提で見に行ってきました。 ・横浜市南区 京急沿い 駅徒歩10分程度 ・価格 約700万円 ・土地45㎡ 建物65㎡ ・築30年弱 ・建蔽率・容積率...
不動産

千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居決定!

昨年の秋に決済を完了させていた、千葉市緑区(土気駅)戸建ての入居者が「やっと」決定しました。 この物件は決済後すぐに、過去にも何度かお世話になっている業者へリフォームを依頼し、比較的室内は綺麗だったので、リビングの床の一部にへこみがあった...
不動産

物件の購入費用を公庫で借りました!(必要書類一覧付き)

先般、売買契約を締結した鎌ヶ谷市(初富)の戸建ては現金で決済予定ですが、今年は日本政策金融公庫(公庫)を使っていないので、平行して融資申込みを行いました。 公庫は、原則年間1回しか融資はしてくれませんので、使えるタイミングで使わない手はありません。 再建築不可や建蔽率・容積率オーバー等の違法物件への融資は原則行いませんが、今回の物件は遵法性を満たしており、土地の評価に対して購入金額が低いことから満額融資も期待出来そうです。 そして以下の書類をいつもの公庫の支店へ郵送しました。 ・借入申込書(公庫所定) *公庫のホームページよりダウンロード ・事業計画書(月別収支計画書) ・所有物件一覧表(自分で作成) ・確定申告書(2期分) *毎年借入れ時に提出していても、都度2期分の提出を求められます。 ・物件資料(マイソク・謄本・公図・固定資産税評価書・ヤフー地図の物件場所画像・近隣の賃貸募集中の物件・近隣で売り出し中の同程度の中古戸建 など) ・金融資産エビ(通帳コピー、ネットバンク・ネット証券・仮想通貨取引所の資産額が分かる箇所の画像) ・公共料金支払いのエビ(カード明細書コピー) 郵送後、3日程度で担当のAさんより電話が来ました。 面談予約日を決定の上、当日は通帳現物や運転免許証等を持参すること、また面談時にネットバンク・証券等へスマホでログインし資産額のチェックを行うと事前予告がありました。 数日後、面談に公庫を訪問し、事業計画についてヒアリングを受け、想定家賃の根拠や購入金額が割安である旨を説明しました。 私の感覚だと、仮にこの物件の運営が上手く行かなかったとしても、他の物件のキャッシュフローや給与収入を原資に返済は十分可能であること、物件を割安で購入出来ていることから最悪売却すれば返済に行き詰ることはあり得ないことを控えめに伝えましたが、公庫の考え方は以下の通りであると説明を受けました。 ・物件購入価格に妥当性があること。(割高で購入していない) ・物件単体で、10年返済で、一定のストレスを掛けても、収支がプラスとなること。 ・所有物件全体で収支が回っていること。(ただし、それをプラス評価することにより融資額は増やせない) ・あくまで事業に対する融資なので、サラリーマンの収入はプラス評価されない。 今回の融資申込み金額は物件購入金額としており、諸費用とリフォーム費用は自己資金で賄うと説明しましたが、公庫のストレスを掛けると満額の融資は難しいと思うと言われて、面談は終了しました。 公庫返済歴7年で、毎年新規借り入れをして、返済遅延歴は一度もないVIP客のはずなのですが・・(笑) 面談の2日後にAさんより、融資申込み金額の約9割にて融資決定の旨の電話がありました。 減額されたのは残念ですが、期間10年・金利1%台前半、さらには最近始まった「設備資金貸付利率特別制度」により当初2年は金融優遇(▲0.5%)が適用されるとのことです! https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/setsubishikin_zenkoku_m.html 「5年間に2%以上の付加価値額の伸びが見込まれる設備投資を行う方」向けの制度で、リフォームを行い物件を再生させる私のためにあるような制度です(笑) 公庫は原則10年払いまでなのでキャッシュフローは出にくいですが、金利が安く固定、無担保(抵当権設定費用も無し)、且つ事務手数料なども掛かりませんので、民間の金融機関から「2~3%・30年・変動金利・抵当権設定・事務手数料あり・解約ペナルティあり」で借入する場合と比較すると、かなり有利です。 必要以上に規模拡大を目指さない方針であれば、「公庫(もしくは現金払い)を使って」「土地値の」「賃貸需要のそこそこある」「高利回りな」戸建てを購入することは、2021年現在、零細大家にとって一番手堅い不動産投資のやり方だと思います。 どこかのタイミングで、一気に規模拡大させるべくアパートへシフトしたいと考えておりますが、首都圏近郊~郊外エリアで、土地値以下で買えるアパートは殆んど無く、あっても数千万円単位で現金を出せるメガ大家か買取再販業者が速攻で購入してしまいます。 しばらくは身の丈に合った投資をコツコツを継続していきたいと思います。
不動産

