諸藩の事情でブログの記事に出来るような進展がなく放置されておりましたが、実は2019年6月に以下の戸建てを購入しておりました。
埼玉県川口市 ＊埼玉高速鉄道線沿い 徒歩15分弱
価格 420万円
築45年
土地・建物 ともに80㎡強
日本政策金融公庫で400万円・10年で借入
今迄で一番のボロ家で、初の旧耐震物件です。
この物件は土地としてネットに掲載されていただけあり、建物はかなりボロく、軒下ははがれている他、1階の床の一部はベコベコ、砂壁もかなりハゲてしまっております。
極めつけは、トイレが「汲み取り式」（一応、簡易水洗）で、リフォームやトイレの水洗化をきちんと行ったら、その費用だけでボロ戸建てがもう1戸買えてしまいそうな状況です(笑)
このような変態物件を購入した理由は以下の通りです。
・土地建物面積や立地に対して、割安である。（接道状況も含めた、ほぼ同じような複数の物件が700万円台でネットに掲載されていた）
・狭い私道の奥にあるが、セットバックにより再建築は可能である。
・私道に接した公道の路線価が14万円程度と、今迄購入した物件の中で一番高く、ここ数年も上昇傾向にある。
・都内へのアクセスが良い割に家賃相場が安いため、賃貸ニーズは高い？
・千葉郊外と比較すると近隣に戸建て賃貸物件が少ない。
・建付けはさほど悪くなく、建物は直せば十分に使えそう。
これだけ書くと、いい感じに思えます(笑)
ただし・・・
この物件は10年以上も空き家になっていただけあり、電気の分電盤が無かったり、玄関ドアや窓の鍵が壊れていたり、配管の状況も微妙です。
トイレの水洗化も含めて200万円台前半でリフォームを行い、利回り14～15％を狙っておりましたが、極めて甘い算段でした。
若干、勢いで買ってしまった感は否めません(笑)
作業をお願いする業者さんも、
①電気設備業者（分電盤の新設と各種配線）
②トイレ工事業者（市の指定工事業者）
③大工仕事や内装全般のリフォーム業者
④プロパンガス業者
⑤網戸やエアコンなど募集開始後でもOKの業者
と多岐に渡ります。
私は、クルマを持っていない・物件から自宅が近くない・手先が不器用の「DIY三重苦」ですので、業者を自分で探して、最低限相見積もりを取って、段取りを整えることまでしか出来ません。
さらに自己資金もカツカツで、リフォーム費用にもあまり余裕がありません(笑)
→②へ続く！
