過去3回に渡り記事にしてきた横浜市戸建ての決済が無事完了しました。
・横浜市戸塚区 駅から徒歩30分弱 ＊バス便は充実
・昭和41年築の2階建て築古戸建て
・台風19号の被害が大きく、雨漏り跡や室内の壁な剥がれなどあり
・建物は70㎡弱あり、バス停も近い
・横浜市特有の坂の上で、公道から階段40段近く上がる必要あり
・残置物モリモリ
室内の再チェックと清掃のため、改めて現地を訪問しました。
売主から聞いていた駐車スペースの地主へ手土産持参の上挨拶へ行き、しばらくの期間、私やリフォーム業者が使用させてもらう旨を説明し、承諾を頂きました。
残置物というより、売主が台風の爪痕をDIYで修繕していたため、室内には材木や塗料、釘などの部材・廃材や、はがれてしまった木のやモルタルの破片が散らばっております(笑)
それらを部屋の隅へ寄せて床の状態を初めて確認しましたが、売主から聞いていた通り、特にへこみや大きな傷はありませんでした。
「土地」として売られていた物件を、減価償却も出来るよう、無理やり土地と建物に金額を分けて契約したため、そもそも建物としてのマイソクは無く、間取り図ももらわないまま購入しました。
残置物を片付けていると、奥の和室のさらに奥に3畳の和室を「発見」しました！
「これは今流行りのテレワーク用の執務スペースに丁度良いのでは？」と少しうれしくなりました(笑)
この家はそのまま使える箇所と、全くダメな個所がはっきりしており、以外とリフォーム費用は安価で済むのでは？という期待もありましたが、よく見ると台風被害が室内に及んでいる箇所が多く、天井や外壁の上部は雨染みもあり、屋根工事と合わせてかなりの大工仕事量となります。
仮に費用を掛けて修繕したとしても、そもそも旧耐震であり、再度大型台風が来た際に被害を受けたり、地震により家が傾いたり倒壊するリスクも内在しております。
平成築の新耐震なら、がっつりリフォームする価値はありますが、いかんせん、築50年超えのため余命が短いです(笑)
今迄のように、空き家購入→リフォーム→賃貸という流れにこだわらない方が良いかもしれません。
今後の選択肢を整理してみました。
①今迄通り、リフォーム後に賃貸運用し、長期インカムゲイン狙い
②入居者決定後、短期でオーナーチェンジにて投資家へ売却
③リフォームは行わず、そのまま空き家として投資家へ売却
④リフォームは行わず、そのまま戸建て用地として売却
①を軸に考えておりますが、短期譲渡となるのを覚悟の上で②～④についても、売却金額次第では「アリ」な気もします。
この物件に買付を入れた時は、実質コロナショック前でしたが、ここ2カ月の間に、市況は大きく変わりました。
高値で売却出来る可能性は下がってしまいましたが、アパートの価格下落は戸建て以上に顕著になることが想定され、手元キャッシュポジションを高めておく必要もありそうです。
そもそも私は手持ち資金が年中枯渇気味です(笑)
コロナ禍により低所得者向けの賃貸住宅の需要は拡大しそうですので、安易に売却してしまうのももったいないですが、①にこだわることなく、最良の選択肢を探っていきたいと思います。