千葉県鎌ケ谷市(初富)戸建て購入決定!

先般、千葉県鎌ケ谷市の戸建ての購入を内見し、前向きに購入を検討するという記事をアップしました。 駅から徒歩10分程度と近く、築年数の割に内外装がキレイで、駐車場も1台あるので、客付けは問題無さそうでです。 土地の...
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横浜市戸塚区戸建て、売却へ・・・

実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。 この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪く...
不動産

国分寺市に戸建てを見に行ってきました!

珍しく、東京都下で安価な戸建てを発見し、夜に資料請求をして、物件資料が届く前に物元の財閥系仲介業者の営業開始時間に合わせて、アポなしで事務所を訪問しました。

 

・東京都国分寺市

 

・価格 約600万円

 

土地120㎡ 建物95㎡

 

・私鉄駅 徒歩10分

 

・築25年程度

 

・再建築不可

 

国分寺市役所も徒歩圏で、周辺の土地価格は坪70~100万円程度、この物件の接道状況が良かった場合、土地として3000万円近くで売れてもおかしくない立地で、路線価も約20万円あります。

 

旧耐震でも見に行ったであろうスペックですが、何と平成一桁台後半の築浅戸建てで、想定賃料は10万円前後です!

 

物件がネットに掲載された日の夜に資料請求出来たはずなので、上手く行けば内見1番手の可能性もあります。

 

久々にアドレナリンが出ました(笑)

 

ネットの写真を見ると、外観は築年数相応でまずまず、室内の写真が屋根裏部屋しか掲載されていないのが、価格が安い「答え」であると判断出来ます。

 

再建築不可とはいえ、仮にリフォームに200万円掛かったとしても、都内の整形地で擁壁なしの築浅で利回り15%近くが狙えるという近年稀に見るスペックの物件です。

 

 

 

緊張の中、営業開始と同時に仲介業者を訪れ、担当者の方を呼び出した所、外出していて不在でしたので、訪問の趣旨を伝えると、「あ~、その物件、昨日決まったはずですよ~」とさらっと言われました・・・

 

商談が流れる可能性もゼロではないため、担当者から折り返しの連絡を依頼すると、昼過ぎに電話がありました。

 

「来て頂いてすいません! さっき現金払いで契約締結したところなんですよ。またこんな物件が出てきたら連絡しますね!」と、有難い(?)お言葉を頂き、アドレナリンが引っ込んでしまい、私の夏が終わりました(笑)

 

仮に物件情報をより早く入手出来たとしても平日は仕事があるため、結局負けていたと思います。

 

ただし室内の写真を掲載出来なかったのは、「ゴミ屋敷」で、床も一部抜けていて、建物に傾きもあったとのことです。リフォーム費用は200万円では足りなかったと思いますので、潔く諦めることにしました。

 

不動産

千葉県鎌ヶ谷市へ戸建てを見に行ってきました!

