実は2020年に春先に購入していた横浜市戸塚区の戸建ての売却活動を進めておりました。
この物件の最寄り駅はJR東戸塚駅で、駅からは多少遠いのですが、近くのバス停から横浜駅や弘明寺駅など複数の駅にアクセス可能で、立地自体はさほど悪くありません。
ただし、横浜特有の坂道エリアで、物件は階段を40段近く上がった坂のてっぺんにあり、当然駐車場は敷地内にありません。
敷地内に無いだけではなく、徒歩5分以上歩いた場所にしか無く、クルマで買い物に行った際も、重い荷物を持ってクルマから自宅下まで5分以上歩き、更には階段を上がってやっと帰宅出来るという、健康的過ぎる生活環境となってしまいます。
購入時は、現在進行形の雨漏りがあり、室内にはバケツが置いてあり、室内の壁も一部剥がれていたりするなどかなりのボロでしたが、傾きは無く、再建築出来る「可能性が高い」と横浜市建築課よりお墨付きをもらえていたことから指値を入れて安く購入し、リフォーム代込みで500万円・賃料7万円目標で利回り16％越えを目論んでおりました。
リフォーム費用が当初予定よりプラス50万円かかり、賃料も当初は7万円で募集を出してそれなりに反響はあったのですが、中々決まらず数か月してから6.5万円へ下げました。
すると反響が倍増し、SUUMOの「最近この物件を見た人が〇人以上います」という表示が、過去に見たことが無い300人と表示され、管理会社へヒアリングしたところ、戸建てでは賃料地域最安値となり、ペット可、室内の写真は綺麗に撮って掲載されていることから、かなりの内見者数があり、一日に3人内見という日もあったそうです。
生活保護の人からは2組申込みが入ったのですが共に保証会社の審査落ちとなり、その他の「普通の人」は、建物や室内は悪くないが、坂の上であることと駐車場が無いことがネックとなり、全然決まらないという状況でした。
おそらくひたすら待てば入居は決まったと思いますが、賃貸募集と平行して売却についても行うことにしました。
理由は以下の通りです。
・現金で購入していることから、金融機関（公庫）に対してマイナスの印象を与えることは無い。
・今回、入居者が決まったとしても、おそらく次回募集時も苦労する。
・再建築不可に近い接道状況で、増築未登記であることから住宅ローンは使えないも、戸建て投資ブームが続いている今ならそこそこの価格で売れそう。
・エグい擁壁はありませんが、隣地との境界に段差がありブロック塀もかなり古くなっている。建物も古いことから、今後は何かしらの問題が発生する可能性が高く「保有リスク」を背負ってしまう。
・イマイチ、物件に愛着が持てない(笑)
7月上旬に楽待とSUUMOへ物件を掲載してもらい様子を見ていたところ、1週間で内見2組あり、そのうち1組から、若干の指値はあったものの買付が入りました！
仮住まいのような形で一旦そこに住民票を移して「実需」として購入するのですが、近い将来は賃貸に出す予定のようで、若干訳アリです(笑)
当然、現金決済で契約不適合責任免責、境界非明示が条件です。
売却募集開始後わずか1週間であり、指値も入ったので応じるかどうか少し考えたのですが、購入費用・諸費用・リフォーム費用・保有期間中の固定資産税や火災保険料・短期譲渡税まで加味しても辛うじてプラスとなることから、応じることにしました。
既に売買契約書は締結済で、9月決済の予定です。
1年近く戸建てを買えておらず手持ち資金も少しづつ貯まっているので、売却後はそこそこのキャッシュが手元に残ります。
毎年1件づつ借りている公庫は今年はまだ使っていないこともあり、年内に戸建て2戸購入を目標に物件探しを頑張ろうと思います。