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度

・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強(ギリギリ旧耐震・・・)

・土地 100㎡ 建物 70㎡  *南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃 6万円~6.5万円

・私道(位置指定道路)に接面  *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100%を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価 7.4万円 

・土地の固定資産税評価 約570万円

 

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

 

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500~3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水+浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15%位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

 

過去に戸建てを購入したことがある、某財閥系仲介会社より、主に投資家宛てに送付したという未公開情報を入手し、早速物件を見に行ってきました。

・千葉県鎌ケ谷市 新京成線 徒歩10分程度

・価格 現在売り出し中価格は約800万円台も、400万円台で売主が売却を前向きに検討してくれている。

・築40年強(ギリギリ旧耐震・・・)

・土地 100㎡ 建物 70㎡  *南向きの整形地で日当たり良好

・駐車場スペース1台

・想定家賃 6万円~6.5万円

・私道(位置指定道路)に接面  *持ち分はあるが共有ではなく筆の一部を100%を所有している相互持ち分方式

・近隣路線価 7.4万円 

・土地の固定資産税評価 約570万円

 

営業マンと現地で待ち合わせして、室内を見せてもらいました。

1階は和室が2間あり、障子・ふすま・押し入れという、床をフローリングにすると違和感が出てしまう完全に「和」の造りです。

キッチンはそのまま行けなくもないですが、混合水栓ではなく、そこそこ古いので入れ替えてしまう方が良さそうです。

洗面台も入替え確定、トイレは洋式ですがウォッシュレットの取り付けは必要です。

問題は浴槽で、久々にバランス釜です・・・

 

続いて2階です。

和室と洋室が一間づつで、共にキレイで、畳の表替えとハウスクリーニング程度で済みそうです。

ベランダからの眺めは良く、屋根や外壁に大きな傷みはなく、軒下の剥がれなどもありません。

建物の周りは雑草はほとんどなく、コンクリートや砂利が敷かれているのもプラス評価です。

給湯器は製造年月が2015年でしたので、もう少し使えそうです。

ネットの写真で見ると、室内はかなり汚い印象だったのですが、現物の方がキレイというレアなケースです(笑)

都市ガスではなくプロパンガスなので、浴槽やキッチン・洗面台の入替えなど一部協力してもらって、リフォーム費用は100万円程度に抑えることが出来そうです。

また高さ制限はありますが、屋根付き駐車場が敷地内にあり、クルマだけでなく自転車やバイクも2台程度は濡らさずに駐車可能で、その屋根に登って、洗濯物を干したり荷物を置いたり出来る造りになっております。

ただしこの物件の最大の難点は「井戸水」「浄化槽」であることです。

すぐ近くまで下水が通っており、近い将来には上下水道が完備される可能性が高いですが、整備が確定しているという情報はなく、あまりあてにすることは出来ません。

上水道∔浄化槽の周囲の土地30坪程度の新築戸建てが2500~3000万円で販売されていることから、上下水が開通後に、土地として売却出来たら、ほぼ勝ちが確定します。

という訳で、リフォーム費用も含めたら、旧耐震にもかかわらず大した利回りにはなりませんが、将来の土地としての可能性に掛けて、その場で400万円台で買付を入れました。

すっと井戸水+浄化槽にままでしたら、実需では売りにくく、投資家に利回り15%位で売却することになるため、長期保有せざるを得なくなります(笑)

→次回に続く

 

 

 

 

不動産

戸建てとアパートの利回りの考察

いよいよ戸建てが買えなくなってきました(笑) 最近、「まずまず以上」の戸建てが減少し、大幅指値前提で「まぁ良いか」程度の戸建てでも資料請求や現地訪問をしておりますが、売主が投資家の物件が増えてきましたような気がします。 特にオーナーチェン...
不動産

熊谷市へ物件を見に行ってきました!

今後は、熊谷市北部の戸建てを見に行ってきました。 ・価格 約400万円 ・築35年 ・土地100㎡ 建物60㎡ ・駅から徒歩1時間 *バス停から徒歩数分 ・市街化調整区域(再建築は可)   この物件は珍しく、宅建業者の売主物件です。 私の...
不動産

埼玉県羽生市の物件を見に行ってきました!

埼玉県羽生市に、土地が広い新耐震の戸建てが出たので、見に行ってきました。 ・価格 約400万円 ・築37年 ・土地330㎡ 建物100㎡ ・敷地内に、作業場(離れ)あり ・駐車スペース5~6台あり ・南羽生駅 徒歩20分 公道へ20メート...
不動産

埼玉県中部_東武東上線沿いの戸建てを見に行ってきました!

  なかなか物件が買えず、懲りずに埼玉県中部の東武東上線沿いの戸建てを見に行ってきました! ・価格 約500万円 ・東武東上線沿い(川越駅よりは手前の国道16号線の内側) 徒歩10分程度 ・築50年弱 ・土地 約75㎡ 建物60㎡弱 ・4...
不動産

東川口の物件を見に行ってきました!

  今度は、東川口駅から徒歩圏の戸建てを見に行ってきました。 ・価格 約400万円 ・駅徒歩25分くらい ・路線価9万円強 ・築50年弱  ・室内は比較的綺麗だが、外装はそれなりの傷みあり ・土地80㎡台  建物50㎡台 ・原則再建築不可...
不動産

三浦半島へ物件を見に行ってきました!

コロナ禍で人と会ったり飲みに行ったりすることがめっきり減り、多少微妙な物件も含めて戸建て投資の感度が鈍くならないように、結構内見に行っております(笑) 今回は三浦半島の先端の「三浦市」の戸建てを見てきました。 三浦市は、同じ三浦半島の横須...
不動産

北総線沿いの戸建てを見てきました!

なかなか物件(戸建て)を買えていない中、今後は「北総線」(北総鉄道)沿いの物件を見てきました。 ・千葉県北東部の北総線沿い ・駅から徒歩10分程度 ・500万円台 ・築40年程度 ・土地50坪越え、建物65㎡  *別途、離れ小屋あり   ...
不動産

不動産価格の「高騰期・低迷期」「割高・割安」

不動産価格は7~10年サイクルで上下すると言われておりますが、2012年あたりから価格が上昇し始め、そろそろ天井かと思いきや、コロナによる壮絶な金融緩和の影響もあり、都内のマンション・首都圏のアパート・郊外のボロ戸建てあたりの価格は依然と...
不動産

千葉県北部の戸建てを見てきました!

前回の埼玉県中部の戸建て購入の見送り決断後に、気持ちを切り替えて千葉県北部の戸建てを見に行ってきました。 ・千葉県北部の郊外 ・価格 約600万円 ・築35年くらい ・土地50坪以上、建物100㎡越え ・駐車場1台 ・路線価3万円台 ・想...
不動産

埼玉県中部の戸建てを見てきました! *訳アリ物件

面白そうな戸建てが出てきたので、物件情報が公開された日の夜に資料請求をして、次の日の朝9時に不動産業者で内見のアポを入れました。 ・埼玉県中部(といっても、かなり郊外の郡部) ・最寄り駅から5キロくらい。(バスは走っているが一日数本程度)...
不動産

戸建てとアパートのメリット・デメリット徹底比較!

戸建てもアパートも、それぞれ長所(メリット)・短所(デメリット)がありますが、それぞれを比較した際のメリットを列挙して、「どちらの投資が優れているか」を徹底的に比べてみたいと思います。 当然、その人の属性や投資のスタンス(どこまでリスクを...
投資全般・戦略

規模拡大が難しい時代に法人化は必要か?

不動産・太陽光とも物件価格が高止まりしている割に、融資が出難い状況が続いており、かなりの数のサラリーマン投資家がボロ戸建てにも参入しております。 ボロ戸建ても以前ほど公庫が融資を出さなくなったようで、融資が付きやすいのは価格の高騰が続く区...
不動産

【潮目が変わった!】都心・郊外のインカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資による利益は、基本的には「インカムゲイン」(家賃収入)と、「キャピタルゲイン(売却益)で構成されております。 また一部の方は、相続税や所得税の節税により、結果として残るキャッシュが増えたというケースもあると思います。   ここ1...
不動産

コロナ収束後は郊外築古アパートの価格はどうなるか?

コロナは第4波の兆しが出ており、中々収束の目途が立たない中、収益物件の価格は超郊外のアパート以外は上昇傾向にあります。 この環境下においても価格がなかなか下がらないのは、金融緩和によるカネ余りや富裕層による相続税やインフレ対策もありますが...
投資全般・戦略

今は不動産投資よりも金融商品投資!

ボロ戸建て投資に没頭してしまうと見落としてしまいますが、今は空前の「バブル」で、ほぼ全ての資産価格が上昇、売れ行き好調となっております。 不動産全般(都内のマンション・収益物件、郊外のボロ戸建てなど。*超郊外のアパートは一部例外あり) 株...
不動産

残債利回りとキャッシュフロー・純資産増加について

私は築古戸建てと太陽光に1億円強を投資しておりますが、売却して利益確定させた物件は無く、「本当に儲かっているのか?」「私の投資スタンスは間違っていないのか?」を常に自問自答しております。 最終的に「儲かった」とは、その物件を売却した際に、...
不動産

市街化調整区域の戸建ての顛末と、3000万円のアパート

先般、埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てに、買付を入れておりました。 平成築で埼玉県上尾市内、市街化調整区域ですが、再建築可で400万円台の物件だったのですが、私は320万円で指値を入れて、売主様の反応を仲介業者経由で待っていたのです...
不動産

インフレ時代の郊外物件の悲観論

融資が厳しい割に不動産価格全般は下がらずに、路線価10万円以下の郊外アパートも価格を維持しております。 このような時期でもあり、高額な頭金を用意できない私としては、掘出し物のアパートを仮に見つけることが出来たとしても、融資を使って1番手で...
不動産

埼玉県北西部の市街化調整区域の戸建てを見てきました!

アパート購入は優先順位を下げて、ひたすら戸建てメインで物件を探しておりますが、久々に割安な戸建てが見つかったので、早速資料請求&現地訪問をしてきました。 ・JR高崎線沿いの埼玉県北西部 駅から徒歩30分前後 ・平成築 ・土地建物ともに、8...
不動産

戸建・アパートは投資元本を回収したら勝ち確定か?

ボロ戸建て投資ブームに火が付いておりますが、私よりはるかに「ボロい」戸建てを、私より「初心者」の方が購入するケースが増えているようです。 私はボロ戸建ての適正家賃は、エリアにもよりますが5~8万円と思っております。 5万円未満だと修繕等の...
不動産

横須賀市へボロ戸建て(3戸)を見に行ってきました!

年末年始に神奈川県横須賀市のボロ戸建てを3戸、見に行ってきました。 神奈川県内で1000万円以下でクセが強すぎない戸建て物件が安定して見つかるのは、横須賀市と三浦市・平塚市以西・相模原市緑区くらいであり、横浜市・川崎市ではめったに出てきま...
不動産

【2020年版】1年間に掛かった戸建ての経費

昨年1年は戸建ての入退去や修繕の発生が激しく、想定以上に経費が掛かった1年でした。 ボロ戸建ては、利回り8%くらいの新築アパートと比較して2倍近い利回りが期待できる反面、面積当たりの賃料が安い上、ボロい分修繕が発生する確率も高くなります。...
不動産

都内不動産特有のリスクと特性

不動産投資は①インカムゲインと②キャピタルゲインによって、最終的な投資の勝ち負けが確定します。 また、エリア(都内・郊外・地方)や、物件構造(RC・鉄骨・木造)、物件種別(マンション・アパート・戸建て・オフィスビルなど)、築年数(新築・築...
不動産

今、その投資は「春夏秋冬」のどこか?

コロナによる世界中で起こっている金融緩和や、会社員の副業解禁という世の中の流れの変化を受けて、金融・不動産問わず投資マネーが急増しており、2020年は大半の投資価格が上昇しました。 ここ2,3年に投資を始めた投資初心者の方でも、対象は問わ...
不動産

ボロ戸建て投資ブームは、しばらく続く理由

何度もこのブログに書いておりますが、ここ3年くらい(特にここ1年)ボロ戸建て投資家が急増しており、業者が500万円以下の物件を掲載すると、投資家が殺到してすぐに物件サイトから削除されることも多々あります。 何故、ここまでボロ戸建て投資家が...
不動産

神奈川県北西部と埼玉県北東部へ内見してきました!

相変わらずアパートの価格が下がる気配があまりなく、何だかんだ言って、割安な戸建てを探し続けております。 先週・今週と、以下の物件(戸建て)を見に行ってきました。   ①神奈川県北西部  小田急線沿い(路線価7万円くらい)、平成築、駅徒歩1...
不動産

【悲報】ボロ戸建投資家にとって逆風! 火災保険改定迫る!

2021年1月1日より、火災保険料が改定されます。 ①エリア(都道府県) ②築年数 ③構造(RC・鉄骨・木造) 主に上記の要因によって、保険料が上がるケースもあれば、逆に下がるケースも出てくるようです。 ①については、ここ数年災害が多かっ...
不動産

千葉市緑区(2戸目)リフォームと隣地樹木伐採について

無事、決済が完了した千葉市緑区の2戸目の戸建ての、リフォーム見積書が上がってきました。 床の張替えや、トイレのコンセント引き込み、室内の砂壁の塗装、その他細かい修繕多数にて、約60万円でした。 細かいことは言わずに、スピード重視で、即発注...
不動産

千葉市緑区(2戸目)の決済が完了しました!

10月末に、千葉市緑区内の戸建ての決済が無事に完了しました。 平日だったので、買主の私は仕事で決済に立ち会えず、事前に仲介業者へ購入資金を振り込んでおき、買主不在状態で決済してもらいました。 私にとって8戸目の戸建てで、千葉市緑区内では2...
不動産

副業解禁後の会社内での未来予測

大手銀行などのお堅い業種なども、「副業解禁」「週休3日・週休4日制度の導入」など、サラリーマンが会社の外で稼いでもOKという仕組みが着々と出来つつあるようです。 企業が一生、個人の生活を保証する時代は終わり、「一生雇用を保証することは出来...
不動産

戸建の土地値物件とアパートの土地値物件の相違点

賃貸人のいない戸建は実需価格で売られているのに対して、アパートは収益還元価格で売られているのが一般的です。 よって、土地・建物の面積が戸建ての2倍あるアパートが、戸建て価格の2倍ではなく4倍程度で売られていることが良くあります。 戸建の...
不動産

鎌ヶ谷市戸建ても入居者決定!

先日の埼玉県三郷市の戸建てに続き、千葉県鎌ケ谷市の戸建ても入居が決定しました! この物件は2戸目に購入した戸建てで、1戸目はオーナーチェンジ物件だったので、初めてリフォーム・客付けを行った物件です。募集開始後1か月程度で一旦入居が決まった...
不動産

コロナが追い風となり、入居が決まりました!

先日、紆余曲折を経て埼玉県三郷市の戸建ての入居が決まったと記事にしました。 管理会社とはメールでやり取りしていたので入居者の属性等は聞いていなかったのですが、先日賃貸借契約書が管理会社より送られてきて、詳細を確認することが出来ました。 ...
不動産

買いたい病の人が買うべき物件とは?

私は買いたい病を患っていることを自覚しております。 私に限らず、買いたい病の不動産投資家は多いと思いますが、「なぜ人は不動産を買いたくなるのか」を考えてみたいと思います。 ①物件を探すこと自体が好きである。 ②良さげな物件を見つけた後、見...
不動産

ベーシックインカムと不動産投資

ベーシックインカムの導入に向けて、今後本格的な検討が始まりそうな気配があります。 ベーシックインカムとは、国民の最低限度の生活を保障するため、国民一人一人に毎月現金を支給するというもので、先日竹中平蔵さんが、一律7万円を支給する代わりに年...
不動産

初心者が戸建てで利回り50%? 逆に大丈夫??

最近、戸建ての投資塾・コンサルが、明らかに増加しております。 大半は、私も学ぶべきことが多いような投資家が主催しておりますが、過去参加したセミナーやネット広告、メール配信を見ていると、違和感を覚えてるものもあります。 ・主催者の、戸建て投...
不動産

謎の手紙が自宅へ!地上げか? ~その2~

一カ月ほど前に、自宅に謎の手紙を届き、差出人と会って私の所有している物件について、購入するか賃貸するかについて話し合ってきました。 私が提示した具体的な賃貸時の条件は、ざっくり言うと「保証会社を通さない代わりに、敷金3カ月程度をもらった...
不動産

不動産は〇に買って〇に売る!、また〇〇から買って〇〇へ売る!

ここ最近、複数の戸建ての内見に行ったり、馴染みの業者さんから公開前の物件の詳細・写真を送ってもらったりしてましたが、中々ピンとくる物件がありません。 仮に良い物件の紹介が来たとしても、保有物件のリフォーム完成や空室を埋める方が先なので、正...
不動産

戸建が完全な収益物件になった後の未来予測

築古戸建て投資、空き家再生といった、古い戸建てを収益物件へ生まれ変わらせ、市場へ供給する動きがかなり進んでおります。 1棟モノの融資が閉まったこともありますが、おそらく区分で失敗した人が、「ボロ戸建てって利回り15%で管理費・修繕積立金も...
不動産

価格が下がってきたアパートはいつ買うべきか?

コロナ禍で「若干」ですが、アパートの価格が下がってきたような気がします。 といっても2009年~2012年頃の水準には程遠く、融資環境が良いとも言えないので、ついつい様子を見てしまいます。 仮に、現在の水準から、さらに利回りが1%程度上昇...
不動産

鎌ヶ谷市戸建てが退去に! ただし・・・

少し前に、管理会社より鎌ヶ谷市の戸建て入居者が退去するという連絡を受けておりました。 戸建は長期入居があたり前と思ってましたが、直近1年で、三郷市戸建て(2度退去)、千葉市緑区に続き3戸目の退去です。 理由ははっきりしていて、「子供が出...
不動産

商工会議所で融資面談をしてきました!

先日、商工会議所へアポイントを取り、訪問してきました。 私は公庫からの借入金額が一般的に上限と言われている4,800万円に限りなく近くなっており、商工会議所の「マル経融資」を使いたいというのが本音です。 1年以上前に商工会議所の会員となり...
不動産

千葉市戸建ての購入が決定しました!

8月上旬に内見に行った、千葉市戸建てを購入することが決定しました! ・千葉市緑区 JR駅 徒歩17分 ・価格 320万円  *リフォーム費用50~100万円程度 ・土地150㎡ 建物80㎡(昭和60年築) ・公道接道の角地 ・自治会費が...
不動産

謎の手紙が自宅へ! 地上げか?

ある日突然、知らない個人名で自宅に封書が届きました。恐る恐る中を見ると、便せんに手書きでびっしり何か書いてあります。 「不動産や太陽光の投資関連か? 不幸の手紙か?」と、ドキドキしながら読み進めると、私が所有している戸建ての登記簿謄本を上...
不動産

千葉市の戸建ての内見へ行ってきました!

最近は、公庫のコロナ融資と信金の運転資金融資を受けて現金に余裕があることから、割とガチで物件を検索&内見へ行っております(笑) ということで、数日前に「土地」で掲載されていた千葉市の物件(戸建て)に仲介業者と行って来ました。 居住者は高...
不動産

川口市戸建ての入居がやっと決まりましたが・・・

昨年6月に購入した川口市の戸建ての賃貸がやっと決まりました。(入居は9月~です) この物件は「土地」で売られていた物件で、周辺の同様の土地(駅距離・面積・接道が微妙なところまで)と比較して、かなり安く出ており、もろもろリフォーム費用を掛け...
不動産

戸建投資バブルを実感! ~複数物件視察結果~

手元資金に余裕が出来たこともあり、久々に気合を入れて物件リサーチ&視察へ行ってきました。   まずは埼玉県北西部郊外の利回り20%越え確定の物件をリサーチしてきました。 この物件は、非公開物件ですので、タッチの差で競争相手にさらわれてしま...
不動産

千葉県郊外の高利回り狭小アパート

収益物件を検索していて、久々に気になる物件が見つかり資料請求をしてみました。千葉県郊外 で価格は2700万円利回り16%  *ただし半分空室、一部屋雨漏りあり駅徒歩10分程度路線価10万円土地・建物ともに200㎡強木造2階建て 1K・12...
不動産

公庫コロナ融資と、地元信金の融資結果

コロナを受けての、政府による「融資ジャブジャブ」に感化され、私も、以下の通り融資を申し込みしておりました。   今週立て続けに結果の連絡がありました。 ①公庫コロナ融資  500万円申込み→結果300万円  15年 1.44%(ただし...
投資全般・戦略

地元信金への融資申し込み

コロナによる実態経済の悪化を防ぐべく、金融機関からの融資・助成金は「ジャブジャブ」となっております。 不動産投資家や太陽光発電家は、コロナによる影響はあまりないのですが、私も色々考えた末に、以下の通り公庫へ融資申し込みをしました。   ...
不動産

ボロ戸建ての出口について ~10年前との違い~

不動産投資は、物件を売却して初めて利益確定となりますので、出口戦略は非常に重要です。 私は物件の売却経験が無いですが、今思うと出口が微妙な物件も一部保有しております。 ボロ(築古)戸建て投資の良い所は、アパートのように投資家へオーナーチェ...
不動産

低利無担保公庫10年 VS 高利有担保BK30年

コロナ突入後も、一部の郊外を除きアパート価格はさほど下がっておりません。 金融緩和により一定の資金が流入している他、ここ数年に高値で購入した人でも築古物件に30年融資が付いていたこともあり、多少入居率が下がってもキャッシュフローは出ている...
投資全般・戦略

そうだ公庫、行こう。

第二次補正予算案が成立し、コロナ対策の融資や給付金はますます充実してきました。   居住用不動産や太陽光メインの投資家は、前年比の売上が大きく減少することはあまりなく蚊帳の外でしょうし、無理に恩恵を受けようと融資の申し込みするのはモラル...
不動産

賃貸向けに適正な広さの戸建てとは?

戸建を購入する際に、一般的に重要なポイントとしては、築年数や建物の状態・接道に加えて、「土地・建物の面積(広さ)」かと思います。 土地については当然広いに越したことはありませんし、建物も狭いよりは広い方が良いです。 ただし広ければ広いほど...
不動産

横浜市戸塚区戸建てのリフォーム決定!

4月末に決済した横浜市戸塚区の戸建ての今後の対応について、複数の選択肢がありました。 かなり色々検討しましたが、最終的に「賃貸募集すべくリフォームを開始」することとしました! 当初は「土地として売却」も検討し、大手建売住宅メーカーへ査定...
不動産

「今」、法人設立して不動産投資を拡大すべきか?

私は今迄、何度も法人設立を検討しては見送ってきました。 太陽光はかかる経費が少なく、4基所有していると青色申告控除(65万円)を差し引いても大きくプラスとなります。 その黒字分を相殺するために、購入直後に大きく経費計上が可能な「原状回復費...
不動産

「今」、土地から新築はアリか?

私は2017年に不動産投資を開始して、築古戸建てばかり7戸購入しておりますが、特に築古戸建てにこだわっている訳ではなく、そのタイミングで、自分自身のステージで、最も投資妙味があるものを選択した結果が「たまたま」築古戸建てだっただけです。 ...
不動産

土地値と土地売却可能性の重要性

このブログは私の投資日記であるとともに、タイトルにもある「首都圏」「土地値」の築古戸建て投資のススメでもあります。 「首都圏」については私が首都圏に住んでいるという単純な理由ですが、「土地値」については不動産投資において全国共通の重要なポ...
不動産

再建築を認めることの自治体のメリット

日本の空き家は郊外を中心に年々増加しておりますが、主な要因は人口減少・都心回帰です。 それ以外にも、本当は取り壊して再建築したいが、接道の関係で再建築が出来ず、建物を取り壊してしまうと固定資産税が6倍になることから、そのまま放置していると...
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